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1、海关大楼置换项目现海关资产出让及新建海关办公场所公开招标方案一、项目概况海关大楼置换项目是以现海关资产整体移交给龙南县人民政 府，由政府采取市场运作方式，对现海关资产进行评估出让。政 府同时在翼龙路东侧划拨17.6亩土地新建海关办公场所交付海 关，实现置换。1、现海关资产情况。现海关位于龙南经济技术开发区金塘工 业园大门东侧，南临105国道，占地面积32.6亩（为国有土地使 用证登记面积），内有办公楼4052.45平方米、综合楼436.76平 方米、宿舍楼1872.4平方米、仓库1534.26平方米、查验平台 691.44平方米总计8587.31平方米建筑以及院内道路硬化、绿化、 围墙、大门、
2、值班室等，经有资质的中介机构以全部土地按商住 性质评估，包含查验场的未来15年租金收益，评估得出海关资产 总价值为1730.58万元。2、新建海关办公场所项目。项目选址位于县城翼龙路东侧， 占地17.6亩，将规划建设办公楼一幢 4000平方米、宿舍楼 4560平方米（含架空层）、综合楼1300平方米以及院内道路硬化、 绿化、亮化、给排水设施、围墙、大门、值班室、篮球场、专用 变压器等附属设施，投资概算为1392.46万元纯投入，包含新建 办公场所办证所需各种税费及中介服务费用、土地划拨费（按13 万元/亩）等，总投资概算约1766万元。二、项目的运作方式该项目采取“现海关资产出让与新建海关办公
3、场所承包建设 捆绑招标，固定工程造价，竞标资产价格”的公开招标方式，具 体为：通过公开出让现海关资产确定竞得人，把置换项目中新建 海关办公场所建设项目交由竞得人承建，即谁取得了现海关资产 的所有权，同时也取得了新建海关办公场所的承建权。新建海关 办公场所由政府与资产竞得人签订合同，按审定的图纸建设、按 合同约定的方式支付工程款，建成后经验收合格、办证、移交给 政府、交付海关使用。三、海关资产出让方式和投标人资格条件1、资产情况、用途及年限。出让的资产为现海关全部土地、 建筑物及地上附着物，土地面积为32.6亩（分三宗土地办证）， 建筑面积8587.31平方米（含仓库、查验平台），土地全部按商住
4、 性质出让，出让用途为商住，使用年限为50年，但其中属查验场 部分的20亩土地出让后必须继续保留现规模查验功能，并保持查 验场的正常运作，直到该查验场不能满足进出口货物查验需要， 在龙南县境内建成符合要求的更大面积的新查验场所后，该查验 场土地可退出查验功能，经县政府认定批准后，方可用作商住开 发，其商住使用年限作相应递减。不限制其余土地依法进行商住 开发。整宗土地的规划条件主要指标为建筑密度不高于30%,建筑 容积率不高于2.8。2、资产出让方式为公开出让。资产竞得人以最高价竞得资产 后，资产竞得人同时也是新建海关办公场所的总承包人（即中标 人），新海关办公场所统一由竞得人建设。如参加竞买者
5、超过3人（含3人），则以拍卖方式出让；如参加竞买者少于3人，则以挂 牌方式或现场竞价方式出让。3、资产竞买起始价由有资质的房地产评估机构按照现海关资 产现状评估确定，即按照2009年12月20日由盈佳房地产评估有 限公司评估的1730.58万元为竞买起始价。4、参加竞买的资产竞买人必须具有独立法人资格和具备经营 国际物流等业务的物流企业。投资人选定的企业资质必须是：具 有房屋建筑工程施工总承包三级或以上的施工企业，拟派的建造 师应具有房建二级（含）以上建造师资格，并提供两者近五年类 似工程业绩。资产竞买人竞买时应缴交竞买保证金人民币200万 元，同时资产竞买人还应有当地银行出具人民币500万元
6、以上存 款的存款证明（银行存款证明中的存款人须与资产竞买人名称相 一致），凡具备上述条件的均可参与该项目资产的竞买。5、由建设部门按土地性质和整宗土地规划条件的主要指标出 具规划条件通知书，报县政府批准招标方案并实施招投标后，由 国土部门依法分批办理该宗土地由划拨用地性质转商住用地性质 改变手续，分批变更产权所有人，重新办理国有土地使用权证。四、双方的权利义务及相关费用支付1、资产竞得人的权利义务。（1）资产竞得人要组建项目部，由项目部负责新建海关办公 场所的建设管理，受政府委托行使新建海关办公场所的代建职责（政府不支付代建费用），组织项目的工程施工、竣工验收及竣工 备案和资料归档、移交。（2
7、）依照中华人民共和国建筑法及其他法律、法规的有 关规定办理工程报建手续，确保工程质量，严格按安全标准组织 施工，自觉接受有关部门依法实施的监督检查。（3）资产竞买后竞买保证金转为资产出让金，一个月内必须 缴交成交额的30%的资产出让金，政府在缴交后10个工作日内办 理相应价值的资产变更到竞得人名下。剩余70%在7个月内分期缴 付完毕，同时分期办理资产变更手续。资产变更后，海关仍在现 址办公，直到搬迁到新建办公场所为止（资产交付和搬迁新址的 具体时间由政府、海关和竞得人另行协议确定），竞得人在此期间 不得干涉海关的正常办公和生活。（4）资产竞得人必须在资产竞买成功后一个月内（前提是已 确定通过规
8、划设计图纸，通过相关报建手续，已具备开工条件） 开工建设新海关办公场所，否则，将取消资产竞得人的工程建设 总承包的中标权，另选建设单位进行项目建设，同时资产竞得人 所缴交的资产出让金转为保证金，政府予以没收，所竞得的资产 将依法收回。（5）工程款支付方式按完成基础付已完工程价款的80%，每 栋建筑每完成两层后付已完工程价款的80%，主体竣工验收合格后 付总价款的80%，工程最后审计决算完成后付至决算总价的95%， 剩余的5%作为保修金（不计息），验收合格两年后返还70%，五年 后返还30%，在此期间若发生返修，返修金从保修金扣除。（6）按国家政策规定缴交施工、建设过程中的相关费用。（7）按约定
9、时间建成项目，办理好产权证，并将所有权利、 所有权和权益移交给政府，由政府交付海关使用。2、政府的权利义务（1）组成包含海关领导、相关人员在内的海关大楼置换工作 领导小组，领导小组下设办公室，承担置换项目的业主职能。（2）负责项目的立项、征地拆迁和相关手续的办理。（3）负责项目的设计、地质勘察和施工图审查，确定项目的 规模、建设内容和标准及设计方案，根据政府要求负责向项目部提出重大设计变更。（4）负责监督工程质量、安全生产，协调工程进度，要求项 目建设所涉部门的配合支持。（5）协调配合项目部把相关市政管线、自来水、变压器等接 通到施工场地外。（6）负责招标确定工程项目的监理单位。（7）室内外装
10、饰主材使用须经建设领导小组认定，以保证效 果。（8）协助办理产权证，及时接收项目的所有权利、所有权和 权益的移交。（9）按时、足额地拨付工程建设资金。3、相关费用的支付（1）前期工作中的设计费用、勘察费用、监理费、图审费用、 消防审核费用、招投标费、相关咨询等费用均纳入项目建设总造 价。（2）施工中所发生的费用，按相关规定，属于由承建人支付 的，则由承建人支付；属于应纳入工程总造价的，则纳入项目建 设总造价予以支付。（3）免收市政设施配套费用、新型墙体材料基金；缓交人防 工程异地建设费。（4）市政管线、自来水、变压器由政府协调通到施工场地外 及场地内的费用纳入建设工程总造价。（5）现海关资产交
11、易、变更产权及在新建海关建设和办证过 程中产生的相关税收依法征收，地方所得部分经县政府同意，按批 准的比例拨付，用于新海关大楼建设；在资产交易、变更产权及 新建海关建设和办证过程中，相关部门收费予以免交，用于新海关大楼建设。五、工程造价的确定及其调整方法新建海关办公场所的工程造价确定，主要以施工图纸和合同 约定的全部建设施工内容为准。其计价及调整方法如下：1、工程计价方式：按江西省建筑工程消耗量定额及统一基 价表（2004）、江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表（ 2004）、江西省建筑安装工程费用定额（ 2004）、江西省市政 工程消耗量定额及单位估价表（ 2006）、江西省园林工程消耗量 定额及单位估价表（2006）、江西省市政工程及园林工程费用定 额（2006）、建筑三材（指钢材、水泥或商品砼、沙石）按县城 建局发布的“县城区建设工程材料信息价格”和有关计价规定计 价后下浮6%。宿舍楼架空层等项目按审定的施工图，以江西省 建筑安装工程费用定额（ 2004 ）中工程类别划分标准，划分不同 类别并套用相应类别费用。2、除上述计价方式外，在本县或周边县（市）无法确定的主 材价格或具有特殊工艺的价格等，由海关大楼置换工作领导小组 组织相关部门予以询价确定。六、其它本招标方案中面积等相关数据，以县人民政府最后审定的图 纸为准。
