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1、我们只分享有价值的知识点，本文由梁老师精心收编，大家可以下载下来好好看看！【税会实务】房地产投资入股的财税处理在实务中，我们经常遇到股东以拥有产权的房地产投资入股被投资企业，笔者就房地产投资入股相关需要注意的问题及财税处理方理作以下梳理。一、法律方面：1、出资资产需要评估中华人民共和国公司法第二十七条规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。2、需要办理产权转移手续公
2、司注册资本登记管理规定第十二条规定： 股东或者发起人应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额或者所认购的股份。以货币出资的，应当将货币出资足额存入公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。公司成立后，股东或者发起人按照公司章程规定的出资时间缴纳出资，属于非货币财产的，应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。二、账务处理：1、被投资企业：按合同或协议约定的价值入账。企业会计准则第4号固定资产第十一条 投资者投入固定资产的成本，应当按照投
3、资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。2、投资企业：以房地产的公允价值及支付的相关税费作为长期股权投资的入账价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。企业会计准则第7号非货币性资产交换第三条 非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：（一）该项交换具有商业实质；（二）换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。三、涉税处理1、营业税：
4、根据财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税2002191号)第一条规定:“以无形资产、不动产投资入股‚参与接受投资方利润分配‚共同承担投资风险的行为‚不征收营业税。”因此不需要缴纳营业税。2、土地增值税：视情况而定，一般情况下不需要交纳。财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）之规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。投资方是房
5、地产开发企业的则需要交纳。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）之规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。受资方是房地产开发企业的也要交纳。关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）之规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条
6、暂免征收土地增值税的规定。3、企业所得税：评估增值部分，（即上述账务处理中公允价值大于账面价值计入当期损益的金额）应交纳企业所得税。国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号文）规定，“企业以经营活动的非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。”4、印花税：按产权转移交纳印花税。房地产投资入股，在法律程序上需办理产权转移后，方可验资并由被投资方确认实收资本，对于房地产的产权转移协议应按“产权转移书据”交纳印花税。会计是一门操作性很强的专业，同时，由于会计又分很多行业，比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。会计处理，关键是思路，因为课堂上不可能教给你所有行业，怎么样才叫学会了实操呢，就是你有了一个基本的账务处理流程，知道一些典型的业务金额是怎么由凭证最后转接到到报表的。也就是有一个系统的思维，每一笔业务发生后，你都知道最后会影响到报表上那个栏目的数据。这是学习的重点，要时刻思考这个问题，想不明白，多问老师。等你明白了，会计真的很简单了。
