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1、2009年注册税务师考试辅导税法() 第 五 章房产税考情分析本章近三年试题分数分布 单项选择题多项选择题计算题、综合分析题合计2006年2分4分6分2007年2分4分6分2008年2分4分8分1分15分本章主要内容：本章共五节本章要点：纳税人、税率、计税依据、税额计算、减免税优惠、纳税义务时间本章变化内容：新增：2008年3月1日起个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。第一部分：重点内容精讲1.房产税纳税人（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和
2、个人纳税。（2）产权出典的，由承典人纳税。（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。（5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税（从2009年1月1日起新政策要缴房产税，但考试以教材为准）。2.房产税税额计算，包括房产税计税依据和税率地上建筑物 计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从租计征房屋租金12%（优
3、惠税率4%）全年应纳税额租金收入12%（对个人及单位向个人出租用于居住优惠税率4%）地下建筑物工业用途房产，以房屋原价的5060%作为应税房产原值。应纳房产税的税额应税房产原值（1原值减除比例）1.2%。商业和其他用途房产，以房屋原价的7080%作为应税房产原值应纳房产税的税额应税房产原值（1原值减除比例）1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（1）投资联营房产对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税
4、（被投资方缴）；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。（2）居民住宅区内业主共有的经营性房产对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。3.房产税减免税优惠4.房产税纳税义务发生时间第二部分：近三年部分考题回顾一、单项选择题1.（2008年）2007年4月，某企
5、业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2007年4月至12月份应缴纳房产税（）万元。A.0.95B.1.15C.1.26D.1.89【答疑编号941050101】【答案】C【解析】（100+20050%）（130%）1.2%9121.26（万元）2.（2008年）某企业有房屋12栋，其中10栋用于生产经营，房产原值共计12000万元，1栋（原值400万元）用作幼儿园和职工学校，1栋（原值600
6、万元）出租给其他企业，年租金80万元。房产原值减除比例为30%。该企业2007年应缴纳房产税（）万元。A.100.80B.110.40C.113.76D.119.20【答疑编号941050102】【答案】B【解析】根据税法规定，幼儿园和职工学校用房免征房产税。应纳房产税12000（130%）1.2%+8012%110.40（万元）。3.（2007年）某企业2006年委托施工企业建造物资仓库，8月末办理验收手续，入账原值为300万元，同年9月1日将原值400万元的旧仓库对外投资联营，当年收取固定利润12万元。当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%，该企业2006年度应缴纳房产税（）万元。A.3
7、.6 B.4.52C.3.84D.4.8【答疑编号941050103】【答案】B【解析】（1）工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起，计征房产税。物资仓库应缴纳房产税300（130%）1.2%4120.84（万元）（2）以房产联营投资，不共担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税，1212%1.44（万元），2006年1月1日到2006年9月1日，这8个月应按照房产余值计征，400（130%）1.2%8122.24（万元）。（3）该企业2006年度应缴纳房产税0.841.442.244.52（万元）4.（2007年）下列计算地下建筑物房产税的方法正确的是（）。A.地下建筑物
8、以应税房产原值为计税依据B.地下建筑物以房产原价的70%作为计税依据C.地下建筑物若作工业用途，以房屋原价的10%30%作为应税房产原值D.地下建筑物若作商业用途，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值【答疑编号941050104】【答案】D【解析】地下建筑物以应税房产余值为计税依据；地下建筑物，工业用途的，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。5.（2006年）某企业拥有房产原值1000万元，2005年7月1日将其中的30%用于对外投资，不承担生产经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元；2005年9月1日将其中
9、10%按政府规定价格租给本企业职工居住，每月取得租金5万元，其余房产自用。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2005年度应缴纳房产税（）元。A.102400B.118400C.126400D.144000【答疑编号941050105】【答案】A 【解析】对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，由出租方按租金收入计算缴纳房产税；企业按政府规定价格出租的单位自有住房，暂免征收房产税。该企业2005年度应缴纳房产税100060%（120%）1.2%100030%（120%）1.2%6122012%100010%（120%）1.2%81210.24（万元）=
10、102400（元）二、多项选择题1.（2008年）关于房产税的征收方法，下列表述正确的有（）。A.纳税单位无租使用免税单位的房产免纳房产税B.房产不在同一地方的，应分别向房产所在地税务机关缴纳房产税C.地下建筑物的原价折算为房产原值的比例，由各省、自治区、直辖市人民政府确定D.融资租赁房屋的，应由当地税务机关根据实际情况确定租赁期间房产税的纳税人E.以房产的计税余值作为计税依据仅考虑了房产的自然损耗因素而未考虑房产的增值因素【答疑编号941050106】【答案】BD【解析】选项A，纳税单位无租使用免税单位的房产，由纳税单位缴纳房产税；选项C，地下建筑物的原价折算为房产原值的比例，由各省、自治区
11、、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在幅度内自行确定；选项E，对经营自用的房屋以房产计税余值作为计税依据，对出租的房屋按租金作为计税依据，将房屋的自然损耗因素和房屋的后期的增值因素等综合考虑了。2.（2008年）下列房产中，可以免征房产税的有（）。A.军队出租的空余房产B.商业银行经营用房产C.企业按政府规定价格向职工出租的单位自有房产D.在用的毁损不堪居住的房产E.信托投资公司经营用房产【答疑编号941050107】【答案】AC【解析】选项B、E，对其他专业银行等金融机构（包括信托投资公司，城乡信用合作社，以及经中国人民银行批准设立的其他金融组织）和保险公司的房产，均应按规定征收房产税；选
12、项D，经有关部门鉴定，停止使用的毁损不堪居住的房屋和危险房屋，免征房产税。3.（2007年）下列各项符合房产税计税依据规定的有（）。A.地下建筑物若作工业、商业之外的其他用途，以其房屋原价的50%60%作为计税依据B.融资租赁方式租入的房屋，以每期支付的租赁费为计税依据C.更新房屋附属设备将新附属设备价值计入原值时，可扣减原来相关设备价值后的余额为计税依据D.以房地产对外投资收取固定收入，不承担投资风险的，以固定收入作为计税依据E.地下建筑物若作工业用途，其房产计税原值为房屋原价的50%60%，在此基础上扣除原值减除比例作为计税依据【答疑编号941050108】【答案】CDE【解析】地下建筑物
13、若作商业和其他用途，以其房屋原价的70%80%作为应税房产原值，在此基础上扣除原值减除比例作为计税依据；融资租赁方式租入的房屋以房产余值计算征收房产税。4.（2006年）某政府机关与甲公司共同使用一幢办公用房，房产价值6000万元，政府机关占用房产价值5000万元，公司占用房产价值1000万元。2005年3月1日省政府机关将其使用房产的40%对外出租，当年取得租金收入150万元。2005年8月1日甲公司将其使用房产的30%对外投资，不承担生产经营风险，投资期限4年，当年取得固定利润分红8万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%。根据上述资料，下列说法正确的有（）。A.政府机关免征
14、房产税B.政府机关应纳房产税18万元C.甲公司应纳房产税9.36万元D.甲公司应纳房产税7.68万元E.该办公用房当年合计应缴纳房产税25.68万元【答疑编号941050109】【答案】BC【解析】政府机关自用房产免征房产税，出租房产应从租计征房产税，应纳房产税15012%18（万元），所以选项A错误，选项B正确；甲公司应纳房产税100070%（120%）1.2%100030%（120%）1.2%712812%9.36（万元），所以选项C正确，选项D不正确；该办公用房当年合计应缴纳房产税189.3627.36（万元），所以选项E不正确。5.（2006年）根据房产税纳税义务发生时间的规定，下列说法正确的有（）。A.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之当月起，缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月
