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1、小区车位位车库的的权利归归属一、车车位、车车库可以以作为建建筑物的的专有部部分而成成为建筑筑物区分分所有权权的客体体根据据建筑筑物区分分所有权权司法解解释第第二条第第1款的的规定,车位、车车库构成成建筑物物的专有有部分:(一一)具有有构造止止的独立立性,能能够明确确区分构造造上的独独立性,称为“物物理上的的独立性性”,即即各个部部分在建建筑物的的构造上上可以被被区分开开,并且且可以与与建筑物物的其它它部分相相隔离。隔隔离,应应采取“观观念上的的间隔”,即“无无物理的的间隔”,只要符符合明确确区分界界线的要要求,即即使没有有物理上上的遮蔽蔽性,也也具有构构造上的的独立性性,土地地即为此此例。所所
2、以,不不同的车车位车库库之间的的遮闭性性可依观观念上的的隔离得得以实现现。(二二)具有有利用上上的独立立性,可可以排他他使用利用用上的独独立性,又称为为“使用用上的独独立性”,即建筑筑物被区区分为不不同部分分后,每每个单元元都可以以独立使使用,其其效用一一般与单单独的建建筑物相相同。车车位车库库的固有有用途是是车辆停停放,而而非通常常的居住住或营业业,用途途明确,具有排排他性。车车辆的出出入有共共同车道道各出口口,无须须借助他他人的专专有部分分,具有有利用上上的独立立性。(三三)能够够登记成成为特定定业主所所有权的的客体也可可以称为为“法律律上的独独立性”或或“形式式上的独独立性”。就就不动产
3、产而言,登记为为其公示示方法。构构造上和和利用上上的独立立性是经经济上的的独立性性,这些些只有通通过登记记才能表表现为法法律上的的独立性性。“能能够登记记”,既既包括了了现在能能够在登登记机构构登记簿簿上记载载的部分分,也包包括了已已具备前前两项实实质要件件,但实实践中尚尚未进行行登记的的部分，如如有的地地方对车车位,车车库,露露台等均均未纳入入登记范范畴。我我国目前前没有统统一的车车位车库库登记制制度,这这只能说说明不动动产登记记制度不不够完善善,有待待各地登登记机构构不断改改进。二、车车位、车车库的类类别及权权利归属属车位位，是指指住宅小小区内设设置在地地上或地地下的以以停放机机动车辆辆为
4、目的的的属于于开放式式空间的的场所;本文所所指车库库，是指指在住宅宅小区内内设置的的以停放放机动车车辆为目目的的具具有封闭闭空间的的场所。目目前，住住宅小区区的车位位、车库库主要有有以下几几种形态态： (一)独立车车库独立立车库是是分设于于室内或或室外，与与其他车车库有明明确界分分的车库库，多见见于高档档住宅小小区。这这部分车车库大多多属于相相应业主主专有，记记载于不不动产登登记簿及及业主的的权利证证书，实实践中争争议也不不大。(二二)地面面车位。1、占占用业主主共有的的道路或或者其他他场地用用于停放放汽车的的车位，属属于业主主共有物物权法第第74条条第3款款的规定定，可以以分为两两个部分分：
5、第一一，占用用小区共共有的道道路或其其他场地地修建的的车位，也也包括规规划内违违规将业业主共有有部分划划为车位位的部分分，属于于业主共共有。第第二，规规划外新新增加的的车位，只只要是占占用业主主共有的的地方，那那么新增增加的车车位归全全体业主主共有，而而不允许许房地产产开发商商或物业业公司处处分转让让。如果果开发商商是利用用业主共共有部分分新增加加的是车车库，也也应属于于业主共共有;反反之，属属于投资资建设者者所有，其其处分应应首先满满足业主主的需要要，业主主通过和和开发商商协商得得到该车车库。2、开开发商或或物业公公司无权权处分共共有车位位开发发商和物物业公司司不得在在小区的的公共区区域任意
6、意设立和和经营停停车位，只只有在业业主大会会的决议议许可下下才能设设立或经经营车位位，并且且所得费费用应当当归全体体业主所所有，不不过物业业公司在在业主大大会的委委托下，可可收取一一定的管管理费，不不得将停停车位价价金据为为己有。没没有无权权利的义义务,也也没有无无义务的的权利。既既然物业业公司收收取了管管理费，就就应该对对小区内内所停放放的汽车车负有相相应的管管理责任任;如果果丢失或或损坏，就就要根据据其过错错和管理理费的高高低等情情形承担担相应的的赔偿责责任。(三三)建筑筑物首层层架空层层车位和和屋顶平平台车位位首层层架空层层位于建建筑物的的底部，是是整栋建建筑物的的结构支支撑，其其规划的
7、的目的本本身并不不是为了了停放汽汽车之用用，大多多是为了了空气流流通和防防止潮湿湿。首层层架空层层不计入入建筑面面积，开开发商无无需向国国家支付付土地使使用费，其其权利只只能依附附在计算算容积率率的建筑筑物上，不不具有利利用上的的独立性性。当房房地产开开发商将将商品住住宅小区区的房屋屋单元全全部出售售完后，不不计算容容积率建建筑物(面积)的权利利将全部部转移并并归属于于全体业业主，由由全体业业主共有有。首层层架空层层属于物物权法第第74条条第3款款的规定定的“其其他场地地”，占占用后修修建的车车位、车车库属于于全体业业主共有有，开发发商不能能以出售售、附赠赠或出租租等方式式约定权权利归属属。屋
8、顶顶平台，是是指导位位于建筑筑物顶盖盖，其直直上方没没有任何何遮盖物物的平台台。屋顶顶平台不不构成物物权法上上意义的的专有部部分，不不能独立立成为区区分所有有权的客客体，也也不能独独立作为为交易的的客体。其其也属于于物权权法第第74条条第3款款的规定定的“其其他场地地”。(四四)利用用人防工工程进行行改造而而成的车车位、车车库人防防工程可可分为两两类：一一是单建建人防工工程，即即为保障障战时人人员与物物资掩蔽蔽、医疗疗救护、人人防指挥挥等单独独修建的的地下防防护建筑筑;二是是结建人人防工程程，即结结合地面面民用建建筑修建建的防空空地下室室，但人人防指挥挥等保密密工程除除外。目目前，单单建人防防
9、工程归归属于国国家所有有并无争争议，而而对结建建人防工工程的所所有权归归属则分分歧颇大大。我国国法律规规定，城城市新建建民用建建筑，必必须修建建人防工工程，同同时减免免人防工工程的土土地使用用费和其其他税费费人人民防空空法规规定，地地下人防防工程可可以军民民两用，即即在和平平时期可可以利用用人防工工程为经经济建设设和人民民生活服服务，战战争状态态下归国国家统一一使用。同同时规定定了“谁谁投资、谁谁使用、谁谁收益”原原则，在在和平时时期，投投资者享享有包括括转让使使用权、租租赁等方方式的使使用权、收收益权和和一定程程度上的的处分权权，同时时承担维维修保养养的法定定义务。但是是，现行行法律并并没有
10、明明确结建建人防工工程的所所有权，以以至于理理论和实实务上认认识分歧歧较大。概概括而言言，有三三种不同同的观点点：第一一，国家家所有说说。此种种观点认认为，结结建人防防工程属属于国家家所有，因因为结建建人防工工程免交交土地出出让费及及大部分分相关税税费。119855年财政政部、国国家人防防委员会会颁布的的关于于平时使使用人防防工程收收费的暂暂行规定定就指指出，人人防工程程及其设设备设施施是国家家的财产产。第二二，开发发商所有有说。此此种观点点认为，在在房屋买买卖合同同中，结结建人防防工程属属于“附附属公共共配套设设施”，没没有进行行公共面面积分摊摊。建设设部商商品房销销售面积积计算及及公用建建
11、筑面积积分摊规规则第第9条明明确规定定：“作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。”因因此，作作为工程程建造者者的开发发商就应应当享有有所有权权。第三三，业主主共有说说。此种种观点认认为，住住宅小区区的地下下人防工工程是由由全体业业主投资资建设的的，所以以，应当当为小区区业主共共有。国国家并没没有投入入任何资资金，也也没有经经过国有有化征收收或征用用程序，更更没有给给予补偿偿，不可可能归国国家所有有。另外外，我国国人民民防空法法第55条的规规定实际际上规定定了住宅宅小区地地下人防防工程的的所有权权归于小小区全体体业主共共同共有有，因为为收益权权是所有有权的一一项核心心权能。规划
12、划用于人人防工程程的地下下建筑，虽虽然后经经批准临临时改为为车位、车车库，但但其规划划性质仍仍然不是是停放汽汽车而是是人防工工程，因因此，并并不属于于物权权法第第74条条第2款款规定的的可以通通过出售售、附赠赠或者出出租等方方式约定定其权利利归属的的车位、车车库的范范畴。但但结建人人防工程程可以构构成物物权法第第74条条第3款款所规定定的“其其他场地地” ，占占用结建建人防工工程的车车位、车车库即属属全体业业主共有有。因此此，结建建人防工工程虽由由开发商商投资兴兴建，但但在开发发商销售售商品房房之后，其其建造成成本即转转嫁至全全体业主主，因此此，可以以说结建建人防工工程是由由全体业业主投资资建
13、设的的，应为为小区业业主所共共有。就就结建人人防工程程而言，国国家并没没有投入入任何资资金，也也没有经经过国有有化征收收或征用用程序，更更没有给给予补偿偿，不可可能归国国家所有有。国家家减免人人防工程程的土地地使用费费和其他他税费只只是国家家取得战战时人防防工程使使用权的的对价，但但不是取取得所有有权的对对价。(五五)规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库这种种车位、车车库是依依建设设用地规规划许可可证载载明的规规划用途途而建造造的，物物权法第第74条条对其做做了两方方面的规规定：1、物物权法第第七十四四条第11款规定定“建筑筑区划内内，规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库应当首首先满足足业
14、主的的需要。”这一规定，主要是针对现实中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放的现象而作出的限制，体现了法律对市场的干预。(11)“首首先满足足业主的的需要”的的“首先先”不是是优先，而而是不区区分条件件地优先先满足业业主的需需要。为为了满足足业主的的新需要要，开发发商只能能向业主主以外的的人出租租车位、车车库，而而不能出出售。当当开发商商与业主主无法就就车位、车车库的价价格达成成一致时时，由具具有资质质的专业业评估机机构对车车位、车车库的价价格进行行评估，如如果业主主仍然不不愿意以以评估价价格承租租，开发发商即可可以对外外出租。(22)“业业主的需需要”中中的需要要，是指指现实需需要
15、和使使用需要要。现实实需要，即即对于房房地产开开发商的的现售或或预售，如如全部销销售完毕毕，开发发商在合合理的期期间内征征求了业业主的意意见，且且满足了了业方的的需要之之后，可可以对外外出租;如并非非所有单单元均已已出售，开开发商只只有在满满足了业业主的现现实需要要，考虑虑未出出出售单元元的潜在在业主的的充分需需要的可可能之后后,才能能对外出出租。使使用需要要，即车车位车库库的购买买或承租租数量应应在合理理范围之之内,并并且只能能自用,而非用用于投资资或出租租。当然然,合理理的数量量并不限限于一户户一个，是是否合理理由法官官在具体体案件中中进行判判断。总总之，满满足业主主需要只只能是合合理的需
16、需要，亦亦即只要要满足业业主基本本的停车车需要,即可认认定已经经满足。2、物物权法第第七十四四条第22款确立立了建筑筑区划内内车位车车库权利利归属的的一般规规则,遵遵循了“谁谁开发、谁谁受益”的的市场调调节原则则。将车车位车库库作为独独立的交交易客体体,为业业主以后后转让或或出租提提供了法法律依据据。(11)约定定的主体体。该款款中使用用了“当当事人”的的概念,并未将将约定的的主体限限定在开开发商与与业方上上,在解解释上,车位车车库的原原业主与与新业主主也应包包括在内内(只要要符合“首首先满足足业主的的需要”原原则,业业主之间间可以对对车位车车库作出出特别约约定)。同同时,应应该明确确,开发发商与部部分业主主
