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1、 2022年物业管理师考试管理实务精选辅导讲义37房屋及设施设备修理养护打算与实施一、房屋及设施设备修理养护打算的制订(一)制订房屋及设施设备修理养护打算的根本方法1修理养护的方式与类别(1)修理方式对各类不同的对象应采纳不同的修理方式，房屋及设施设备修理应遵循其自身的客观规律，在保证运行的前提下，合理利用修理资源，到达物理寿命周期内费用最经济的目的。1)预防性修理为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理打算和技术要求进展的修理活动，称为预防性修理。预防性修理是一种主动的具有预防作用的修理策略，能够降低故障率，将事故隐患消退在初级阶段，从而提高系统的稳定性和牢靠性，保障房屋
2、及设施设备的正常使用，是物业治理应提倡的主要修理养护方式。特殊是对重点和重要设施设备，更应当实行预防性修理。预防性修理有以下几种方式：打算性预防修理。打算性预防修理又称定期修理，具有周期性特点。它是依据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。状态监测下的预防修理。这是一种以设施设备技术状态为根底，按实际需要进展修理的预防修理方式，是在状态监测和技术诊断根底上，把握设施设备劣化进展状况，在高度预知的状况下，适时安排的预防性修理，又称预知的修理。它主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等。改善性的预防修理。为消退设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能缺乏、故障
3、频发，对设施设备局部构造和零件设计加以改造，结合修理进展改装以提高其牢靠性和修理性的措施，称为改善性修理。2)事后修理事后修理是对一些没有列入预防修理打算的工程，在其发生故障或性能降低到不能满意使用要求时才进展修理。采纳事后修理策略可以发挥主要构件的物理寿命，单位修理经济性好。但对物业治理而言，由于设备故障或性能减低通常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威逼，因此一般状况下，应当尽量避开事后修理，仅在下述场合可以采纳：故障停机后再修理不会给物业使用造成影响；修理技术不简单，修理快速而又能准时供应备件；某些利用率低或有备用的设备。3)紧急抢修紧急抢修是对意外大事引发的故障进展的紧急修理，这类意
4、外大事是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进展事前预备。由于发生紧急大事会对物业的使用或安全造成重大影响，因此物业治理应当将紧急抢修列为单独的工程加以考虑。通常实行设计紧急大事处理程序的方法对紧急抢修进展预备。实践证明，这是提高房屋及设施设备治理水平的重要手段。(2)修理类别1)大修设施设备大修是工作量的一种打算修理。它是在房屋及设施设备根底构件或主要零件损坏严峻，主要性能大局部丢失，安全性和牢靠性严峻下降，必需经过全面修理才能恢复其效能的状况下使用的一种修理形式。进展设备大修时，一般需要对设备进展全部解体，消退缺陷，恢复设备的规定精度和性能。为了补偿设备的无形磨损，还可结合大修，采纳新技术、
5、新工艺、新材料进展改造、改良和改装，提高设备效能。2)中修中修的工作量介于大修和小修之间。在实际工作中大修与中修的差异往往不太简单界定，特殊是在构造和构成不简单的状况下，可取消中修类别。3)小修设施设备小修是修理工作量最小的一种打算修理。对于实行状态(监测)修理的设备，小修的工作内容主要是针对日常点检和定期检查发觉的问题，拆卸有关的零部件，检查、调整、更换或修理失效的零件，以恢复设备的正常功能；对于实行定期修理的设备，小修的内容主要是依据把握的损耗规律，更换或修复在修理间隔期内失效或马上失效的零件，并进展调整，以保证设备的正常工作力量。(3)修理周期和修理周期构造1)修理周期对已在使用的设施设
6、备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间；对新设备来说，修理周期是指从开头使用到第一次大修理之间的间隔时间(单位：月或年)。2)修理间隔期修理间隔期是指两次相邻打算修理之间的工作时间(单位：月)。确定修理间隔期时应使设施设备打算外停机时间到达最低限度。3)修理周期构造修理周期构造指在一个修理周期内应实行的各种修理方式的次数和排列挨次，如小修小修中修小修小修大修。物业治理企业在实行打算修理时，应依据实际状况，确定各种修理形式的排列挨次，既要符合设备的实际需要，又要讨论其修理的经济性。2修理养护打算的种类(1)按时间进度编制的打算1)年度修理保养打算。包括大修、项修、技术改造、实行定期修理的
7、小修和定期维护，以及更新设备的安装等工程。2)季度修理保养打算。包括按年度打算分解的大修、项修、技术改造、小修、定期维护及安装和使用部门提出的季度追加工程。3)月修理保养打算。包括按年度和季度打算分解的本月各工程；依据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发觉的问题，必需且有可能安排在本月的工程。(2)按修理类别编制的打算。包括房屋修理养护打算、空调系统修理保养打算、消防系统修理保养打算等。-3修理养护打算的编制依据(1)房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；(2)房屋及设施设备的使用要求和治理目标；(3)安全与环境爱护的要求；(4)房屋及设施设备的技术状态。4编制修理养护打算应考虑的问题(1)
8、物业使用或运行急需的、影响其他系统使用的、关键性的设施设备应重点提前安排修理，这样可削减对日常使用的影响；(2)应考虑到修理保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进展。对待修理的设施设备应按轻重缓急安排打算；(3)应充分考虑修理前的预备时间和修理保养工作时间；(4)应切实考虑企业资源和力量能否保障各工程的修理保养，假如力量或资源缺乏，就应当考虑工程外包或寻求技术支持，不应降低修理保养的技术要求；(5)打算最终确定前，资金肯定要落实，确保打算内每项工作的资金都有足额的保障，否则，应当根据轻重缓急做删减调整，重新制订打算；(6)所制订的打算应当包括必要的工作程序和检验程序，使打算具有可操作性和可验证性；(7)对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非顶峰期检修，以缩短停留时间(如中心空调系统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等)。5.修理养护打算的编制6修理养护打算的内容房屋及设施设备修理养护打算的实施
