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1、成都熊猫城不得不说的故事-富力地产 2012-2-13 13:06阅读(42)下一篇：万华地产 |返回日志列表 赞赞赞赞 转载(8) 分享 评论 复制地址 更多第一节2006：生死未卜的关键赛点 2006年9月26日凌晨，深夜中的成都沉静如水。成都熊猫万国商城董事长办公室却仍然灯明如昼，它的主人陈宇光站在临街一侧的窗口，望着霓虹掩映下的都市，心潮起伏、全无睡意。在陈宇光看来，熊猫城这座一直被外界谑称为“西部第一坑”的亚洲最大都心MALL，像一头被夜色包围的巨兽，已迎来了脱困而出的良机就在10多个小时以后，熊猫城将与著名地产企业广东富力集团签约，携手开发熊猫城二期项目。根据协议，富力集团将注资2
2、0亿，开发共20万平方米的商业物业。陈宇光已经有13年没有这样舒心过了，从1993年签下这块地开始，资金上的窘迫似乎就成了横亘在他面前的一座不可逾越的大山，在经历了项目工程延期8年的历史挫折后，陈宇光正面临着熊猫城一期招商不利、门庭冷清的现实困难。按成都业界的观点，熊猫城早就被提前宣判了死刑。但如今，有了富力集团这样财力雄厚的实力企业加盟，熊猫城看似灰暗的前景又迎来一线生机。陈宇光和他的熊猫城，在一场与自身命运的比赛中，正面临着一个最关键的赛点。资金，就是企业的血液，20亿资金注入，对于长年陷入资金困境的熊猫城来说，正是起死回生的续命之液，它极大地缓解了熊猫城长达13年深度贫血的状况。而对于陈
3、宇光而言，第二期项目一旦开工，就意味着一场毕其功于一役的战斗开打，在经历了第一期项目的种种挫折之后，第二期项目被外界与陈宇光本人都赋予了更多的意义，它的成功与否，将直接影响到陈的商业命运。从更高的层面上讲，熊猫城作为50万平米超大都心MALL而存在，将直接挑战业界与学术界在很早以前就下过的结论成都不可能有20万平米以上MALL的生存空间。2006年9月22日，陈宇光手下大将，熊猫城副总裁杨军对记者感叹：“与富力这样的企业签约，本来在1993年就可以做到，但是天意弄人，到现在终于如陈总所愿，这是一桩迟到了13年的联姻。”正如杨军所言，1993年，当时长袖善舞的陈宇光便与新加坡远东集团签好协议，拟
4、投资25亿，打造西南第一SHOPPING MALL，然而计划因故流产。在此之后，熊猫城又先后与万科、华润、中原、香格里拉酒店等实力企业擦肩而过。13年后，它才又面临着一次可能改变命运的机会携手富力。在接受记者采访之时，陈宇光坦言：“这个项目就像是一场长达13年的比赛，对于我来说，能收回投资，打成平手就算赢。”在记者看来，这更像一场陈与自己之间的比赛，一场理想与现实之间的战争。作为中国第一代商海枭雄，陈宇光早在上世纪90年代初就在“商业黄埔军校”证明了自己的能力。但如今，第一代商海风云人物已是大浪淘沙，所剩无几。在外界看来，经历了熊猫城一期的大挫折之后，陈宇光本来也是行将进入历史的人物。但他在历
5、史的门口，凭借自己的坚韧顽强转身，又回到繁华耀眼、众人瞩目的现代商业大潮中来了。这一次，他能证明自己仍然属于这个时代吗？第二节1993：碎梦时分 “你可以说我沽名钓誉，好大喜功，但当初回成都，我的确是想做一个不同一般的项目，它必须要具有历史价值，要具有时代的标本意义，这就是我做熊猫城的初衷。”陈宇光对记者说，然后他低头沉思，像是回到了上世纪90年代初。一起开创大场面当时，成都提出要建立“大商业、大流通、大市场”的国际大都会，正大力招商引资，而当时在海南做得风生水起的成都人陈宇光，正是成都市物色的头号人物。1985年，在赚得第一桶金后，陈宇光怀揣着几十万元从成都到海南，开始了他叱咤风云的海南岁月
6、。1992年，他创办的新能源公司成为中国第一家民营上市企业，业界威望空前鼎盛。90年代海南地产热潮到来时，陈宇光也调整了新能源的战略，将发展目标锁定在开发商业地产与旅游地产上，准备放开手足大干一场。因此，一接到成都的邀请他便欣然回乡。当初，在熊猫城地块之外，陈宇光还有许多其他选择，府河改造工程，九眼桥一宗土地、天府广场旁一块土地，以现在的眼光看来，任意一种选择都强于熊猫城。但陈宇光偏偏就选中了熊猫城地块，他准备在该地打造一个成都商业地标，这也是其建立商业地产王国计划中最重要的一枚棋子。敲定地块之后，陈到国外考察。93年的一天晚上，他站在香港明报大楼顶层，俯视着中环流光溢彩的夜景，脱口说到：“要
7、做就做这样的商业地产。”于是，熊猫城就此被定位为大型MALL。紧锣密鼓的筹划之后，一个50万平米、投资额25亿人民币的都心MALL浮出水面。在当时，25亿对于一家民营企业而言，无疑是一个天文数字。即便在1994年的福布斯排行榜上，位居大陆富豪第二的陈宇光也只有10亿元财富。“当时很多人都劝我不要做，说这个项目难度太大，因为做大型购物中心，投资大，投资回收周期长，风险太大。”陈宇光说，“但我一直都认为自己是个不合时宜的人，多数人认为不能做的，我偏偏要做。”50年代出生的商海第一代风云人物，多数都有“不合时宜”的特质。牟其中、史玉柱、罗忠福、刘永好。他们精明、睿智，能见人所不能见，敢为人所不能为，
8、这种特质给他们身上罩上了一层“英雄主义”的色彩，使得他们在早期中国商业大潮中占尽风光，也正是这种“不合时宜”让其中一部分人败走麦城，成为商业大潮中的前浪。祸不单行当初成都市政府同意陈宇光只先出1.5亿拆迁费，他也并没有打算一个人自己干，他的运作计划分为三步：先缴1.5亿元的拆迁费用，再利用自己在中国商界的声望，引入资金共同开发，然后还可以将项目包装上市或成立信托基金，筹集到更多的钱。看似合情合理的计划其实蕴涵巨大的危机，稍有一个环节出错就会导致满盘皆输。在中国早期的商业运作中，商业枭雄们通常只在项目前期注入极少的资金，然后依靠政府与银行支持，便可玩转整个项目。这样的“空手道”几乎是每个传奇人物
9、的必修科目，在海南的风云岁月中，他们玩得游刃有余、呼风唤雨。然而，中国商业规则变化之快，让很多人措手不及，黯然收场。而熊猫城的运作三步曲，也玩的是心惊肉跳的商业规则！在当时，陈宇光运作方案得到了成都市政府的允诺与支持，他也因此而信心大增。这个得到政府承诺的运作方案只进行了第一步便告夭折，投入了1.45元拆迁资金之后，项目因拆迁问题停工，并且一停就是8年，这八年间，他的人生轨迹大起大落，加之当时的历史背景下，协议性土地遭遇政策的变化，以前的承诺难以兑现。设想中的西部第一城也慢慢地蜕化成了西部第一坑。在项目启动初期，熊猫城已与新加坡远东集团签订了合作协议，远东集团承诺，项目初期将注入5亿资金，成立
10、新成公司联合开发熊猫城。“后来远东集团看到拆迁问题迟迟没能解决，也就没有合作的打算了。”陈宇光回忆到这里，叹了口气。“当年我本想只投入1.5亿的拆迁资金，然后主要考虑引资，没想到13年来，我自己已砸了14亿在这项目上。”合作者抽身而去，融资链条一断，各方共襄盛事的大场面，变成了熊猫城独撑危局。熊猫城，这个号称“亚洲最大”的都心MALL，在此后的8年时间里，一度被贴上了“疑似烂尾楼”的标签。拆迁问题无法解决，就难寻合作者，导致融资渠道不畅。这意味着熊猫城陷入了资金缺乏的泥沼中。资金，自此成为了困扰陈宇光13年的心病。然而，熊猫城还不是陈宇光惟一的痛，在1993年底，陈宇光因涉嫌海南“李善友案”而
11、接受审查，由陈氏兄弟一手创办的新能源公司犹如台风中摇曳的孤舟上下起伏，成都熊猫城也如风中飞絮，前途变得格外迷茫。19962002：破茧之痛“我已经习惯了危机，每一次危机之后，我都会有一次大的发展。”陈宇光说这句话的时候神定气闲，在他身上又隐隐浮现了当年那股霸气。危机边缘1993年，是陈宇光事业最重大的转折点。上半年，新能源在股票市场玩得风车斗转，其股票价格从刚上市的4.7元飙升了10多倍，公司的总资产也从刚上市时的4.7亿元猛增到1993年的9.1亿元，成为当时海南乃至全国房地产业的佼佼者，其著名的广告用语“投资新能源，稳操胜券”在国内证券市场上几乎无人不知，无人不晓。而年底，陈宇光便接受审查
12、，直到1995年7月才被认定无罪，得以重返新能源。而在这两年中，新能源早已是今非昔比1994出现重大亏损，1995年更出现资不抵债。当陈宇光重新审视自己的企业时，他发现，新能源已处于崩溃的危机之中整个海南的地产开发热潮已经迅速降温，公司两年前的战略架构已经不适用。最关键的是，由于早期布点开工的项目多过，新能源已经陷入严重的资金危机中。就在1995年2月发布的福布斯排名上，陈宇光还以10亿的财富名列第二，而这位中国内地最富有的富翁之一，最受困扰的问题竟然是钱！1996年，陈宇光以筹资为理由出国旅居加拿大。据有关方媒体分析，还有个原因是陈对18个月的审查心有余悸，出国避祸。王石的自传道路与梦想一书
13、中提到他与陈宇光1998年曾在香港巧遇，他劝陈回国，但在通关的时候，原来已准备与王石一同回深圳的陈因心中挥之不去的阴影，突然停了下来，转身告辞。审查事件给陈宇光带来的影响可见一斑。但就在如此艰难的境地，陈宇光也丝毫没有改变其建立“西部第一城”初衷。在1996年到2000年这段时间中，为了能让熊猫城再次开工，进行了4年艰苦卓绝的筹资。4年中，仅仅是筹资推广，便耗费了陈400万美元。他甚至卖了自己在温哥华的房产，为熊猫城复工一事殚精竭虑，倾其所有。用陈宇光自己的话讲：“为了熊猫城这个梦想，我选择了弃帅保车。”“帅”是新能源公司，“车”是熊猫城。首先，为能筹集到资金，陈宇光低价出让了很多优质项目。先
14、是95年，将海南石梅湾一块10平方公里的地皮，作价2500万元抛出套现。2500万元显然是杯水车薪，于是陈忍痛将物业面积18万平方米的海南万国商城以5000万元的低价出让。据悉，当时海南万国商城已经在海外出售了四分之一的物业，合同金额达到2亿多人民币。但这笔近在眼前的资金对陈宇光来说，却是解不了近渴的远水，风雨飘摇中的新能源急需补血救命，而在成都65亩的熊猫城也正像一头饥饿的困兽，对新注入的资金望眼欲穿。1998年，中国证券报刊出题为陈宇光退出琼能源的新闻。这一年7月，有香港华润背景的海南润达实业有限公司与陈宇光名下的海南新安房地产有限公司、海口新宇环境艺术装饰有限公司签订股权转让协议，受让两
15、公司持有的琼能源的法人股，总计受让39864466股，占总股本的25.61%，成为琼能源的第一大股东。至此陈宇光全面退出琼能源。1998年海南润达以第一大股东的身份进入陷入困境的琼能源，同时发布公告称，琼能源在当时主业处于全面停业状态，没有一分钱的现金流量。公司原有的成都熊猫商城项目和石梅湾滨海酒店项目，均被前第一大股东通过各种手段将项目的控股权和操作权实际上转移了，占公司当时总资产的70%左右。重回成都经过四年时间的奔走操劳，陈宇光已融到了1.3亿元人民币资金。2000年，他从加拿大飞返成都，全力为熊猫城复工奔走。经过与成都市政府及有关银行反复磋商，拿出了一个新的自救方案，2002年3月8日
16、，熊猫城正式开工。“其实，如果我当初不急于复工，就没有现在这一年1亿多元的运营成本压力。仓促开工，有合作方催促的原因，也因为熊猫城是我这后半生最大的梦想，我愿意为它再冒一次险。”陈宇光承认复工过早是一次决策失误。他认为，如果当时咬紧牙关，顶住各方面压力不开工，熊猫城现在就不会有一年1个多亿的资金包袱。时隔8年之后，陈宇光再一次将全部身家押在了熊猫城上。在大多数人认为熊猫城已经无药可救的时候，他又凭借自己的坚韧与“不合时宜”，展开了一场规模宏大的自救运动。在陈宇光的眼中，一个集购物、娱乐、美食、休闲、酒店、商务办公、会议、展览和国际商务居住等多种功能为一体的超大型综合性购物中心的轮廓又再次清晰起来。与时代
