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1、鼎佳置业泸定项目设计任务书 成都恒基智业房地产营销策划有限公司键入文字键入文字目 录一、项目基本情况二、项目定位三、开发理念四、项目技术经济指标五、总体规划原则六、交通组织原则七、景观规划原则八、单体设计原则九、户型设计原则及户型配比十、商业设计原则十一、提交设计文件要求十二、进度安排 成都恒基智业房地产营销策划有限公司 2012年11月1日一、项目基本情况1项目概况1) 项目位置：四川省甘孜州泸定县安乐坝片区（详见泸定县国土局和规建局下发件及地域图）2) 占地面积：29420平方米（A、B地块合计面积）3) 地块周边状况：详见总平图和产品定位报告2项目优劣势分析1) 优势：A. 地块旁有水系
2、，内部地块较为平整，不会造成后期施工成本过高；B. 项目周边医院、小学配套。2) 劣势: A. 现阶段人气、核心资源占有严重不足B. 项目规模较小，对片区影响力有限C. 非商业中心地带，配套不足D. 企业品牌影响力有限、对房地产物业支撐不足E. 客对区域认知度不高，区域抗性较大一、 项目定位1. 客户定位:详见产品定位书2. 主题定位：详见产品定位书3. 物业类型：待定三、开发理念：详见产品定位书的有关条款四、项目技术经济指标1技术经济指标：占地面积：29420平方米规划总建筑面积：计容面积102970，其中商业面积：不超过1.5万（含酒店）建筑容积率：3.5建筑限高：60米车户比：0.6:1
3、建筑密度：30%绿化率：30%2户型配置：详见附件3配套设施：详见泸定县规划和建设环境保护局出让地块规划设计条件通知书编号：泸规10-02号。五、总体规划原则1满足城市设计要求。建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；2充分体现均好性原则。做到户户有景，户户有充足的日照，朝向考虑东偏南为主；3合理处理建筑物与环境场地之间的关系；4合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡；5在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；6住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境
4、及外部远景的利用；7充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）；8总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；利用地块内部自然高差，车库尽可能采用通风、采光的开敞式/半开敞式车库；六、交通组织原则1. 应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，做到人车分流；2. 内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线
5、距离；3. 保证消防车道及扑救面对坡度的要求；4. 合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计；5. 住宅与车库之间要建立方便的联系；6. 合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。7. 住区内停车场应尽可能实行连通，区内交通主干道尽量安排在四周，避免横穿住区以造成对行人的干扰。8. 小区级道路及组团级道路的路面排水系统，建议采用浅V字型路面雨水侧排系统，以方便清洁与维护，加快排水速度，保证车辆行驶安全。宅间道与宅间步行道建议采用传统的暗沟（管）排水方式排除地面积水。9. 住区道路的雨水井盖、污水井盖设置建议尽量避开车辆行驶路面，如无法避开，建
6、议将井盖设计在机动车道中心位置。避免对井盖造成破坏或发出噪音。10. 机动车道两旁不宜种植低矮灌木，以减少突发危险源（如：儿童或宠物突然穿行）增加可视范围。建议在该范围内栽种高杆乔木或行道树，此举既可为行人遮阴纳凉，又可控制车辆上升尾气的转移范围。11. 休闲甬道应高于周围绿化，避免绿化养护时泥土渗到路面，影响到路面的整洁。12. 地面生态停车场设计时，除需混凝土打底外，还应有碎沙垫层，便于绿化排水。13. 住区地面停车场的车位设计要充分考虑，车灯、噪声及汽车尾气可能对住户的影响。车位设计除了需要保持合理安全距离外，还需在景观设计中着重考虑以生态防护形式，避免或减轻因车辆停放对居民带来的二次污
7、染问题。建议在靠近住户窗户、主卧室的车位在规划时统一最小距离，并设置1.5米左右高度、0.5米厚的绿篱隔离.避免车灯、噪音、尾气影响住户。14. 车库水泥地面起尘、反沙现象比较普遍为经久耐用和易于清洗，对楼地面面层材料有所要求，并做排水设计。15. 建议在缓坡段和水平段交接处设置截水沟，截水沟盖板的设计应着重考虑牢固性，以降低噪声污染和避免盖板翘起损坏车辆底盘。另在停车库内沿外墙处设一道排水沟。地下车库的排水沟不应跨越防火分区。16. 考虑到气候不稳定性因素增加，建议加强加大车库的防洪排涝功能，设计时应加强加大“三防”设防等级。地面停车位散水坡度合理，排水顺畅，避免路面积水。17. 建议车库照
8、明设计应考虑节能要求，控制方式为多路或分级控制（如：全开、局部开），安装节能灯具、设计采光井或安装成熟的太阳能照明装置。18. 车库车辆出入频繁，带动的灰尘较多，需定期对车库地面和设施进行冲洗和擦拭。建议在车库设置清洁用取水口及清洁池。19. 地下车库入口的标高低于外围道路的，在入口处需要设置一定的防水坡，防止道路的雨水进入地下车库。七、景观设计原则1. 以运动休闲为主题的功能性景观节点替代观赏性景观。可设置网球场，半篮球场，儿童乐园，老年休闲节点。2. 通道两边考虑观赏性景观，并注重植物的层次，注意考虑泸定地方气候差异性，热带、亚热带植物难以成活。3. 注意景观对一楼住户采光的影响；4. 处
9、理好各种环境空间的有机组合与过渡；5. 注重景观细部设计。在组团景观节点、社区交通枢纽和局部小环境、架空层等代表产品细部的方面，充分表现产品的精细度和质量、档次；6. 充分考虑项目在分期开发时，提前呈现景观，具有销售展示的作用。八、单体设计原则1. 建筑风格以托斯卡纳风格元素为主的简欧风格；2. 充分发挥色彩与材料质感的装饰作用，外墙结合泸定客户的需求，采用瓷砖贴面。3. 多角度、多层次体现人性化住宅设计；4. 考虑入户大堂的设置，提升项目的品质，增加公共空间的舒适性和实用性。5. 细部设计是支撑产品档次的关键之一，本项目设计将细部设计放在极为重要的地位，设计方案要对其予以充分重视，对建筑下部
10、的近人立面，窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑；九、户型设计原则1总体原则：1. 总价原则，泸定购房客户的心理总价门槛是35万。35万/3200元=110。所以，户型以110平米计价面积为上限原则，少部分可以超过。具体户型配比见附表。2. 每户拥有良好的自然采光、通风条件；起居厅、主卧室视线开阔；保证至少一个主要功能房间朝南、东南或西南；无暗厨、暗厕出现；每户之间避免视线干扰，保证住户的私密性；提高住宅的实用率；户型总体朝向尽可能满足东偏南朝向，符合泸定人的生活习惯。3. 85以上户型结合灰空间，尽量考虑双卫。4. 大户型产品可以考虑创新的功能空间，如衣帽间，储物间等。5. 户型设计
11、必须规避周边不良景观的影响，对来自用地周围交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施；6. 遵循住宅均好性设计原则。对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给予其他补偿；7. 平面设计要求简洁性（无过分凹凸现象，结构形式简洁，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（结构体系提供可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合的可能性）；系统化（户型设计中应保持不同面积户型的开间比例，做到户型设计的系统化）；实用率（充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率）；2.平面布局：1）户内要有合理的功能分区，公共活动区、适度交流区、私密区等各区功能不能简单化地进行分离，要尽量汲取现代集
12、合住宅发展的一些新精神，探讨户内各个组成空间的有机组织；2）套内交通组织顺畅，不穿行起居室（厅）、卧室等主要功能空间；3）起居室（厅）、餐厅、厨房配置紧密协调，设置入户过渡空间；4）除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；3.空间组合：1) 底层户型需结合地形，设计室外私家花园，保证住户的私密性，同时须考虑日照条件；2) 顶层户型可考虑上下跃层设计3) 标准层户型平面的设计重点仍为平层，部分户型提供错层等其它变化的可选形式；4.各功能空间的设计要点：1) 入户花园，面积偏大的户型考虑一个入户花园作为入户的过度空间。2) 阳台每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景
13、阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台；阳台应结合户型面积大小，对其位置、尺度、比例进行选择；观景阳台进深不小于1.5m，2m为佳。3) 起居厅与餐厅起居厅开间要满足要求，保证4.2-4.5m的开间，不低于3.9m。（小户型除外）。在条件允许的情况下，将餐厅和客厅设置为贯通的大开间户型。4) 主卧室主卧室开间要满足要求，大户型可考虑设计步入式更衣室，为了增大采光及景观面，可采用凸窗，或低飘台的落地玻璃窗；5) 厨房考虑与餐厅的联系以及其形状、规模和设施的布置，同时考虑相应的电气插座位。厨房采用集中竖向排烟道，尽可能做到明厨。6) 卫生间卫生间内设施包括淋浴间（主人房卫生间设浴缸），台式
14、洗脸盆、座便器、机械排气装置，洁具的空间布置要使用舒适并能充分利用空间；次卫设计下沉楼板，考虑客户蹲便安装需求。5.户型配比表：70以下70-8081-8586-9091-100101-110111-120120-130备注套二-10%18%-套二变套三单卫-17%-套三双卫-20%20%10%-套三变套四双卫-5%-十、商业设计原则 商业面积的确定：酒店面积不超过6000（约110间），其他附属商业不超过8000（含独栋商业和底商）。 酒店设计要求：1. 按照准四星级酒店客房设计，2. 客房净面积不低于18（不含卫生间）；3. 设计8-10间豪华客房，面积在25-30，带小厅；4. 酒店设计为单套独立产权报建；商业设计要求：1. 底商设计2-3米进深的廊檐，减少对上部住宅的影响，同时上部二楼住宅形成自然露，增加住宅卖点。业态以生活服务为主。2. 独立商业与酒店临近，形成商业氛围，业态以大中型餐饮和休闲为主，考虑接通燃气管道，以及排烟管道。3. 滨江商业能够形成独立商业为佳，业态主要为休闲餐饮和休闲茶坊、咖啡为主，因此设计需考虑燃气和排烟管
