《使用、管理、维修公约（天选打工人）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《使用、管理、维修公约（天选打工人）.docx（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、北京大厦使用、管理、维修公约北京公司 年 月34D:资料汇编标准化制度与程序写字楼已修改文件-物业使用、管理、维修公约.doc目录第一章 物业概况第二章 各主体基本情况第三章 定义第四章 一般规定第五章 业主权利义务第六章 业主大会及管理委员会第七章 发展商权利义务第八章 管理者的权利义务第九章 关于房屋使用、管理、维修第十章 物业管理费第十一章 大厦全部或部分受损不能正常使用时的安排附件一 承诺书34D:资料汇编标准化制度与程序写字楼已修改文件-物业使用、管理、维修公约.doc根据中华人民共和国和北京市有关有房地产法律、法规，结合“北京大厦”(以下简称“大厦”)的实际情况，为维护大厦各业主和
2、用户的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保大厦的管理能够达到高标准，特制定北京大厦使用管理维修公约(以下简称“公约”)。公约对发展商、管理者及业主包括其受让人、继承人、承租人或占用人均有约束力。第一章 物业概况物业名称：北京大厦座落位置：物业四至：东至： 西至： 南至： 北至： 建筑面积：国有土地使用权出让合同号：土地用途：公共地方：指其中包括大厦各出入口、行人道、通道、电梯大堂、办公楼大堂、公寓大堂、商场大堂、绿化区、车道、脚踏车停放处、公用车辆停泊及起落货区域、升降机平台、防火通道、走廊、梯台、共用卫生间、避难层、电表房、电话房、后备发电机房、配电房、变压器房、隔油池间、污水池间、泵
3、房、水箱间、中央空调设备机房、风机房、垃圾房、自动洒水系统及消防设备控制室、升降机房及为该大厦的业主、用户及访客而设立共用之其他地方或范围，但不包括任何业主个别拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。34D:资料汇编标准化制度与程序写字楼已修改文件-物业使用、管理、维修公约.doc公共设施设备：指为该大厦的公众利益而在大厦所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物。包括给排水系统（如污水处理系统、去水道、沟渠、管道、槽沟等）、中央空调系统、消防系统、通讯系统、电子监察保安系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、帷幕墙、照明系统、供电系统、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示板及其他机械、卫
4、生设备。以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分，但只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。34D:资料汇编标准化制度与程序写字楼已修改文件-物业使用、管理、维修公约.doc各主体基本情况（一）发展商发展商：注册地址：邮编：董事长：注册资本：联系人：联系电话：（二）业主指根据有关买卖合约及产权证对大厦拥有部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。（三）管理者指物业管理企业或管理委员会成立前，发展商有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，管理委员会成立后，由管理委员会选聘物业管理企业对物业进行管理，对物业进行管理的公司应具有北京市物业管理资质合格
5、证书。34D:资料汇编标准化制度与程序写字楼已修改文件-物业使用、管理、维修公约.doc第三章 定 义公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：1.管理份额指发展商为使各业主分摊及交纳管理费用而分配给各单元的份额。2.管理基金指管理公司根据公约收取而用于保养及维修大厦的非日常保养维修基金。3.管理规则指公约及用户守则内之一切条款或规则及发展商或管理者按公约授权制定之各项与大厦管理有关之规章制度。4.单元指业主在大厦拥有房屋所有权的单元包括住宅单元、办公单元及停车单元。5.业权份额指各单元业主的房屋于该大厦内所占之份额。6.土地出让合同指北京市房屋土地管理局有偿出让大厦所占地块、土
6、地使用权的土地使用权出让合同。7. 管理合约指发展商或管理委员会为管理大厦而与管理者签定的物业管理合约，其内容不能与本公约违背。发展商、管理委员会、管理者、业主、使用人等均须遵守。8. 绿化区域指根据政府有关法令所要求或由发展商所设计规划在该土地上实施绿化的地区，属公共设施之一。9. 保留地方指发展商拥有并供发展商使用之大厦部分，包括大厦之非单元及非公共地方。34D:资料汇编标准化制度与程序写字楼已修改文件-物业使用、管理、维修公约.doc第四章 一般规定1. 若本公约内有任何条文于任何法律下成为无效，非法或不能执行时，本公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。2. 所有受本公约约
7、束的业主或用户倘因本公约条款发生争议，应首先用协商办法解决；如协商不成，可在大厦所在地有管辖权之人民法院提起诉讼。3. 本公约所规定之任何发给大厦各业主的通知，以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址为准；如通过邮局一挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准；所有不以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理者。4. 大厦任何单元业主直接或间接允许单元的使用者对于本公约任何条款的不遵守、违反或不履行的行为均被视为该单元的业主的不遵守、违反或不履行本公约的行为，该单元的业主对上述人士的行为、非行为及疏忽所导致的任何人身、物件或财产的损失负全责。5. 本公约一式五份，市房地局市场处一份，
8、市房地局小区办一份，海淀区小区办一份，发展商一份，管理者一份。6. 本公约适用于中华人民共和国的法律、法规和政府规章有关政策以及北京市法律、法规、政府规章和有关政策。如政府有关部门颁发新的法规与本公约互相抵触时，将以最新颁发的法规为准。7. 本公约以中文书写，无论印刷及书写部分皆属有效。8. 管理委员会拥有对公约的解释权，但在管理委员会成立前，由发展商解释。9. 管理委员会成立前，不得对已核准的公约进行修改；管理委员会成立后，可由管理委员会根据产权人大会决议对公约进行修改，公约修改版本须经市房地局核准。34D:资料汇编标准化制度与程序写字楼已修改文件-物业使用、管理、维修公约.doc第五章业主
9、权利义务(一) 业主之权利在各业主遵守本公约之所有规则、政府订立之有关法规并按期缴交本公约下列有关费用的先决条件下，各业主将享有下述权益：1. 对其名下的单元享有占有、使用、收益和处分权。2. 每个业主对其单元有全权之处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他业主或对大厦有任何权益的人士同意，但该处理须明确地受本公约限制和保障。若任何业主出租其单元给任何租客或租户，须就该租客或租户履行及遵守本公约的条款向其他业主负责。3. 在不影响大厦建筑结构、机电设备及外貌下，并获得管理者书面同意及符合政府规定的情况下，对其名下单元进行内部装修工程。4. 按本公约规
10、定共同使用大厦的共用设备、共用部位、公共设施和公共场所。5. 业主有权要求召开、参加业主大会，享有选举权和被选举权。6. 可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作。惟业主无权直接处理任何管理人员，任何投诉可向管理者作书面提出，由管理者采取其认为合适的必要的行动。（二）业主之义务业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守以下的规定；1. 各业主此后一切时候须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。该等保证、规定及限制的保障和约束附带于该土地及大厦的每个部分。34D:资料汇编标准化制度与程序写字楼已修改文件-物业使用、管理、维修公约.doc2. 业主须依照公约的规定，负责依时缴交其
11、名下应分担的管理费、按金等；业主须按规定缴交各类维修基金。此基金用于大厦的主要结构、外墙、公共地方及公共设施等的非日常维修保养。3. 业主须依时缴交其名下单元须付的税项、水、电、煤气等及有关公共设施费用。4. 各业主应如期每月首五日或以前将其单元应缴之当月管理费用及其它相关费用付给管理者。若超出七天仍未支付者，须按未付金额向管理者支付每日千分之三的滞纳金，直至该未付金额及其相应需缴付的滞纳金全数付清为止。5. 执行管理委员会及业主大会决议；6. 业主须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及物业管理者所订立的用户守则、装修守则等其他规章制度，接受物业管理企业管理。7. 业主在将其单元出租时，该业主
12、须对管理者及其他业主保证其租客或其使用者遵守和履行本公约的规定及一切守则并对其租客或其使用者的违约行为承担责任。8. 出租、转让所拥有的物业时，应提前通知物业管理者，并保证承租方和受让方遵守本公约及物业管理规定。9. 各业主（下称“原业主”包括大厦的第一位购买者）承诺在将其物业出售、转让、馈赠或变卖的同时，必须取得承受人或受让人签署遵守本公约之承诺书（“承诺书”）（见本公约附件一）。原业主在管理者接到承受人或受让人签署的承诺书前，不论该单元是否已出售、转让、馈赠或变卖，原业主对该单元的管理费用、其他有关费用及一切有关之事项仍负有责任。如原业主在承受人或受让人拒绝或还未签署本公约之承诺书时仍将其
13、所拥有单元转让，则该原业主仍要履行本公约的责任，包34D:资料汇编标准化制度与程序写字楼已修改文件-物业使用、管理、维修公约.doc括但不限于支付所有管理费用及其他有关费用直到其承受人或受让人签署本公约的承诺书生效止。在承受人或受让人签署之本公约承诺书生效前，如该承受人或受让人对发展商或其他业主造成任何损失，该承受人或受让人及原业主均须共同及分别负责赔偿发展商及/或其他业主。原业主如未能付清应付的管理费用及其他有关费用，管理者有权向业主及/或承受人或受让人追讨。34D:资料汇编标准化制度与程序写字楼已修改文件-物业使用、管理、维修公约.doc第六章 业主大会及管理委员会（一） 发展商需于大厦经
14、有关主管部门检验合格后并已交付使用及当大厦入住率达到百分之五十以上时组成及召开大厦之业主大会，选出主席及管理委员会。管理委员会一经产生后需每年至少召开一次业主大会。管理者、管理委员会或不少于大厦百分之十的业权份额的业主可召开特别大会，以便讨论或决定任何影响或关于大厦的事项，或为全体业主的利益就大厦的保养管理向管理者提供意见。下列规定适用于任何业主大会：1. 管理者或管理委员会每次召开会议须至少提前十四日发出书面通知，列明开会时间、地点及讨论事项，并须将通知张贴于大厦告示栏内。2. 会议的法定人数为该大厦超过百分之五十的业权份额单元的业主亲自或派代表出席，出席者达法定人数，会议方可进行。3. 主席须确保出席者及会议程序记录存档。4. 投票时每份业权份额一票。表决时，如赞同和反对票数相等，主席可投第二票即决定性的一票，使议案成为决议。5. 业主可亲自或委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件须于开会前一天提交予管理者。6. 于正式召开的会议上由业主亲自或委派代表出席及投票提供的任何有关大厦的事项的决议案对全体业主均有约束力，惟：6.1 开会通知须指出拟就该事项提出决议案；6.2 除非大厦全体业主均亲自或派代表出席会议
