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1、盘点2008上半年南京楼市新房篇历经2007年楼市的疯狂，2008的楼市可谓是平淡无奇。 一、二月楼市冰冻，金三银四销售平淡，红五月不红，六月楼市跌宕起伏2008上半年的南京楼市没有了去年的火热与疯狂。如果用一个词语来形容过去半年的南京楼市，开发们诉说“迷茫”，专家们评论“正常”，购房者们追问“房价到底了没？”不同身份的人用不同的眼光看南京楼市走过的这半年。二手房篇2008年上半年，南京二手房市场经历了1、2月的低谷期，在金三银四火热一把后，与6月底进入了传统淡季。在1、2、3月份，南京个人二手房呈现明显的“V”字型走势，上升态势明显。这主要是由于年后积压的购房需求量有所释放，买卖双方经历了2
2、007年末的一系列观望之后再度出手，促使了整个二手房市场的回暖。这其中尤以第一季度的江宁、江北市场最为明显。价格一直是购房者选择二手房的重要方面。在去年市场火热时，部分区域的二手房价格甚至与新房出现倒挂现象，而在今年上半年，二手房的价格时常受商品房方面的影响，出现波动，但主城区坚挺依旧。 土地篇据HOUSE365统计，今年1到6月份，南京共有31幅地块公开拍卖，其中底价成交24幅，流标3幅。和去年同期成交59幅，地王频出的火热行情相比，不少业内人士均称“变化很明显”：不仅开发商拿地的热情大减，南京国土部门推地的步伐也大为放缓。南京房地产市场2008年上半年月度行情报告1月行情报告新房成交总体概
3、览各板块分析 城中：酒店式公寓受青睐销售成绩：认购163套，成交92套城中板块因为优越的地理优势，其酒店式公寓，一直领跑南京。在1月份城中板块排名成交套数前三的，SOFTEL、长江路九号、天正湖滨花园均为酒店式公寓，其中SOFTEL以32套的成交套数成为1月份城中板块销售冠军。小户型精装、简装的酒店式公寓仍然受到买房者的青睐。城南：老盘新推 值得期待销售成绩：认购167套，成交180套蓝岸尚城以63套成为该板块成交套数第一名，在认购量方面，花雨南庭以54套成为该板块的认购冠军。1月份，城南板块多为老盘新推，房源量仍然不多。但2008年城南楼盘住宅供应量将有所增加，关于城南的好消息接连不断，城南
4、楼盘仍然前景看好。江北：促销力度最大 销量跌至过去一年最低销售成绩：认购1242套，成交1475套最低92折、买房送别克、最高优惠88888元1月，江北楼盘们几乎推出了前所未有的促销幅度，但购房者并不买单。网上房地产显示，1月江北板块认购1242套，成交1475套，几乎降至12月以来的最低点，仅相当于旺季时期销量的一半不到。与销量同样惨淡的去年12月相比，认购量也下降千余套，成交量少了近500套。网尚研究机构发布，08年江北还将有330万平米商品住宅上市，位居全市之首。对于供应量庞大的江北而言，一场深度调整似乎在所难免。城东：新房源匮乏被冻住 销售萎缩至三成销售成绩：认购109套，成交98套城
5、东板块08年第一张成绩单排名再次跌到全市各板块之后。去年底，城东各楼盘纷纷抢着开盘，一次性注入几百套新房源，可是买账的市民并不多。跨入新年后，缺少新房源注入的城东板块完全冻住，认购和成交量萎缩至去年12月份的1/3。据网上房地产数据显示，1月份城东板块认购109套，成交98套，总体销售量为207套。其中获得2007年龙虎榜城东板块销售金额和面积冠军的万达紫金明珠，再次夺得新年城东板块认购和成交双冠军。城北：楼市遇冷 地铁楼盘喜忧参半销售成绩：认购391套，成交196套下关滨江区域的世茂滨江新城进入房源供应断档期，皇冠钻石双星尚未开盘，12月城北的销售量仍主要集中在阳光聚宝山庄及迈皋桥周边几家楼
6、盘上。然而虽有中电颐和家园、大地伊丽雅特湾、美达浅草明苑等地铁楼盘一定程度上的热卖，与12月相比，城北板块认购量、成交量仍双双下降。在房地产市场整体遇冷的背景下，城北楼盘也推出的了“精装修7500元/平米起”、“一次性付款96折”等优惠，但购房者仍以投之以冷漠居多。河西：开发商猛推房 再次进入全市三甲销售成绩：认购758套，成交558套碧瑶花园、宏普捷座、融侨中央花园等楼盘纷纷选择在1月推出新房源，成就了河西板块本月758套的总认购量和558套的总成交量，虽然较上个月的销量有所下降，但这个成绩在南京楼市的“冰川期”实属不易。这是该板块在沉寂了一段时间后，终于再次与江宁、江北板块并肩共现“三足鼎
7、立”之势。08年初来乍到，河西不仅房源充沛，开发商们还推出了以往鲜有的购房折扣。在该板块楼盘销售榜上，无论是认购还是成交，都是碧瑶花园稳坐头把交椅，这源于该楼盘长达半年的蓄水。仙西：抗跌性强 寒风中总体销售不跌反涨销售成绩：认购76套，成交111套在整个南京楼市掉进冰窟窿的1月份，销售量整体缩水达39%，而仙西的总体销售量非但没有大跌，反而出现小幅上涨。据网上房地产数据显示，1月份仙西板块认购76套，成交111套，总体销售量为187套，比去年12月份总体销售上涨了6%，成为1月份南京楼市的另类板块。去年底开盘的赛世香樟园和依云溪谷纷纷以不俗的成绩登顶板块楼盘销售冠亚军。值得一提的是，作为仙西板
8、块所剩无几的普通住宅项目，赛世香樟园以96套的销售成绩摘得桂冠当之无愧。江宁：1月销量大幅跳水 依然领跑南京楼市销售成绩：认购1640套，成交1633套就在整体楼市走下坡时，江宁板块月认购量1640套，超过全市总认购量的1/3，月成交1633套，毋庸置疑坐上1月南京楼市板块销售的头把交椅。但和上月相比，认购量大跌53.4，成交量下跌31.9。销量缩水一方面因为新上市房源不足，仅有协众雅居、中浩大城小室和罗托鲁拉小镇推出新房源；另一方面，购房者不再轻易出手。魔方4.8认购310套，商铺南京国际小商品城成交542套，两者成为1月江宁板块卖得最好的楼盘。2月行情报告新房成交总体概览来自网上房地产数据
9、显示，南京市2月份共认购2713套，成交1804套，销售总量为4517套。与上月11655套相比，销售量少了7000多套。认购量与成交量的双双下滑，南京楼市似乎一度掉进了冰窖。有业内人士表示，春节楼市的加速下滑已经不光是因为年关，政策环境、市场乃至天气都没有助长人气的因素存在，可谓是祸不单行。春节后，开发商难熬的难关也告一段落，随着一季度楼盘供应的大量增长，加上天气转暖，政策面也不时有利好出现，有关楼市“解冻”的期望值渐渐高了起来。三四月份将迎来楼盘上市上峰。春节前的大雪和宏观调控，让楼市越发转冷；春节前后维修基金缴纳调整和公积金上限调整，让不少买卖者重新有了信心。记者春节后从多家开发商了解到
10、，随着节后市场“化冻”的日期渐行渐近，新一轮上市潮蓄势待发。 各板块分析 城中：新盘尚未开，仍是小户型“打天下”销售成绩：认购199套，成交37套城中较高的房价让不少购房者望而却步，同时从去年10月份不断的宏观调控也让投资客放慢了投资的步伐，这两点作用到城中楼市，导致的直接结果就是城中的楼市行情平平。老盘基本无房可卖，新盘迟迟不推，造成了城中2月的惨淡。看看城中目前在售的楼盘，万豪中心公寓、金陵大公馆、凯润金城和长江路九号街区等基本都是去年甚至更早的时候推出的项目，且所剩房源不是很多，很多楼盘都是最后的十几套尾房在售。供应量的有效在一定程度上阻止了成交量。城南：春节后个盘猛发力 整体板块旺销等
11、待新盘销售成绩：认购208套，成交147套回顾2007年中至今的城南板块，几乎都是一些老盘在售：江东阅城、时光澔韵、亚东国际公寓、蓝岸尚城、翠竹园等都是耳熟能详的楼盘。因此，作为去年底的新盘，花雨南庭一上市就遭到购房者的抢购，恰是“久旱逢甘露”。根据网尚房地产研究机构的预测，08年的城南将达到一个住宅上市集中期，一批新房源的面市也将吊起人们的胃口。宏图上水园、万科金色城品、南汽亚泰花园、时光澔韵三期、花神美境四期、双联雨花南路项目等都是一批新鲜面孔。该板块的整体旺销或许要等待这些新盘的逐一面市。江北：江北翘首只盼春来早销售成绩：认购663套，成交587套进入二月份以来，全市的楼盘都没有什么好脸
12、色，春节期间更不用说了，全市“零成交”的帽子让每一个南京的地产人都觉得脸上无光。不过节后江北楼盘已无往年的那种迅速复苏的劲头，连日疲软的市场让江北楼盘的销售遇到了前所未有的阻力。近日有不少楼盘都开始猛打促销牌，旭日上城的特价房给了江北楼市一剂猛药。不少楼盘也仍在延续着年前就开始的促销风，而且看来一段时间里面估计还不会结束。有专家说现在是购买江北楼盘最佳时机。城东：房源干涸期 城东将冷酷进行到底销售成绩：认购102套，成交45套“巧妇难为无米之炊”，2月无房源注入的城东板块陷入房源紧缺状态。继去年12月份紫金雅苑、国浩钟山晶典、宏图上逸园集中猛推近500套房源后，进入08年后，城东板块主要就在消
13、化这些楼盘。纵览整个2月份，城东板块无一楼盘注入新房源，或者打春节促销牌。遭遇房源断档期的城东，2月份销售成绩羞于示人。据南京网上房地产数据显示，2月份城东板块认购102套、成交仅45套，整体销售量占全市总销售量3.3%不到。城北：老百姓购房兴致回来了 新房源卖得俏销售成绩：认购202套，成交176套2月份，整个南京楼市在新旧岁交替之际，经历了最寒时节。据南京网上房地产数据显示，2月份全市所有商品住宅认购了2713套、成交仅1804套，不及平常江宁或江北一个板块的成绩。春节前，暴风雪冰封楼市，各楼盘一筹莫展，对年后的市场暗暗担忧。春节后，天气转暖，老百姓的购房兴致也活跃起来了。位于城北迈皋桥核
14、心生活圈的大地伊丽亚特湾开盘前就吸引了很多购房者咨询。开盘后，大地伊丽亚特湾热卖，持续为城北板块销售量做贡献，其中以133套的销售成绩占据2月份城北板块销售冠军宝座。河西：呼啦啦齐推盘 回暖却有待时日销售成绩：认购368套，成交277套年后，河西开发商们终于收起年前的“傲慢”，呼啦啦齐推房源。先是南邻假日珍宝酒店的宏普捷座，于1月6日推出了近300套酒店式公寓。紧接着，奥体中心正对面的融侨中央花园，以及乐山路上的碧瑶花园，也纷纷加推房源。房源上市量虽然增多，但认购和成交的情况，却显然没有达到开发商预想的结果。网上房地产统计数据显示，2月份，河西板块认购368套，成交277套，远低于去年同期水平
15、。仙西板块：成绩虽淡 却不见寒意销售成绩：认购25套，成交24套从网上房地产数据上看，2月份仙西板块认购25套、成交24套，总销售49套。或许这些数字让仙西板块显得不起眼，可事实上从各售楼处了解到，仙西板块在整个2月份的销售并不平淡。栖霞建设在仙林精心打造的城市别墅项目栖园，2月11日推出40套叠加别墅和20套联排别墅，春节期间吸引不少购房者看房。据栖霞建设营销总监张冰透露，网上房地产系统一恢复正常使用，栖园的销售人员就排队等着登记认购成交量，“栖园平均一天可以卖出3套别墅。”江宁：爆发前的沉默？销售成绩：认购764套，成交352套认购跌破千套大关，仅有764套；成交量更是惨不忍睹，区区352套，还不及旺季时一个礼拜的成交量。2月江宁，在众湖的千里冰封中，在群山的皑皑白雪中沉默了。 虽是新春佳节，但江宁楼市却几乎看不看一点节日的喜庆气氛。岁末年初的大雪给交通带来的不便，随之而来的春节打乱了正常的购房计划，“天不时”的情况下江宁楼盘遇冷也在情理之中。春节过后，虽有一些售楼处在初三就开门接待，来看房的准购房者也比年前“回暖”了一些，可基本都是“看看”，出手的不多。3月行情报告新房成交总体概览降价风、公积金贷款门槛降低，这些都是3月南京楼市的关键词。南京楼市经历2
