顾问咨询方案

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1、一、顾问方式概述及期限确定（一）顾问方式阐述1、确保物业有个高起点的物业服务管理水平和服务质量， 恒志物业将协助房地产进行前期物业公司组建 ,指导物业管理公 司负责该项目物业管理工作的具体实施运作 ;以便利用恒志物业 在人力资源、管理经验、管理模式、以及规范的服务体系等诸方 面的优势，为房地产打造一个高品质、高素质、完善的物业管理 团队,并且为业主提供一个高品质的物业管理服务。2、双方合作关系一旦确定,我公司将根据该物业管理工作 列入到恒志物业相应的策划、考核、检查、评比序列中 ,由公司 组建顾问团队,根据房地产的需要以及项目特点需要，双方约定 委派驻场顾问。根据具体情况，负责物业公司组建、人

2、员选聘、 物业管理服务方案制定、相关物业费用测算、竣工验收以及日后 物业管理工作展开;制定全套体系手册,管理制度、服务质量标准， 并监督其有效运行。按照双方商定的顾问服务内容，为管理商提 供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。3、考虑到将成立的物业来说,物业类型较为多样,设施设备类 型也较为复杂，其管理难度随之加大,故为保证管理目标的实现， 我公司建议在实操指导阶段入住一名驻场经理 ,作为管理实体的 核心，并辅之以公司顾问团以及公司各专业部门，专业公司的技 术支持。结合该项目管理工作的实际需要不定期赴现场进行考察 指导,根据项目现场发现的问题及时真对性的提出整改建议及整 改措施。在公司顾问团

3、与顾问经理二者的共同努力下，将为管理商日后的管理工作打下良好的基础。4、我公司提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养一支 高水准、高素质的管理团队。在顾问期限内 ,我公司允许发展商 就该项目向外界使用“恒志物业顾问管理”等文字进行宣传推广5、顾问服务方式示意图:制定物管方案传达、推行方案（二）顾问服务期限管理工作范围顾问服务期限预计 12 个月,顾问期限分为：前期介入、物 业组建和服务质量跟踪三个阶段。其中前期介入阶段为3个月 （首次考察-工程交接验收阶段），物业组建阶段为 6 个月,自该 入伙之日前三个月起计（交验收结束-入伙后 3 个月）；服务 质量跟踪阶段3个月（物业正常管理首 3个月。

4、） 二、顾问（一）楼盘销售、广告宣传、销售人员培训等工作中关于物 业管理方而的指导。（二）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼 盖、屋顶、粱、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙而、 楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房等。（三）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运 行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、中央空 调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水 系统等。（四）本物业规划红线内属物业管理范同的公用设施的维修、 养护和管理。包括道路、室外.上下水管道、化粪池、沟渠、池、 井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。（五）本物业规划红线内的附属配套服务设

5、施的维修、养护 和管理。（六）专业装修工程质量监理与装修管理。（七）公用绿地、花水的绿化养护与管理。（八）公共环境的酒店式清洁服务。包括公共场地、房屋建筑 物共用部位垃圾的收集、清运等。（九）交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。（十）对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理，确保安全。（十一）管理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣_工验 收资料。（十二）接受物业使用人就房屋自用部位、共用设施及设备的 专业维修、养护提出的委托并合理收费。（十三）全方位商务服务支持。（十四）协助管理商向物业使用人收取物业管理服务费等政 府规定的各项费用,维护全体物业使用人的公共利益。（十五）理礼并用、德法共

6、行,对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。三、顾问理工作内容（一）前期介入阶段从物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，届时为进 入实操指导阶段做好充分的准备工作。1 由顾问团对项目进行实地考察,通过研读、消化、理解发 展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工 图、项目模型等资料,了解项目的规划意图、设计内容和规范， 确定项目档次，协助管理商对管理档次进行定位。2 顾问团根据项目实际情况，从提高物业管理水平的角度，就设备设施的维修保养、楼宇绿化保养、楼宇智能化建设、保安 队伍建设、社区文化建设等内容提出合理化建议，

7、就相关问题给 出整改意见。3根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物 业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选 材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准 确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制 及提高管理质量。（1）考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案;（2）建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物 业管理的需求；（3）设备机房的环境、通风是否满足要求；（4）对楼宇室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的 建议:（5）根据清洁管理经验及物业规划要求,提出垃圾房的建造位 置和建造价格建议；（6

8、）管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置 的参考意见以及管理用房的布局；（7）在不增加发展商总投资的情况下，为配合国际环保理念 的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、 分类垃圾箱（房）等提出建议；（8）在空调工程施工前根据设计图纸从节能和便于管理的角 度提出对设计的修改建议；在空调设施安装时,为便于以后维修管 理,对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；（9）从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；（10）根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设 计中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪费等）,提出纠正及修改 建议；（11）根据物业所在地的气候特点，审查

9、植物设计图纸,选择因 地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于 以后物业管理的问题提出调整建议；(12) 从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议：(1 3)根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程 序建议;(14) 对建筑外墙的选材和设计提供专业建议,以方便外墙清洗, 使之保持长久的美观；(15) 根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地 行业管理相关法规政策等，对管理商的机构设置、定岗定编、各 级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议:4、从业主/住户使用的角度，提出专业建议:(1) 从居家生活及安全角度考虑,提出是否增设安防设施的建 议。(

10、2) 用电负荷是否满足现代家庭需要。(3) 住户门是否有明显标识。(4) 是否有方便残疾人进出、行走的通道,是否有非机动车停 车位。5、从智能化的角度，提出专业建议；(1) 考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计 划；( 2 )针对发展商对智能化工程的要求 ,对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况,提出增加智能化功能的建议；(3) 根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；(4) 协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择， 从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提 出建议。6、从环保的角度，提出专业建议：(1

11、) 根据我司在给排水、供电、垃圾处理等方面的节能、环保 的成功经验提供专业建议；(2) 根据会所增设的项目及小区配套设施(如：泳池、餐饮等)， 从节能利环保角度，提出建议。7、从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：(1) 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准 等;(2) 公共部分装修材料的选用:(3) 协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比 等多方而确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；(4) 满足消防规范的前提下,提供最新的设备技术或施工方法; 协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品 和分包商：(5) 根据管理商要求,提供我方

12、在建筑给水与排水方而的技术、 设计、施工等的成功经验；(6) 根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人 员和费用的咨询：（7）解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询 或提供相关法规、政策文本;8、在施工过程中，协助发展商监督各专业工程的进展情况, 尽力提高工程施工质量 ,确保工程按计划完工，同时可以降低日 后物业设备 管理难度。9、指导发展商监督各专业设备安装和调试工作，角保工程质量。10、指导发展商组织各专业工程、设施设各的验收工作，对不合 格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后 进行复验，最后协助收集验收报告。（1）指导发展商及管理商制定工程、设备验收

13、程序发发现相 关问题的处理程序。（2）指导开发商进行资料验收，包括产权资料、上程技术资料 等。（3）楼宇质量及使用功能的检验。（4）公共配套设施设备的验收。（5）协助制定工程及设备的验收记录11s根据物业项目档次定位、物业当地管理费市场情况和当地 政府物价主管部门有关物业管理收费政策，指导发展商制订物业 管理收费标准。12、配合发展商楼盘租售工作：（1）对售楼现场人员进行物业方面的培训、职业礼仪培训。（2）指导现场保安人员进行交通指挥、车辆管理、导向工作。（3）指导物业现场人员对关于楼盘物业管理方而的问题进行 答疑。（4）对楼盘宣传资料中关于物业管理方面的问题，提出专专业 化建议。13、小区会

14、所前期建议（1 ）会所的规模和格局：根据小区的面积、住户数量以及小区 所处的位置和环境，向发展商提出会所的规模和格局建议。（2）会所的功能设置:根据市场情况结合小区特点（住户的结构 性质等），提供较合理的功能配置方案,尽量做到全而而实用。（3）会所项目的面积要求:根据项目特点和市场需求，测算出精 确的（某些体育项目）、科学又合理的面积数据。（4）会所的装修格局：会所装修的格局和用料与会所的后期经 营有着密切的关联，应结合小区环境和项目耍求 ,提出相宜的装 修建议。（5）会所的器材配置:向发展商提出较为详尽的器材清单和器 材合理功能搭配等方面建议。会所的节能要求：会所的许多项目与IS014O00

15、环境管 理相关,如泳池的节能和药污染、餐饮业的排污、娱乐项目的噪 音等，我司将对此提供专业的处理建议。（7）会所的管理和经营：包括会所的管理方案、管理章程、 经营模式、经营价位以及人员配备等方而的建议。(二) 实操指导阶段前期筹备期指物业入伙前,恒志协助管理商从机构组建、人员培训到为 物业入伙做相应筹备的工作时期。1、在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时, 协助发展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法， 确保系统的稳定。2、协助管理商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制：3、协助管理商根据物业项目实际情况，测算物管成本,提出物 业管理收费标准,报当地政府物价部门审批。(1) 人工费用测算；(2) 设备耗能费用测算；(3) 设备维修保养费用测算；(4) 清洁定额费用测算;(5) 园艺绿化项目的定额费用测算等。4、协助管理商选聘各专业物管工作人员，组建工作队伍：(1) 提供人员配置及相应素质要求的具体方案;(2) 协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。5、协助管理商培训各专业物管工作人员,以确保人员素质。(1) 提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训计 划；(2) 协助拟制员上在职培训年