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1、贵阳市花溪思雅大学城投资可行性研究报告二一一年一月一日目 录第一章 总论5一、项目概况51、项目名称52、项目建设单位53、项目建设地点64、项目建设背景6二、项目投资可行性研究报告编制依据7三、项目投资可行性研究报告研究范围及内容8四、项目主要结论及经济技术指标91、项目主要结论92、项目建议9第二章 项目建设背景及必要性10一、项目建设背景10二、项目建设必要性111、项目建设是贵阳市城市经济的重要组成部分112、项目建设将对区域经济的可持续发展起到重要作用123、项目建设将对区域经济的发展起到重要的推动作用124、项目建设将为“大学经济区”的战略设想打下坚实的基础，加快“大学经济区”发展
2、步伐125、项目建设将取得良好的社会和经济效益13第三章 市场分析14一、贵州省经济发展背景141、概述142、贵州省经济发展状况143、贵州省旅游资源164、贵州旅游发展现状、规划及前景20二、贵阳市经济发展背景211、概述212、贵阳市经济发展状况223、贵阳市经济发展规划244、贵阳市旅游资源245、贵阳市旅游发展规划、现状及前景28三、贵阳市房地产市场291、贵阳市房地产市场特点292、贵阳房地产现状293、近年贵阳房地产市场情况314、贵阳旅游房地产325、贵阳房地产走势预测33四、花溪思雅大学城项目351、概述352、花溪思雅大学城区域的优劣势353、区域发展的机遇38五、项目市场
3、定位及价格预测391、项目产品定位392、客户定位393、项目价格定位40第四章 项目建设用地分析43一、项目规划简介431、概述432、规划空间结构443、功能定位44二、项目规划用地现状46三、规划区土地利用规划46第五章 项目建设地址及建设条件47一、项目建设地址47二、项目建设条件471、项目区位472、自然条件473、资源概况484、社会经济概况485、规划用地条件506、市政配套条件50第六章 建设内容及建设规模52一、建设依据52二、建设内容52三、建设规模531、用地规模532、公用设施工程建设规模533、拆迁安置规模54第七章 工程技术方案55一、方案依据55二、方案原则57
4、三、方案编制范围571、配套基础设施工程572、公共事业工程59四、方案编制规划591、内部交通系统规划602、桥涵工程603、给水工程规划604、排水工程规划605、电力规划工程606、电信工程规划617、燃气工程规划618、环境卫生工程规划61第八章 资源和能源消耗62一、节能62二、节水63三、节约土地63第九章 环境保护64一、环境质量控制标准64二、污染防治措施65三、生态保护措施65四、施工期污染防治措施66第十章 消防与劳动安全卫生67一、建筑消防及人防671、消防及人防控制标准672、消防工程规划673、人防工程规划68二、劳动安全卫生68第十一章 项目开发进度计划71一、项目
5、工期71二、项目施工进度安排71第十二章 投资估算与资金筹措72一、投资估算721、估算范围722、编制依据723、编制说明73二、资金筹措74第十三章 项目经济评价75一、项目基础数据与参数选取75二、销售收益测算75三、敏感性分析76四、项目经济评价结论76第十四章 项目投资风险分析77一、市场风险77二、技术风险和工程风险77三、项目管理方面的风险78四、外部环境风险78第十五章 社会效益分析80一、项目建设将有效利用区域资源，促进区域经济发展80二、项目有利于促进贵州高等教育的发展80三、项目有利于城市发展和城市化进程的推进80四、项目建设有利于增加社会就业机会，提高人民物质生活水平8
6、1第一章 总论一、 项目概况1、 项目名称项目名称:贵阳市花溪思雅大学新城项目。2、 项目建设单位2.1贵阳市花溪区政府 花溪区位于黔中腹地，是贵阳市的一个县级区，距市中心17公里。全区地貌以山地和丘陵为主，土地总面积957.6平方公里。全区总人口32.41万人，少数民族人口115924人，占34.38，有汉、苗、布依等38个民族。花溪区辖贵筑街道办事处、清溪街道办事处、溪北街道办事处、青岩镇、石板镇、久安乡、麦坪乡、燕楼乡、党武乡、高坡苗族乡、湖潮苗族布依族乡、孟关苗族布依族乡、黔陶布依族苗族乡、马铃布依族苗族乡共14个乡镇、街道办事处。2.2福建隆德集团 福建隆德集团有限公司成立于2003
7、年，是一家着力培育基础设施投资建设、房地产投资开发和资源投资开发三大产业的多元化、跨地区的大型民营企业集团。集团立足福建，辐射全国，放眼全球，拥有全资、控股和参股企业近10家，现有建设项目分布在福建、北京、安徽、甘肃、山西、云南、贵州、内蒙古等地。3、 项目建设地点贵阳市花溪思雅大学城位于贵阳市中心城区南面，距贵阳市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里，规划范围属于贵阳市花溪区范围内。4、 项目建设背景我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，贵州基础设施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。贵阳市作为特大城市和全省的政治、经济、
8、文化中心，其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。目前贵州省属高等学校大多数建设在贵阳市城市中心地段，由于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%，可是贵州省仅为11.8%。只有全国平均水平的50%。 贵阳市新出台关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。意见明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，贵阳市将用5年左右时间，建成配
9、套设施齐全、功能完备、环境优美的花溪高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。2010年5月14日，贵阳市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。贵州省委常委、贵阳市委书记、市规委主任李军出席会议并讲话。会议原则通过花溪高校聚集区控制性详细规划等7个项目规划。 2010年10月08日花溪高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在花溪迎
10、宾馆举行，来自全国的15名专家对三个方案进行了评审，最终评出方案3“绿荫环溪书香溢园”为最佳方案。目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。二、 项目投资可行性研究报告编制依据1、贵阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（20062010年）2、贵阳市花溪城市组团控制性详细规划3、关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见4、花溪高校聚集区控制性详细规划5、贵阳市基准地价6、投资项目可行性研究指南(试用版)7、建设项目经济评价方法与参数(第三版)8、房地产开发项目经济评价方法，建设部建标2000205号三、 项目投资可行性研究报告研究范围及内容本研究报告对贵阳市花溪思雅大学城项目进行
11、可行性研究，花溪思雅大学城项目规划范围见下图：本报告主要研究范围：1、市场分析2、建设内容及规模3、建设条件4、工程技术方案5、投资估算与资金筹措6、经济评价四、 项目主要结论及经济技术指标1、 项目主要结论花溪思雅大学城位于贵阳市中心城区南面，距贵阳市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里，规划范围属于贵阳市花溪区范围内。经测算，项目建设将取得良好的经济效益和社会效益，本项目经济效益较好，税后投资收益为13.93亿元，投资回报率为350.92%，年投资回报率为70.18%。从经济评价上，本项目是可行的。2、 项目建议作为土地一级开发项目，需要有国资参与，可与政府组建合资公司，建议
12、项目收益企业占70%，政府占30%。随着本项目的开发推动和时间的延续，同时考虑花溪房地产市场现状，建议部分核心地块采取一、二级联动开发的模式进行。，获取更高的投资回报。依据国际、国内市场上相关项目招商运作的经验模式，鉴于花溪思雅大学城项目所拥有的较大升值潜力，如有合作伙伴加入共同开发，建议公司采取溢价转让或溢价增资扩股的方式转让股份。第二章 项目建设背景及必要性一、 项目建设背景我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，贵州基础设施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。贵阳市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心，其城市规模、综合经济实力和产
13、业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。目前贵州省属高等学校大多数建设在贵阳市城市中心地段，由于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%，可是贵州省仅为11.8%。只有全国平均水平的50%。 贵阳市新出台关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。意见明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，贵阳市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的花溪高
14、等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。2010年5月14日，贵阳市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。贵州省委常委、贵阳市委书记、市规委主任李军出席会议并讲话。会议原则通过花溪高校聚集区控制性详细规划等7个项目规划。 2010年10月08日花溪高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在花溪迎宾馆举行，来自全国的15名专家对三个方案进行了评审，最终评出方案3“绿荫环溪书香溢园”为最佳方案。目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。贵州省政府、贵阳市政府提出区域发展要求，思雅大学城各高校3年内建成并进驻。为充分发挥大学
