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1、优选文档房地产开发成本管理与控制的战略一、归纳当前，好多房地产只重视建筑产品的成本控制而不考虑市场需要以及建筑产品的投入产出比。别的，好多房地产企业的预先成本管理单薄，成本展望、成本决策缺乏规范性、制度性，成本计划缺乏科学性、严肃性，成本管理存在必然的盲目性。同时好多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段，成本信息不能够反响企业成本的真实情况：由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲，成本信息传达渠道不畅造成成本信息扔掉，从而以致成本管理偏离了方向。二、拟定项目成本和时期花销计划房地产开发的成本管理为项目开发成本和时期花销两部分，成本计划应分为项目成本计划和时期花销计划。（1）拟定项目成本计划
2、。成本计划平时经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估计，再由下而上对成本进行逐层齐集以及成本计划比较解析与办理等过程。经过项目的可行性研究和解析论证确定项目的总投资目标，项目赞同立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对此后每一步设计与计划起着总控制作用。6逐层分解总成本计划目标。平时按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依照或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与平衡的保证，是实现项目整体功能目
3、标、质量目标和工期目标之间平衡的保证。成本估计。随着项目的深入、技术方案和推行方案的细化，能够按结构图对各个成本对象进行成本估计，并以此估计值和限额值对照，结合详尽情况对项目进行优化组合。调整成本计划。平时按结构图由下而上对成本估计进行逐层汇总，并与原成本计划目标比较，衡量每一层单元计划的吻合程度，以此决定对设计与计划的更正与补充，形成由下而上的反响与调整过程。（2）项目先期策划的估计。在这一阶段计划成本的估计方法：历史数据法是采用特定部门（学会、政府机关）宣告的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估计；定额资料法是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的收费标准和规定
4、的计划利润，计算各种花销；合同价法是开发商在解析好多招标书的基础上，选择报价合理的招标人中标，双方有可能再度商讨（标后谈判），更正双方价格后形成一致的项目成本，作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认，并作为项目结算的依照；询价法是经过对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，尔后在此基础进步行综合调整而估计的项目成本，并以此作为成本计划的依照。（3）确定项目的目标成本和责任成本。经过不断调整的成本计划，在不同样阶段均可作为确定项目目标成本的依照。可在此基础上经过合适调整，确定目标成本。也许将这种成本计划作为目标成本，成为成本控制的依照。（4）拟定时期花销计划。在拟定时期花
5、销计划时要注意以下3点：时期花销计划与可行性研究中估计项目开发总成本有重复的地方，但这并不矛盾。时期花销计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合。要按企业经营管理的实质情况，确定合适的营业花销计划和管理花销计划项目，并将确定的营业花销、管理花销总数在各项目内进行有效的分解，以供应各项管理活动详尽的花销控制目标。三、对开发的项目推行全过程成本控制对项目开发的每个阶段都推行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：（1）项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必定对可
6、能发生的成本进行整体控制。此阶段应重视做好三方面的工作：搭建好有各种人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估计形成初步的成本计划，并在此基础进步行项目成本解析；在成本解析的基础上，进行项目风险解析。（2）设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要重视关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依照；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工估计严格控制在赞同的范围内，并加强设计改正的管理工作。（3）动迁阶段的成本控制。房地
7、产开发如涉及动迁工作，一方面，应邀请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁企业和评估机构三方的相互限制，另一方面，要加强动迁收尾的管理和控制。（4）招招标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。（5）施工阶段的成本控制。主要包括：编制或校正成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程花销变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详尽进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；重视合同的更正和补充工作。（6）结算阶段的成本控制。房地产开发结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为防
8、备结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的粗心应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩体系。当前房地产正处于降温阶段，房地产商在进行房地产开发的过程中必然要掌握好各阶段的成本管理与控制的方法，对目标市场应做好周密的展望，采用相应的对策，防备盲目投资。对目标市场要进行详尽检查，认识需讨情况，依照市场需求进行规划设计，做到有的放矢。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚紧迫存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜自轻自贱，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧
9、否，不宜异同。若有作奸非法及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，尔后推行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于往日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵友好，利害得所。“能”，是以众议举宠为督：亲贤臣，远小人，此先汉所以兴盛也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，何尝不痛惜恼恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟
10、全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣鄙俗，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感谢，遂许先帝以驱驰。后值推翻，受任于败军之际，受命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐交付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于商酌损益，进效忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感谢。今当远离，临表涕零，不知所言。
