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1、 开征物业业税的研研究与思思考1、物业业税的背背景中国人民民银行行行长周小小川在“20003中国国企业领领袖年会会”上表示示，中国国将在适适当时机机试点实实施物业业税，届届时将对对不动产产开征统统一规范范的物业业税（财财产税），相相应取消消其他与与房地产产有关的的税费。接接着，广广东省财财政厅负负责人在在2月份份广东省省财政工工作会议议上透露露，广东东可能在在今年对对不动产产开征统统一规范范的物业业税。而而香港文文汇报77月211日报道道，北京京市开征征物业税税的制度度设计及及前期调调研工作作进展顺顺利，物物业税改改革的试试点工作作具体推推行时间间待定。上上海甚至至传出77月份将将向人大大提交
2、物物业税的的有关具具体方案案，但是是至今没没有这方方面政策策出台。从年初周周小川提提出可能能开征物物业税以以来，对对房地产产关注的的各方面面都在探探讨物业业税开征征的利弊弊以及对对房地产产市场可可能产生生的影响响。究竟竟物业税税的开征征对房地地产市场场产生什什么样的的影响呢呢？本文文将结合合国外物物业税的的经验和和国内房房地产市市场的发发展现状状就开征征物业税税对上海海房地产产市场可可能产生生的影响响进行探探讨。物业税，又又称“财产税税”（ppropperttyttax）、“房地产税”或“不动产税”（RealEstateTax），是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其
3、所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产的变化而变化。从目前媒体的报道看，物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。把现在开发商一次性缴纳土地出让金的政策改为土地出让金主要由消费者在购房后分次缴清。这将完全改变现有房地产市场的格局和消费者的购房预期，所以引起广泛关注。2、对市市场的影影响对房价的的影响目前房价价一路高高涨，普普遍认为为土地成成本过高高是主要要原因。因因此，开开征物业业税的一一个目的的就是通通过把房房地产开开发过程程中一次次性所缴缴纳的税税金在物物业持有有期间分分年缴纳纳来达到到降低房房
4、价的目目的。目目前房地地产售价价当中，土土地出让让金大约约占到110%，拆拆迁补偿偿约占到到15%，各项项收费占占16%左右，税税约占到到9%，土土地成本本与各项项税费合合计约占占房地产产价格组组成的550%，建建筑安装装成本约约占300-355%，开开发商利利润占115-220%。而而国外发发展中国国家的地地价及税税费三项项仅占价价格的220，建建筑安装装成本却却占733，利利润只占占7。相相比之下下，上海海房地产产市场价价格组成成不合理理。现行行的土地地出让制制度中，开开发商在在拿到土土地时要要一次性性缴纳土土地出让让金、拆拆迁补偿偿费、房房地产税税、契税税等，由由于土地地资源的的稀缺性性
5、和政府府控制土土地供应应量，土土地价格格存在较较高的虚虚拟价值值，以至至于在房房地产价价格组成成中，土土地出让让金占到到10%之多。通通过开征征物业税税，把获获取土地地时一次次性缴纳纳的土地地出让金金、各种种税费分分摊到业业主持有有期间分分期缴纳纳，相当当于房屋屋售价的的35%部分（拆拆迁补偿偿费不可可能分年年支付）一一次性缴缴纳的费费用被分分摊到770年（住住宅用地地使用年年限，以以下仅讨讨论住宅宅）或550年缴缴纳，理理论上开开发成本本可以降降低355%-335%/70=34.5%。按按上海市市区住宅宅均价880000元/平平方米计计算，房房价可以以降至880000（1=34.5%)=52
6、240元元/平方方米！图1 上海海房地产产价格组组成图2 国国外发展展中国家家房价组组成而实际上上，由于于房价的的决定在在于市场场的供求求，尽管管房地产产开发成成本降低低了，房房价也不不会降低低34.5%,因为房房价下降降后需求求会增加加，在供供应不变变得情况况下，需需求的增增加反而而会引起起房价的的上升。如如图3所所示，在在开始征征收物业业税时，由由于房地地产开发发周期较较长，短短时间内内市场供供应量不不会有较较大变化化。随着着房地产产开发成成本的降降低，房房地产行行业的进进入门槛槛也降低低了，行行业竞争争将会加加剧，长长期趋势势必然是是房价下下降，反反映在供供给曲线线上就是是供给曲曲线右移
7、移。在需需求方面面，由于于征收物物业税后后房价下下降，买买房门槛槛降低，购购房者需需求增加加（尤其其是高档档住宅会会比较明明显），但但从长期期趋势看看，征收收物业税税是把当当前的支支付转化化成一系系列的支支付，总总支付并并没有多多大变化化，因此此，长期期需求基基本不变变。图44反映了了开征物物业税后后长期供供需变化化。图3 开征征物业税税的短期期供需变变化DSDQPQ1Q2P1P2M1M2图4 开征征物业税税长期供供需变化化SDQPQ1Q2P1P2M1M2S图3反映映了开征征物业税税的短期期内，由由于供应应量基本本不变，而而需求随随着房价价下降而而增加，需需求曲线线右移，房房价有上上涨的趋趋势
8、，在在一定程程度上抑抑制了房房价的下下降。因因此，短短期内房房价不会会有太大大的下降降空间。图图4反映映了开征征物业税税后由于于房地产产开发成成本的大大幅下降降，供应应曲线右右移，市市场竞争争使得房房地产价价值回归归，房价价下降接接近上面面计算的的理论极极限。对产品结结构的影影响由于物业业税降低低买房门门槛而增增加养房房压力，形形成所谓谓的“买房容容易养房房难”的局面面。对于于中低档档物业，由由于房价价下降，买买房的门门槛降低低，需求求将会更更加旺盛盛。此外外，酝酿酿中的物物业税对对于第一一套住宅宅或者居居民自住住用房很很可能免免征，税税收政策策向低端端市场倾倾斜势必必刺激中中低档物物业的需需
9、求和供供给。而而对于高高档物业业，在短短期内，开开征物业业税后房房价的下下降有限限，并不不能大大大刺激豪豪宅等高高端产品品的购买买需求。从长期期来讲，由由于住宅宅使用成成本的大大大提高高，高端端市场的的远期开开发会受受到一定定程度的的压抑。从某种角角度看，物物业税的的征收标标准与物物业的面面积或总总价有一一定关系系，如果果像个税税一样征征收则必必然出现现多个不不同建筑筑面积下下税率的的临界点点，这些些临界点点下将积积压大量量面积或或总价接接近的单单位，设设计师在在进行户户型设计计时将考考虑税费费因素。如如果采用用统一的的税率，户户型面积积区间将将压缩在在一个功功能和价价格比较较合理的的范围内内
10、。同时时，由于于税费的的征收，居居住成本本上升，楼楼盘的质质量也将将成为楼楼盘竞争争的热点点。3、对政政府的影影响我国现行行的土地地出让制制度为买买地后需需一次性性付清地地价。这这样一来来，每一一届政府府就会希希望在任任职期间间尽量多多卖地以以快速大大量地筹筹集建设设资金，缓缓解资金金压力。卖卖地筹集集的大量量资金可可能导致致各个地地方的政政府性投投资出现现不正常常的增长长，也给给下届政政府造成成很大压压力。物业税税一旦开开征，以以往在房房价当中中一次性性交纳的的税费包包括地价价，将按按年收取取，这样样一来，政政府的卖卖地积极极性就会会受到抑抑制。政政府虽然然可能由由于物业业税开征征顿时少少了
11、较多多的土地地出让收收入，但但是能够够为政府府带来持持续稳定定的长期期收入，这有利于遏制为求短期政绩的卖地行为，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，改变目前寅吃卯粮的不正常局面。4、对开开发商的的影响资金瓶颈颈迎刃而而解现行的房房地产操操作方式式，从获获取土地地到开始始销售，虽虽然税费费计入成成本最后后都分摊摊到消费费者身上上，但是是开发商商在前期期为了获获取土地地而垫付付的成本本仍然很很高，很很难脱离离开银行行的支持持。而宏宏观调控控对房地地产项目目的信贷贷影响很很大，除除了少数数优质项项目外，多多数房地地产项目目都很难难从银行行申请到到大额贷贷款。而而房地产产信托和和房地产产基
12、金还还处于起起步阶段段，尚不不能满足足开发商商庞大的的资金需需求。实实行物业业税后，开开发商所所需预先先支付的的成本就就能大大大降低，从从目前情情况看，可可以降低低40%左右，许多项项目基本本就不需需要贷款款，开发发商的资资金瓶颈颈问题迎迎刃而解解。行业利润润率下降降短期来看看，征收收物业税税后，开开发商为为获取开开发土地地而需预预先支付付的成本本大大降降低，开开发商可可以获取取较多的的超额利利润。从从长期看看，房地地产行业业这些年年所显示示出的巨巨大利润润空间由由于行业业进入壁壁垒降低低必然会会使更多多资本进进入，资资金实力力将不再再是房地地产企业业竞争的的重点，房房地产行行业的平平均利润润
13、将大幅幅度下降降。5、对消消费者的的影响对消费者者而言，物物业税带带来最大大的变化化就是能能够带来来房价的的下降，尽尽管房价价下降到到预期的的幅度还还需要较较长的时时间，但但是对当当前持续续上涨的的房价，能能够降下下来是多多数消费费者所乐乐意看到到的。上上海的房房价已经经保持在在较高水水平，消消费需求求还是很很强劲，重重要的原原因在于于居民对对住房的的“刚性需需求”还没有有得到完完全释放放，动迁迁、改善善住房条条件与新新增人口口的住房房需求量量还很大大。但是是潜在的的需求还还不能很很快就转转化为有有效的需需求，因因为这部部分群体体的购买买力有限限，数据据上反映映出来就就是房价价-收入入比太高高
14、。根据据20004年上上海统计计年鉴数数据计算算出来的的上海房房价-收收入比为为12.47（按按1000平方米米/套计计算）。如如上面理理论分析析所述，物物业税开开征后，房房价长期期（一两两年后）来来看会有有较大幅幅度下降降，最多多可望下下降三分分之一，房房价-收收入比则则下降至至8，处处于居民民承受能能力范围围之内。此此外，对对于贷款款买房者者来说，物物业税导导致房价价下降除除了购房房门槛降降低外，可可以减少少利息支支出。图5 220000-20003年年上海房房价/收收入走势势图对于出租租类物业业，物业业税的征征收最终终转嫁到到物业的的使用者者上，即即最终由由租客承承担，因因此租金金必然上
15、上涨。但但为了利利于物业业税的征征收，政政府有关关部门可可能会对对物业的的转让和和出租手手续控制制的更为为严格。6、开征征物业税税的意义义与存在在的问题题物业税会会随着土土地或房房产市值值的变化化而变化化，可以以通过税税率对房房地产市市场的炒炒卖、虚虚高、泡泡沫等情情况进行行调节，由由于物业业税增加加了物业业持有成成本，减减少了房房地产投投机和投投资的利利润空间间，能够够有效的的遏制房房地产投投机泡沫沫，减少少炒房带带来的市市场风险险。对高高档物业业提高持持有成本本，对居居民自用用或者中中低档住住宅实行行减征或或免征的的政策，有利于于缩小社社会贫富富差距，促进社社会健康康稳定发发展。但是，我我国还没没有物业业税的有有关立法法，物业业税的实实行只可可能首先先从部分分房地产产市场比比较成熟熟的城市市试点，然然后择机机推而广广之。目目前开征征物业税税还面临临着诸多多问题，主主要有：如何征征收物业业税、对对于存量量物业该该如何征征收物业业税、征征收物业业税后土土地供应应方式该该如何变变化以及及评估体体系不完完善等。在物业税税征收的的过程中中难题不不只是关关于征收收的法律律、法规规的制定定，还有有一个可可操作性性的难题题.在实际际执行中中，如何何有效地地征收才才是最重重要的，这这其中的的不易，从从个人所所得税的的艰难征征收历程程，以及及现在花花样繁多多的逃税税方式就就
