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1、第四节用益物权一、建设用地使用权（一）建设用地使用权的取得建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用 该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。1. 创设取得创设取得包括无偿划拨和有偿出让两种方式。（1）无偿划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交 付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
2、（4）法律、行政法规规定的其他用地。【提示】用于商业开发的商业用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。（2）有偿出让建设用地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。【提示】城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出 让。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有2个以上意向用地者的，应当采取招标、 拍卖等公开竞价的方式出让。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使
3、用权的 出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。【提示】在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，可以按过渡性办法处理：（1） 不需要提出续期申请；（2）不收取费用；（3）正常办理交易和登记手续。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。【提示】何谓“法律规定”办理？城市房地产管理法第22条：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地 的,应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予 续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土
4、地使用权出让合同约定的使 用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行 政法规的规定办理。2. 转移取得建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期 限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总
5、额的25%以上，属于成片开 发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。下列房地产，不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合规定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。【提示】注意不是国务院审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当
6、由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地 使用权出让金。3. 登记（1）设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。【提示】建设用地使用权自登记时设立。（2）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。（3）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。【例题12016年多选题】根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当 符合的条件有（）。A. 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书B. 按照出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件C转让房地产
7、时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书D.按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上的【答案】ABC【解析】按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。【例题22017年多选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的有（）。A. 兴办乡镇企业需要对集体土地建设利用的，必须先将土地征归国有，然后取得国有建设用地使用权（本 选项涉及知识点2020年已经删除）B. 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期C. 建设用地使用权出让，优先考虑双方协议的方式，协议不成，则采取拍卖、招标方式D. 用于商业开发的建设用
8、地，不得以划拨方式取得建设用地使用权【答案】BD【解析】（1）选项A：原则上，除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设 经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然 后取得国有建设用地使用权；（2）选项C：建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式， 其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招 标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。【例题32008年案例分析题，节选】甲公司于2007年10月10日通过
9、拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工 业建设用地；同年10月15日，甲公司与北京市土地管理部门签订建设用地使用权出让合同；同年10月 21 日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地 使用权证。【问题】甲公司于何时取得建设用地使用权？并说明理由。【答案】甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。根据规定，设立建设用地使用权的，应当向登记 机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。（二）建设用地使用权的期限以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最
10、高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。【例题12013年单选题】根据物权法律制度的规定，以有偿出让方式取得居住用地的建设用地使用权，出 让的最高年限是（）。A. 30 年B. 50 年C. 60 年D. 70 年【答案】D【解析】以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2） 工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5） 综合或者其他用地50年。【例题22
11、014年单选题】下列关于以无偿划拨方式取得的建设用地使用权期限的表述中，符合物权法律制 度规定的是（）。A. 最长期限为30年B. 最长期限为50年C. 最长期限为70年D. 一般无使用期限的限制【答案】D【解析】以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 【例题32019年单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的是（）。A. 建设用地使用权自登记时设立B. 以划拨方式取得的建设用地使用权，最高使用年限为70年C. 以划拨方式取得的建设用地使用权，非经国务院审批不得转让D. 建设用地使用权期间届满自动续期【答案】A【解析】
12、（1）选项B：以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用 期限的限制。（2）选项C：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权 的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关 规定缴纳土地使用权出让金。（3）选项D：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。并非所有均自动续期。（三）建设用地使用权的终止建设用地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。删得斟让飪记削赏用地无明阳朋限工血碗前年am：鬲匸城：亟耳肓划壇碎 間业，蕊湧*娠乐用地 综胡渚毘帼用
13、M第it第五节担保物权一、担保物权概述（一）担保物权的概念与种类 以担保债权实现为目的的物权，为担保物权。动产不动产删权 JJ担保物权-质权JX-留責权丿 X意定担保物权迭定担保物权（二）担保物权的特性1. 从属性担保物权自身不能独立存在，系从属于债权的从属物权，其从属性体现于担保物权的成立、转让与消灭各 个方面：（1）成立上的从属性指的是若无旨在担保的债权，担保物权不能成立；（2）转让上的从属性是指担保物权不能脱离所担保的债权单独转让，所担保的债权转让时，担保物权随之 转让；（3）消灭上的从属性是指担保物权随债的消灭而消灭。2. 权力行使的附条件性担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事
14、人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优 先受偿的权利，但法律另有规定的除外。3. 优先受偿性担保物权对于债权的担保，系通过优先受偿权而实现。4. 物上代位性担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优 先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。【提示】担保物权关注的是物的交换价值而非使用价值，故当特定情形发生，导致担保物不存在的时候，保 险金、赔偿金或者补偿金可以代担保物的位，发挥其原本的交换价值之作用，保证债权实现。【例题2009年单选题】甲向乙借款，并以本人所有的一件古董花瓶设定质押担保，甲为此就该
15、花瓶购买了 一份财产意外损失险。在乙保管花瓶期间，花瓶毁于泥石流。如果甲没有按时还款，根据物权法律制度的规定， 下列表述中，正确的是( )。A. 乙可以就保险金优先受偿B. 乙可以要求以保险金受偿，但是并不优先于甲的其他债权人C. 泥石流属于不可抗力事件，甲可以不偿还乙的借款D. 乙应当赔偿甲花瓶灭失的损失【答案】A【解析】在担保期间，如果担保财产毁损、灭失或者被征收的，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或 者补偿金优先受偿。(三) 担保物权的消灭有下列情形之一的，担保物权消灭：(1) 主债权消灭；(2) 担保物权实现；(3) 债权人放弃担保物权；(4) 法律规定担保物权消灭的其他情形。动产不动产rsmJj意定担保删雌占种类彳质枚JxJL留置載jx法歪担保牺杈从性T权办行使的附条仲性担保啊的特性T物上代悅性*甌跚嘶灭二、抵押权(一)抵押权的概念与特性1.抵押权的概念为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履
