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1、土地登记代理 第一章 土地登记概论 一、掌握部分 1.土地登记的概念、意义和作用 一、土地登记 也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。根据土地登记规则第二条规定，我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。 二、土地登记的意义 土地登记是国家用以确定土地所有者、使用者及其所有权、使用权和他项权利了的一项法律措施。凡依法办理土地登记的土地使用者，所有者的合法权益均受国家法律的保护。具体而言，土地登记是国家依照法律对土地的坐落，面积，用途，等级，权属关系在专门的薄册上注记的一种制度，它的根本目的是对权利的公示。 三
2、、土地登记的作用 登记的公众职能、私有职能。1）维护土地的社会主义公有制；2）维护土地权利人的合法权益；3）维护正常的土地市场秩序；4）有效地保护耕地； 5）为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息土地登记的法律依据 一、土地登记的法律依据 1、实体法律依据：如中华人民共和国民法通则、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、宪法、中华人民共和国土地管理实施条例、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、原国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定等； 一、土地登记的特点： 1、统一性：统一法规、统一程序、统一机关、辖区所有土地 2、唯一性：登记结果的唯一性。土
3、地登记规则第六十五条规定：“土地登记卡是土地登记的主体，也是土地所有权、使用权和他项权利的法律依据；土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地所有者、使用者和他项权利者持有的法律凭证”。 3、连续性。不断更新登记，登记结果连续。 不进行登记申请的，按规定予以处理。 5、公开性。土地登记的实质在于公示。土地登记的公示包括登记依据的公开，登记程序的公开和登记结果的公开，土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。 6、公信力：即可信度和可索赔付力。由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众信赖。要求：严格依法按程序进行的，登记结果真实可靠；如果土地登记错误，致使权益人利益受损
4、，国家将通过行政赔偿方式对受损人予以赔付。 二、土地登记的基本原则 1、依法原则； 2、申请的原则； 3、审查的原则：形式审查和实质审查； 4、属地管辖的原则： 登记与纠纷采取属地管辖，由不动产所在地的法院或房管、土地部门处理。要求：登记机关坚持统一性（一地一机关）、二是土地登记资料应当保持完整性（资料一套保存）。 登记机关：县级以上人民政府是所辖行政区域内法定的土地登记机关，土地行政主管部门作为政府主管土地管理工作的职能部门，负责土地登记的具体工作。中华人民共和国土地管理法第十一条第三款规定：“中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”各地在具体的土地登记实践中，应当坚持
5、属地管辖的原则；涉及土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离（登记属地管理），土地资产处置权按照资产隶属关系确定。 二、熟悉部分 1.土地权属性质与来源2.权利主体与客体3.土地登记的基本单元基本单元宗地。所谓宗地是指被权属界线封闭的一块地，即指一个或几个权利人所拥有或使用的周边权属界线清楚的一个地块。 4.土地登记机关。县级以上人民政府是所辖行政区域内法定的土地登记机关，土地行政主管部门作为政府主管土地管理工作的职能部门，负责土地登记的具体工作。 三、了解部分 1.土地登记的历史沿革 2.各国主要土地登记制度比较第二章 土地登记程序 一、掌握部分 1.土地登记的一般程序与要求 程序
6、。土地登记申请-地籍调查-权属审核-注册登记-核发证书。 2.土地登记申请的含义、申请人、申请方式、申请时限、申请书的填写登记申请概述 （1）申请的概念与要求 土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。 即有资格拥、有土地的所有权使用权的单位或者个人，提供合法证件，申报登记，并填写土地登记申请书。注意： 一般的土地登记类型均需要土地权利人或权利变动当事人向土地登记机关提出申请。 因更名、更址（如街道名称、门牌号改变而进行的变更等登记）不需要申请，由土地登记机关直接在土地登记簿上进行变更登记。
7、（2）申请人 种类型。 （3）申请方式 1、直接申请 法人和其他组织均可直接申请；而自然人中只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记。 2、代理申请 法定代理。对于限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其法定代理人，即由其监护人担任代理申请。 委托代理。三种类型的土地登记申请人可以主动授权委托代理人代理申请，同时代理人和被代理人（或代理机构）必须签定土地登记委托书或土地登记委托代理合同。 指定代理。既根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。指定代理中，代理人的代理权限要根据法律规定和指定机关的指定来确定。 （4）申请时限 1、土地他项权利登记的申请时限 按照土地登记规则规定，土地使
8、用权抵押权、承租权及其他土地他项权利的设定、变更（不含继承）、终止，当事人自发生之日起15日内应当申请土地登记。 2、设定登记、变更土地登记及其他类型的登记的申请时限 按照土地登记规则，所有其他类型的设定土地登记、变更土地登记，当事人自发生之日起30日内应当申请变更土地登记。 二、熟悉部分申请书的填写 1、申请书的内容土地登记申请书一般包括下列基本事项：1）申请人状况； 2）申请登记的土地状况；3）产权来源及产权证明材料；4）宗地范围界线草图及四至说明；5）其他事项。 2、填写要求 1）由申请人或其代理人填写； 2）以宗地为单位填写； 3）一人多宗分宗填写； 4）一宗多人，各共有使用权人分别填
9、写，土地份额不清的，可只填宗地面积和所有的建筑占地面积； 5）他项权利申请书应由土地他项权利拥有人和土地他项权利关系人分别填写； 6）填写结束必须签章。申请提交文件资料 申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交必要的文件资料： 1.土地登记申请书； 2.申请人身份证明。申请人是法人的，提交单位法人证明或身份证明书、法人的个人身份证或户籍簿，但机关法人不需提交，此外还有土地登记法定代表人身份证明书；自然人（含个体工商户）提交个人身份证或户籍证明；不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。 3.土地权属来源证明； 4.地上附着物权属证明。申请审查 性。 （1）法人资格的审查 审查企业法
10、人营业执照、社会团体登记证书、批准成立的证件或文件。 （2）法定代表人身份证明、户主的审查 必须是法人组织开据，有法人组织公章、单位名称与公章一致、开具证明时间在法定代表人任期之内的证明。 必须是户口薄上登记的合法户主；户主变更、主簿不 一、无户口簿的应有基层组织证明。 法定代表人身份证明、户主的住所证明也要进行认真核定。 （3）对代理人代理手续的审查 审查代理委托书或指定委托书中的代理事项、期限、代理人和被代理人名称等清楚准确。按法律规定，法定代理人不需要再办委托书的，应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明。 （4）对土地权源证件的审查 主要是对有无权源证件和已提交证件是否真实，证件、证明效
11、力等内容进行审查。 （5）辖区审核 土地登记管辖为属地管辖。实践中，应当坚持属地管辖的原则，保证土地登记资料的完整性和统一性，涉及土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资产处置权按照资产隶属关系确定。 （6）对其他问题的审查 即格式、程序等方面的审查。收件 1、填写收件单 收件编号、土地使用者（所有者、他项权利者）名称、单位性质、通讯地址、电话、序号、土地权属证件名称、页数、备注、交件人、收件人和收件日期。 填写事注意： 收件编号与登记表编号相同，便于查找。 文件总数、页数要记清。 谁交件填谁名，代理者写代理人名，而非申请人名。 收交件日期应一致。 2、收件整理 收取的文件资
12、料按一户一份、随收随整、申请书在前、顺序整理、编号同意的原则进行。 3、收件移交 收取的文件资料按户整袋移交给地籍调查人员。登记审批表及填写 权属审核结束后，符合规定要求的，土地登记人员填写土地登记审批表。土地登记审批表的样式，由各省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门自行制订。土地登记审批表必须具备在土地登记卡上所需记录的全部内容。（1）审批表的内容 1、土地登记申请人的名称和地址、性质、法人代表及其上级主管部门。 2、土地座落、地号、图号、面积、用途、等级、价格。 3、土地权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期。 4、建筑物类型、申报建筑物权属、建筑容积率、建筑密度、建筑限高。 5、
13、土地登记的依据，包括土地权属来源证明文件的类型、编号、日期和土地变更证明文件的类型、编号、日期。 6、土地行政主管部门初审、审核的意见 7、人民政府批准意见注册登记 （1）注册的概念 指土地登记机关对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。（ 2）注册的依据土地登记审批表是土地登记机关进行注册登记的重要依据。（3）注册的内容 注册登记的内容。填写土地登记卡和土地共有权登记卡、填写土地归户卡、组装土地登记簿、填编土地归户册。 （4）注册登记的工作人员 注册登记人员包括经办人和审核人。经办人和审核人必须由获得土地登记上岗资格，熟悉精通业务和有关法律法规的人员担任。
14、） 土地登记卡、簿、册 （1）土地登记卡 1、土地登记卡的概念与组成。是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据。它由主卡、续表和共用宗使用权登记卡三部分组成。 2、土地登记卡的内容： 1）宗地的基本状况，如地号、图号、座落、面积等； 2）土地使用者、所有者或他项权利者名称、通讯地址、单位性质、主管部门；3）登记的其他内容，如他项权利、变更事项、登记依据等。 3、土地登记卡填写要求 1）以宗地为单位填写； 2）土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，登记时在主卡上登记，其他内容在续表上进行； 3）两个以上土地权利人共同使用一宗土地的，宗地及土地权利状况在主卡上进行登记，各土地权利人的状况在共用宗地使用权登记卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记； 4）宗地首次登记，除在土地登记卡主卡上进行登记外，无论有无登记的其他内容均须在土地
