《财税实务预收款——“营改增”终于还给房地产开发企业纳税人一个公道.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《财税实务预收款——“营改增”终于还给房地产开发企业纳税人一个公道.doc（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务预收款“营改增”终于还给房地产开发企业纳税人一个公道房地产开发企业常常在取得预售许可证之前常常违反商品房预售管理办法等规定收得的认筹款、诚意金、意向金等性质的预收款。地方税务机关也常常以营业税条例实施细则第二十五条 “纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”规定，认为符合营业税条例第十二条规定，属于在应税行为中收取的营业款项，一律给予征收营业税。其实在司法上，对于房地产企业取得的认筹款、诚意金、意向金等性质的预收款，有不同性质的认定，如：中华人民共
2、和国最高人民法院公报2012年第11辑权威发布裁判文书张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案【裁判摘要】预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此
3、类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。最高人民法院这个案例裁判文书解释了房地产企业在签订实质性销售合同和取得预售证之前收取款项的性质问题，如果属于预约合同的（即为了保证签订商品房买卖合同本约的担保协议），在取得预售证之前收取款项属于担保法上的定金，并没有发生营业税条例实施第十二条所规定的营业税应税行为，不应当征收营业税。由于营业税条例实施细则违反法律基本规则制定了错误的规定，加上各个地方税务机关比较强势，长期忽视法治精神，房地产企业只能忍气吞声地缴纳税款，也有
4、一些房地产企业依据法律精神提出行政复议，但是最终以失败结束。本次“营改增”中，关于预收款的征税时点，是延续原来营业税条例实施细则第二十五条错误规定，还是遵循法律精神，不但影响面广而且兹事体大。编写小组确实也有一些纠结，无法决定。最后领导说：既然在增值税下税法要求纳税人遵守法律、行政法规等规定，同样税务机关也应当遵守法律、行政法规等规定，房地产企业违规预收房款虽然违反行政部门规章管理性规定，但是并不影响行为原来本质的认定，应该修改就修改。于是营业税改征增值税试点实施办法第四十五条“（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”出台了，删除了“转让土地
5、使用权或者销售不动产”的相关条款。终于还给纳税人一个公道。链接：琼地税函2013623号关于回应党的群众路线教育实践活动中纳税人反映问题的通知11.房地产企业在开盘前向业主收取的意向金能否考虑暂不征收营业税，待开盘确认后再缴纳相关税金？答复：房地产企业与业主签订预售合同或销售合同之前，向业主收取的意向金、诚意金、订金、VIP会员费等属于暂收应付款项，此时未发生营业税应税行为，不征收营业税。待房地产企业取得预售许可证，与业主签订预售合同或销售合同之后，收取的定金、预收款等才缴纳营业税。财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
