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1、长丰现代农庄可行性研究报告长丰现代农庄可行性研究报告目 录第一章 总论.2第二章 项目摘要.4第三章 项目建设的必要性及可行性.10第四章项目区基本概况.14第五章 项目市场分析.19第六章 项目建设目标及定位. .38第七章农业产业总体布局.41第八章 规划建设用地布局及功能分区44第九章 项目农业技术方案. .47第十章市场营销策略和手段69第十一章 节能、职业安全与消防.71第十二章 项目组织与管理76第十三章 环境保护规划78第十四章 建设期限和实施的进度安排.80第十五章 投资估算及资金筹措.82第十六章效益分析及分险评估.84第十七章可行性研究结论和建议.89第一章 总 论现代农庄
2、主要是以发展养殖、种植业为最主要的经营项目，利用创意的手法，从而增加其本身或产品的观光附加值。养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。在现代农庄内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的至10倍。现代农庄不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经
3、济发展和人们情趣变化的需要而提出的。现代农庄是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。它具有五大基本特点：1市场化。现代农庄的起点和终点都要定位于市场上。其市场范围更为广阔，融入了情趣与休闲的内涵。2专业化。专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代化。因此，现代农庄的专业化是其必然。3一体化。现代农庄是较高层次的现代农业，一体化是现代农庄的核心。更加广泛的和大量的第三产业组织会全面介入和渗透于现代农庄，开展全方位系列化和多样化的服务。4高新化。高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是生产高
4、品位高效益产品的必备条件。现代农庄对高新化的要求更高，因为它不仅要生产人们喜欢的直接产品，而且要生产人们喜欢的休闲与观赏产品生产的环境。5示范与观赏性。这是现代农庄区别于传统现代农业的最基本和最主要之处。在现代农庄中，示范性和观赏性是其基本内涵。 现代农庄是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是休闲农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的
5、景点场所显得相对匮乏，这就为现代农庄的快速发展提供了广阔的发展市场。湖南长丰生态农业发展有限公司乘全国休闲农业大开发之时，抓住机遇，决定在长沙县黄花镇长丰村建设：长丰现代农庄。园内总体规划为一区两园一带：一区为综合服务区；两园指生态种养园和森林植物园；一带为农庄森林带。使之成为“社会效益、环境效益、生态效益、经济效益”并进的产业、休闲、度假农庄，为长沙县的经济发展上新台阶做出其应有的贡献。第二章项 目 摘 要一、项目概要（一）、项目名称长沙县黄花镇长丰现代农庄建设项目（二）、项目建设性质新建 （三）、项目建设单位湖南长丰生态农业发展有限公司（四）项目负责人殷建兵（法人代表）（五）、项目建设地点
6、长沙县黄花镇长丰村（六）、项目建设规模项目总面积为：460.65公顷，约占6909.7亩。其中道路面积为101442.76 M2，约占152.2亩；河道面积为303571.29 M2，约占455.4亩；水塘面积为107573.85 M2，约占161.4亩；菜地面积为28587.9 M2，约占42.9亩；水田面积为1019108.85 M2，约占1528.8亩，山林面积为2533884.51M2，约占3801.2亩；空地面积为511824.45 M2，约占767.8亩。（七）、项目拟建内容1、农庄综合服务区（包括农庄接待中心、蔬菜种植技术研发中心、智能化系统研发管理中心、农产品深加工中心）。2、
7、生态种养园（包括特色蔬菜种植区、生态养殖区）3、森林植物园（四季水果种植区、高档苗木种植区）4、森林观光带（八）、项目建设期限2011-2016年，分两期进行，第一期建设为3年，即2011年1月至2013年12月，第二期建设为3年，即2014年1月至2016年12月。（九）、项目投资规模 项目总投资10000万元，其中：第一期工程建设投入5500万元；第二期投入4500万元。项目投资估算表序号项目名称性质功能特征投资估算（万元）第一期总投资55001农庄接待中心新建服务、休闲6602蔬菜种植技术研发中心新建科研、观赏4653土地征收新建生产4634四季水果种植区新建生产、游玩8085特色蔬菜种
8、植区新建生产、游玩13806生态养殖区新建生产、观光3017高档苗木种植区新建生产、游玩6838道路等基础设施建设新建生产2409流动资金500第二期总投资45001活动中心新建活动、休闲4002创新大楼新建办公4683员工宿舍楼新建福利5624食堂新建生产1005专家院士楼新建生产3366科技大楼新建生产、展示6907生产车间新建生产6828仓库新建仓储1629森林酒店新建餐饮、住宿82010物流中心新建配送280合 计1亿元（人民币壹亿元整）（十）、项目资金筹措公司自筹资金5000万元，申请银行固定资产抵押贷款1500万元，股东增资及向社会融资2500万元,申请政府新农村建设、土地治理、农
9、业综合开发、水利专项等扶持资金共1000万元等。（十一）、主要技术指标：1.3主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表指标名称单位指标项目总投资万元10000固定资产投资万元5863流动资金万元4173年均收入万元4506.3年均营业税金及附加万元342.1年均营业成本万元2588.9年均利润总额万元1575.3年均所得税万元472.6年均税后利润万元1082.7净现值（所得税前）万元4520.8净现值（所得税后）万元2464.4投资收回期限（所得税前）年5投资收回期限（所得税后）年8内部收益率（所得税前）%2035.7内部收益率（所得税后）%1425.9年均投资利润率%31.6年均投资利税率%
10、30盈亏平衡点%45.9%序号指标名称单位数量备注1总用地面积亩6909.72建设用地亩1003建设投资万元100004建设总工期年65全部投资回收期年86成熟经营期预计年纯利润万元1425.9成熟经营期预计营业额： 4506.3万元人民币 1、年均营业税金及附加： 342.1万元2、总成本费用总额： 2535.8万元3、税后利润： 1628.4万元4、项目辐射范围及带动能力：长沙及其周边地区5、项目主要辐射整个长沙地区。可直接解决 600 人就业，间接解决150人就业。每年折旧：586310=586.3。现金流量：（税率按30%计算）单位万元 （一期农业产值估算是846万元每年，二期 消费服
11、务、生产类产值估算是2718万元每年） NCFO + NCF1+ NCF2 = -5500 + 846 x 3= -2962NCF3 + NCF4+ NCF5 =- 4500 + 846 x 3 + 2718 x 3=10692 NCF6=-342.1 -568.3 + 846 + 2718=2648.7NCF7=-342.1 -568.3 + 846 + 2718=2648.7NCF07=-2962 + 10692 + 2648.7 + 2648.7 = 13027.4净现值： NPV=2648.7*(P/A,10%,6)+61.9*(P/S,10%,7)-10000 =13027.4-10
12、000=3027.4(万元) 内含报酬率：先取i=45% NPV1=NCF(P/A,i,n)+NCF(P/S,i,n)-A0 =2648.7*(P/A,45%,6)+2648.7*(P/S,45%,7)-10000 =5.8792 由于按45%计算率现值是正数，因此再找一个更大的利率，取i=50% NPV2=NCF(P/A,i,n)+NCF(p/S,i,n)-A0 =2648.7*(P/A,50%,9)+2648.7*(P/S,50%,10)-10000 =-0.8065 内含报酬率=45%+(5.8792-0)/(5.8792+0.8.65)*(50%-45%) =49.4% 风险分析： 由
13、于净值大于0，内含报酬率大于设定贴现率10%，回收期短，因而此项目是可行的，并且风险也不大。二、可行性研究报告编制依据与原则 （一）依据1、中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见(中发20071号)2、中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见(中发20061号)3、全国农业和农村经济发展第十二个五年规划（2010-2015 年）4、国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写大纲和国家农业综合开发产业化经营项目摘要国农办（2007）199号5、中华人民共和国环境保护法6、中华人民共和国合同法7、建设项目环境保护管理办法8、湖南省国民经济和社会发展十二五规划纲要9、村镇规划标准
