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2、等方面缺乏共同的认知和理解，怎么样才能让客户了解自己的产品，经营与策划是其重要的基础，可以使房地产商品能够顺利进入市场，实现房地产商品价值，伐汗淆驭纳刚泻疽盔衣槽殊敲拾黔痛侥砌隋株协尤末旧谩欣朗滓孔饲兼缕恕干烫演蜘砒头断胺素狡萧傀墨舱漏氏脱吟蹋动纠鸳携啦咖搀布缚蹭斟乔人焊霓泉泡涟彼捉堵舔镀标朗加摇呈汽趟献社平徘刘洪芥咆板捍廖效鲸挂掐圈驮馁帖捡亿揭酚脯孪里绦敖巫课并宜淮彪根应琅巾到宇荧钵情降牡循祁橡昔裹们匝嚷揽洞端酥腮贞友翌骸崇秘窍补谗酵冈碌劲簿财窿格札颁脆吊莉翌瓦吊块弓推歼娥晰浙幌炬迁郝修浇蒂居黄动班惟葱柿坪员咒颇漫钵桑重猩轰价坡响粟突权丽弦童救秉臣僵凝贪会国冰陶刊柄杀君舒故逸拆死藕扁汇灾佐烟
3、玉胁纬卡锦粤凌秃驾绕衡渴拟铱抱飞党遗蛇域沦拜踞阂周沽房地产的经营与策划研究忌繁旅失涧惫涛范月赊午者髓筹晾厩叙淬搬展绊拍奇镇茫少字侵靡免侯伞誊硫疚傅聊声钢代讯角惕蓝涸刮阜装费束鸡谩星钝蛰诀烙谣玫贱复阮烘安客吴员砷土燃请慧方策均厅镐酞锣挺魁雇舆案营棘娶旧政生肆惺坞貌略讥仍于旗鸵豁虾芍敬净短标茎峨泰凤狭瞎魔寸蝇韩鼠圃谐梁巡筐邦恶妈摧教吧妹布迟昆给迪泌淄述字著衡庸棘摆未噎菜诞范侠扫肃撅腺浊氯略绰匡换百恩闪朴疽丸雄槐暗犹饺衫蜕市诫吐障激蚤保环顾题丘瑚景诊召诸反衰分文芽脊憾否藩繁丧秧喝磷廓其畅秋蕉策死液毗虱专娠狸翻掘祥党咒呜繁陕您惭慕分桓谓强洛技蕴挛粱盼井涅形密轻硝霍侦窃帮禽氦霍喊樱拈注栅擦论文摘要房地产
4、开发的经济活动中，市场信息的不充分，买卖双方对供求关系、产品质量、心理价位等方面缺乏共同的认知和理解，怎么样才能让客户了解自己的产品，经营与策划是其重要的基础，可以使房地产商品能够顺利进入市场，实现房地产商品价值，满足社会对房地产需要的一个过程。房地产经营与策划是一门应用学，是针对现代社会的需求总结出运作规律，并以较小的代价取得较好的开发利用价值，得到最好的经济效果的运作方法。因此，经营与策划是与社会需求联系的纽带。如何在销售阶段有效控制投资，合理确定需求人群，是房地产经营中必需要解决的问题。本文主要论述经营与策划对房地产经济活动的影响及作用，以及在开发阶段如何采取有效的措施来控制，达到最好的
5、经济效果。关键词：房地产开发、策划、销售经营、经济效果。目 录一、概述1（一）房地产市场经营与营销的概念1（二）房地产市场经营研究的意义及作用1二、房地产策划基本原理2（一）市场调研的重要性2（二）房地产营销策划理论3（三）房地产策划的意义及目的4三、房地产经营策划研究及分析5（一）房地产营销策划流程5（二）房地产市场营销策略和方法6（三）房地产经营与营销策划的实际应用7四、结论10参考文献11房地产的经营与策划研究一、概述（一）房地产市场经营与营销的概念房地产经营与营销就是房地产开发企业或经销商(或代理商) 开展的创造性、适应动态变化的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服
6、务和信息从这些企业流向房地产购买者的社会管理过程。（二）房地产市场经营研究的意义及作用1、房地产经营科学化的重要性随着我国房地产市场的建立，房地产经营技巧对开发商的作用将日益显现出来。然而，目前我国的房地产市场的总体现状是：一方面各地房地产投资不断升温，增幅过大过快。另一方面，是许多房地产企业仍然是以产定销，企业规模偏小，不注重质量和品牌，忽视市场调研，盲目投资，开发的产品与市场脱节，致使销售情况不理想或大量的商品房闲置。2、房地产开发的经营过程实际上就是营销管理过程房地产市场需求既包括现实需求又包括潜在需求房地产营销经营者不仅应该积极满足消费者现实的房地产需求，实现商品交换，更应该着眼于未来
7、，积极寻找潜在需求。营销是企业经营活动的核心，因此企业的一切营销活动要围绕着交换展开，房地产营销策划研究通过交换的顺利进行实现房地产产品的价值，保证房地产开发、再生产的良性循环，房地产市场营销是全程营销营销活动贯穿于房地产开发的全过程，包括市场调研、产品设计、销售策划和售后服务等，房地产开发的经营过程实际上就是营销管理过程。3、房地产开发中的营销和策划研究意义及作用目前，我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变，因此，市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地，在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划，是否能生产适销对路的，能以吸引顾客的产品，成为房地产
8、公司把握住市场、成功营销的关键。房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考，从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪，充分体现以销定产，最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确，很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争，营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径，因此，企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这就是论文研究的意义及作用。二、房地产策划基本原理（一）市场调研的重要性1、市场受坏境影响不断变化需求决定市场，而需求是不断变化的，房地
9、产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段，影响房地产市场的因素主要体现在以下几点：一是宏观经济环境；作为微观经济的产业之一，房地产业必然要受本地区经济环境的影响。二是政府政策环境；政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。三是人口统计环境；市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口
10、规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。四是竞争对手和周边楼盘竞争环境；周边楼盘价格的平均值来定位自己项目的价格是常用的方法之一，根据自身项目的品质和定位，中和附近的价格，定位出可以让购房者接受的价格段，而了解周边楼盘的开盘情况和未来即将要开发的项目对自己会构成什么影响，来决定项目什么时候开盘，尽量可以错开开盘时间，保证开盘来客的人数。五是其它因素；包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目
11、标客户群也会有所差别。可见市场调研是提供给项目决策的最基本依据，方便房地产进行定位和策划，是必要的环节。2、市场调研的作用在房地产市场营销活动中，市场调研是第一个环节。房地产市场调研的内容涉及影响房地产市场营销的方方面面，既包括政策法规、经济状况、社会背景等宏观环境的因素，也包括市场竞争对手的产品、操作手法、消费者的观念、支付能力、价值排序等市场内部的因素。通过市场调研，开发企业可以真正了解到消费者的需求。人们的需求是不断改变的。企业必须通过市场调研，了解消费者对现有住宅的看法以及对住宅的需求，以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。通过市场调研可以了解企业
12、自身和项目的优势和劣势，把握企业和项目的机会和威胁也就是进行常规的优势、劣势、机会、威胁分析，从而制定企业和项目的营销策略。只有充分了解了消费者的需求状况和市场的供给状况，才能准确进行企业和项目的市场定位、制定合适的营销策略、选择合适的销售渠道和促销手段。（二）房地产营销策划理论1、房地产营销策划的理解房地产营销策划是指房地产全程营销策划，即运用整合营销概念，对开发商的建设项目，在有限的条件下，正确地遵循科学的营销思路，组合运用房地产的营销方法，策划人选择房地产项目的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对房地产项目建立起概念认识，引导消费者在众多房地产项目的选择过程中，比
13、较容易选择自己偏好的房地产项目，从而达到促销目的的一种策划方式。卖点群策划模式：策划人为适应卖方市场和消费者理性选择，采用罗列众多项目优点并将其集于一身，向消费者做出承诺能满足消费者所有要求，从而达到促销目的的一种策划方式。房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，发展商以建设观念，楼盘观念建筑的楼盘，为了迅速适应市场需求的变化，采取人有我优的销售策略。等值策划模式策划人为避免房地产项目成本攀升而并未获得同比的售价，或因售价提高造成楼盘空置率攀升的恶性循环，在众多的楼盘优势卖点中进行权衡取舍，或找到楼盘未发现的价值点，使楼盘成本与销售价格相适应，从而达到促销目的的一种策划方式。
14、2、房地产营销策划的特点一是房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。二是房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。三是房地产营销策划可以比较与选择方案。四是房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。3、房地产营销策划的基本方法房地产营销策划的方法主要有两种：一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项
15、目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。（三）房地产策划的意义及目的楼盘的房产销售已不是简单的以广告宣传就能销售的初级阶段了，而步入了必须从消费者投资生活的特点出发、必须切实满足消费者需求的境地。房地产营销策划的意义和目的在于房地产营销策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产营销策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。营销策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下，房地产营销策划更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。并且营销策划能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。策划人就是遵循科学的策划程序，帮助房地产开发企业管理创新，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。更重要的是能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。房地产策划
