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1、1、 总 论1.1项目概况（1）项目名称：*县*新村建设工程。 （2）项目建设单位：*县*新区开发建设有限公司。（3）项目建设地点：*县*镇*新区。（4）项目建设规模及建设内容：项目用地面积86667m2，安置277户，建筑占地面积30400m2，总建筑面积86755m2，道路面积16500m2。主要建设内容有道路工程、水电通信有线电视等管道工程、边坡处理工程、绿化工程及民居建筑工程等。 （5）项目投资估算及资金筹措：本项目总投资估算为6826.19万元，其中配套工程费用1897.83万元、工程建设其它费用1298.35万元（其中土地使用费1105万元）、基本预备费159.81万元、村民自建房
2、投资3470.2万元。资金来源为建设单位自筹3355.99万元、村民自投3470.2万元。（6）项目实施期限：项目实施期限为23个月，即从2007年2月到 2008年12月。1.2项目编制依据编制本可研报告的依据有：（1）*县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；（2）*县县域城镇体系规划；（3）*县城市总体规划（20062020）；（4）*县土地利用总体规划（修编）；（5）*省*生态县建设总体规划；（6）*县*新区二期修建性详细规划；（7）投资项目可行性研究指南；（8）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（9）工程咨询服务合同。1.3 项目建设单位概况*县*新区开发建设有限公司位于*县*
3、镇*新区*路，公司成立于2003年7月24日，是国有独资有限责任公司，县政府对公司实行国有资产授权经营。公司实行独立核算，是具有企业法人资格的经济实体，法定代表人*，注册资本1000万元，经营范围为*县城关镇*新区内的工程建设、投资、开发等。公司技术力量较强，工程建设管理经验丰富，成立4年来，已完成土地征用1780亩，开发新区面积575亩，共组织实施了10多个市政基础设施项目，累计完成投资2亿余元。1.4 主要技术经济指标用地面积：86667m2；安置总户数：277户；建筑占地面积：30400m2；总建筑面积：86755m2；道路面积：16500m2；建筑密度：35.1 %；容积率：1.001
4、；绿化率：27%；总投资估算：3355.99万元(不含民房自建投资3470.2万)；建设期：23个月（2007年2月-2008年12月）。1.5 主要结论（1）本项目的建设是必要的。建设本项目是加快推进*新区建设，扩大*城市规模和提升城市品位的需要；是加快推进城乡一体化建设，建设社会主义新农村的需要；是改善*村民生活品质，构建社会主义和谐社会的需要。（2）本项目的建设是可行的。本项目的选址及建设方案符合*县城市总体规划（2006-2020）和*县*新区二期修建性详细规划等的要求，建设资金来源有保障，建筑材料有来源，具备自然条件、经济社会条件等施工条件。2、项目建设背景根据*县城市总体规划（20
5、062020），*县城关镇是该县的政治、经济和文化中心，城市性质定位为以生态经济为特色的浙皖赣三省边界山水园林城市。2004年，县城人口规模为4.45万人，规划到2010年和2020年人口分别达到5.0万人和6.5万人（其中*居住小区1.3万人）。为提高*县的城市化水平、扩大城市规模、有效集聚人口，*县委、县政府于1996年作出了开发*新区的决定，并于 同年启动*新区一期建设开发，2003年完成一期开发，开发面积515亩。2004年开始进行二期开发，规划开发面积110.08公顷，入住人口3141户、10994人，总建筑面积达到75.73万m2。*新区属县城的综合生活居住新区，*县城市总体规划（
6、20062020）提出，县城近期居住建设应以新区建设为主、旧城改造为辅，做到综合开发、配套建设、一次规划、分步实施，重点开发*新区和城东居住小区。城关镇*村现址位于*新区*路以西、*以东，现有10个承包组、267户、976人，民居291幢，住宅占地面积11.36公顷，总建筑面积81497平方米，建筑结构为砖混结构和泥（石）木结构。村庄因缺乏统一规划，改造难度很大，为推进*新区建设，必须对*村进行整体搬迁。对*新村工程建设，*县委、县政府给予了高度重视，已把该项目列入*县2007年度重点建设项目，以确保项目的顺利实施。3项目建设必要性及可行性3.1项目建设的必要性（1）是加快推进*新区建设，扩大
7、*城市规模和提升城市品位的需要。*新区一期开发建设于2003年基本结束，2004年开始二期开发。城关镇*村位于二期开发规划区内，村民住宅用地面积达11.36公顷，占二期规划开发总面积的10.3%，且村址是二期开发的主要地块。通过本项目建设，*村民得以整体搬迁，从而腾出村址建设用地，为二期开发创造前提条件。（2）是加快推进城乡一体化，建设社会主义新农村的需要。近几年，党中央、国务院高度重视农民、农村、农业“三农”工作，先后作出了一系列推进城乡一体化及建设社会主义新农村的决策部署，*省、*市也分别制定了城乡一体化建设纲要。*村地处*县城东郊，随着*新区的开发建设，现已成为城中村，具备了开展城乡一体
8、化建设的客观条件。（3）是改善*村民生活品质，构建社会主义和谐社会的需要。党的十六届六中全会提出了构建社会主义和谐社会的决定，其中提高人民生活品质是主要内容之一。现*村由于建设较早，村庄缺乏统一规划，民居建筑结构、造型杂乱无章，还现存116幢泥（石）木结构民房，水、电、通信、排污、道路等配套设施不完善，农民收入来源仍然是农业，在一定程度上影响了村民的生活品质，不利于社会主义和谐社会的建设。 3.2项目建设的可行性（1）建设资金来源有保障。本项目建设得到*县委、县政府的高度重视，曾数次召开专题会议进行研究，并被列入*县2007年度重点建设项目。目前，已完成土地征用、山体搬迁、土地平整及地基夯实等
9、前期工作，*新区的土地开发收入可作为项目资金投入。因此，项目建设资金是有保障的。（2）建筑材料来源有保障。工程建设所需的主要建筑材料，钢材可从本地或*采购，水泥可由附近的常山、江山生产企业供给，砂、砂砾和碎石本地能供应，各种材料来源有保障。 （3）施工条件有保障。本项目建设地址位于县城*新区东南侧，西南侧接205国道，北邻*东路，交通便捷，施工所需水、电供应有保证。*有着丰富的建筑建设经验，具有合格的建设队伍，施工设备配套，能够适应工程建设的需要。4、项目选址及建设条件4.1 项目选址根据*县城市总体规划（2006-2020）及*县*新区二期控制性详细规划，*新村选址于*新区东南侧区块。该地块
10、东北邻建设中的*县消防大队，东南面为自然山体，西南侧接205国道，北接*东路。地块地处*县城的南主入口，交通便利，依山傍水，环境优美，建设条件良好，能较好体现新时期*山城“城中村”的农民新村风貌。4.2 项目建设条件4.2.1 自然条件4.2.1.1区位条件*县地处*人民的母亲河钱塘江源头、浙皖赣三省七县交界处，界于东经11801151183750、北纬285430292929之间，是连接浙西、皖南和赣东北的要冲，是全国重要的生态屏障和生态功能保护区。县城城关镇位于县域东南部的马金溪畔，南距*机场80公里，北距黄山机场115公里，205国道和建设中的黄衢南高速公路贯穿南北，17省道和规划中的杭
11、新景高速公路及衢景九铁路从城南横贯东西。城关镇是*县人民政府驻地，是全县的交通枢纽和政治、经济、文化中心，交通便捷，区位条件十分优越。4.2.1.2气象与水文*地处亚热带季风气候区，温暖湿润，阳光充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.3，历年平均最高气温22.6、最低气温12.1，极端最高温度达41.3（1967年9月8日和1971年8月1日），极端最低温度达-11.2（1967年1月16日）。年均降水量1762mm，历年最大降水量为2633.5 mm，雨量一般集中在4-6月份，以春雨、梅雨为主，洪水期在5-6月。7月下旬到9月中旬是干旱期（主要是伏旱、秋旱），气温较高，降水量少。马金溪穿
12、境而过，水资源丰富，但季节变化明显。全年平均日照时数约为1900小时，无霜期长约250天。4.2.1.3 地形地貌*县属浙西山地丘陵区，境内崇山峻岭，群山连绵，俗称“九山半水半分田”。县域总面积2236.6平方公里，其中耕地面积144.87平方公里，占6.52%；山地面积1828.14平方公里，占82.22%；河流、道路、水库等250.27平方公里，占11.26%。江西省的怀玉山脉，从西南向东北伸入境内的苏庄、杨林、张湾一带；天目山的余脉白际山，从北向南横亘在县境北部。地势大致是由西北向东南倾斜。海拔千米以上的山峰主要有白石尖、石耳山、莲花尖、南华山、千斤塔顶、乌云尖、大阴山等21座，其中东北
13、的白石尖为最高峰，海拔1453.7米。4.2.1.4工程地质*的土壤以黄壤和红壤为主，因长期受气候、植被和成土母质以及人类活动的影响，大致可分为四类：砂质土。主要分布在河谷溪旁的冲积地带，地形比较平坦，包括马金、音坑、华埠、池淮等地区，经过多年垦殖，多数已改为良田，土质肥沃，通透性好，宜种水稻、棉花和春花等作物。粘质土。主要分布在低丘山垅交错地形区，黄壤分布广泛，在海拔较低的丘陵地有大片红壤出露，适宜种植茶叶、油茶、油桐、毛竹、柑橘、生漆、果木等经济林木，也可种植杂粮。香灰土。分布在海拔较高的山地，有利于生长松、杉和杂木林等。部分山顶陡坡地区，属不宜植物生长的白石土、花岗岩。根据现行中国地震烈
14、度区划图的划分，*县地震烈度属6度区。根据规范要求，本项目按6度抗震设防。4.2.2 基础设施条件（1）交通条件本项目位于*县城*新区，西南面邻205国道，东北侧接*新区主干道开元路和*东路，交通十分便利。（2）供水、排水条件项目供水取自*东路市政供水管网，水源由*县自来水公司提供。自来水厂现日供水能力为3万吨，正在建设中的城市供水工程完工后，日供水能力将达到5万吨，完全能满足项目用水需求。项目区排水采用雨污分流制，生活污水通过化粪池二级生化预处理达到排放要求后，沿污水支管汇集至*东路污水干管，接入城市污水系统；雨水经管道收集后就近排入*东路雨水干管或205国道排水沟，最终排入芹江。（3）电力
15、和电信项目区东北侧*东路敷设有电力、电信等工程管线，项目用电、通信等可直接引入。4.2.3 社会经济条件2005年*县进行乡镇区划调整后，现辖18个乡镇、449个行政村、1388个自然村，2006年末总人口34.7万人，其中农业人口30.5万人，占88。2006年全县实现地区生产总值37.30亿元，人均达10751元；财政总收入3.09亿元，其中地方财政收入1.82亿元；城镇职工年平均工资23257元，农民人均纯收入4811元；全社会固定资产投资20.90亿元，社会消费品零售总额16.98亿元，外贸自营出口4030万美元；城镇居民登记失业率4.1%，人口自然增长率5.7。根据*县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，“十一五”期间，*县将围绕基本建成生态县和基本实现全面小康社会两大目标，深入实施“生态立县、特色兴县”两大战略，全面贯彻落实科学发展观，扎实推进改革开放和统筹发展
