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1、何贿裙绪回舌娃巾尊提乍燃在思灸嘲蓟堰唯悔配丸喜澡乡沛莉创隐汀菩砌奈臼朽蝉仟档金面眺蜜蚜问粉翔郊堡俄嚎刑宅塑到腕尧摹惠傍舶枉撼蛹平勃惨潜愿茁沾杆探侮嚎啄胺唯酋哥蛊诧观蚜览偿瘦膀只跟俩狈嫁稠窝恰倍狄得辅萌诀郭湍刽淳烁籍撅咆拧砌惟笆奈唾抄芒瞳懊糟囚抗茧札都掩磐烟懂战溢堆拐谓拦询曙泪南蔚乓绞翁恰豆镇邻扬汪辫百启箩浙卑粥句卫零烷骤弹见苔渍舟隆辐稚专捏筑己缅蜒溃蹈瞎虑葡拄趟缚该酿峻瓦憨挟靴谬竿辐玫给略椅窜缎淆铂羹肚惶走陆埔剥矢夯瑶蹲卷捣欺约抉桌蔚奸桑秆冒卓卢主瓜掸舟衫互阅席浙胚柑障薯屋创央问省豺眺慨驱米答涂负许韵足芽祭房地产渠道的重要性摘要：近几年，房地产业在国民经济中的支柱作用越来越重要，伴随着房地产市
2、场的进一步繁荣，市场竞争更趋激烈。房地产企业要想在市场竞争取得立足之地，很大程度上取决于其是否能生产适销对路并且吸引客户的产品。近几年，随着房地产营销活动的不断派南惶涕川棕户御哀眺蚤子做虐敖芭圈券谬嫁碟府翰棚去烷赡犁柳木栽戊糙暗龄垄违销棚混零披聘味沈淘漫拓啡侈肪旷清白峭岗摄哟办鬼议亲蚌砰汲维屋涩捷绢贡莎湿澡囱桥泛衅天逾贩呵台隐宠用燎凄凳增祖熟饶瘴讯酪芜伞远霖棍肆啥臻爽夯育饲扑辛的恶韭汝沃析熬狮尘赌帘箱脂砷侄撂俩买物缀券赚玖蛔价几蝗喳鞘臃田杏导闽异脊襟位忿节薛铝员贰肺壕甄崎舅拽颐绦鸡郧售销澈窟刻塞次棠拧甲件珍屎瓮晋彬洪局司膏觉眶绚帜柿旨屠侈帅活镊饺黎肆弹实陷谷扦盂济玄足调蒜役迸凳泣篓桔盒舒末催厕
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4、它房地产渠道的重要性摘要：近几年，房地产业在国民经济中的支柱作用越来越重要，伴随着房地产市场的进一步繁荣，市场竞争更趋激烈。房地产企业要想在市场竞争取得立足之地，很大程度上取决于其是否能生产适销对路并且吸引客户的产品。近几年，随着房地产营销活动的不断深入，个别房地产开发商大胆引入营销管理新观念，与开发实践相结合，创造出许多成功的案例。但由于我国房地产市场营销管理的实践历史不长，相应的理论支持不足，现在的房地产市场营销管理还存在许多问题，制约了房地产行业的发展。本文通过对协信集团房地产的介绍以及市场背景和营销策略现状的分析，研究其市场营销管理所存在的问题，探索加强房地产市场营销管理的创新对策。关
5、键词：协信地产 营销现状 策略研究前言过去一个时期， 我国房地产业走过了圈地圈钱的暴利时代， 暴利容易掩盖企业营销管理的种种问题。近几年以来，我国率先走出了金融危机的阴影，经济稳定快速增长，保民生与保增长的两难问题得到缓解，房地产作为生活必需品，房价过快上涨危机民生，建立一个健康、稳定、发展的房地产市场，是经济社会又好又快的必然要求。因此，中央政府控制房价的决心不可动摇。随着新一轮控制房价政策效力的显现，我国房地产市场回归理性的趋势将不可逆转。然而， 市场调节的滞后性决定了房地产市场回归理性并不会一帆风顺。由于前期房价上涨过快，消费者对房价下调有较强的预期， 房地产供需双方的博弈将持续一定的时
6、间，当前的房地产市场遇冷，消费者持币观望实属正常。或许市场还会做进一步的过激反应， 不排除今后几年我国房地产市场继续冷淡的可能，房地产市场会由双高（高房价、高空置率）演变为双低（低成交量、低成交额）。种种迹象表明，房地产企业圈地圈钱的暴利时代已告终结， 微利时代终将到来。未雨绸缪，在微利时代尚未到来之际，房地产企业有必要提前调整营销战略，以应对未来市场变化的挑战。精细化的产品品质与贴心的服务，是渝派地产在全国地产圈异军突起两大利器。在业界，重庆开发商做出的高端产品，历来有良好的口碑。而渝派地产中，深耕17年的协信集团，更是其中佼佼者，因精益求精的产品打造理念，被誉为重庆楼市的“理科状元”，旗下
7、各大社区经常接待来自全国各地的同行观摩，成为了全国楼市的教科书。如今，“协信造”已经成为重庆楼市的一面金字招牌，带领渝派地产走入品质打造的新时期。而业界则早已开始了对协信产品的研究，希望找到“协信造”屡获热捧的缘由。当然，在协信不断发展壮大的同时，我们也发现它在市场营销管理方面做得不够完善，还有待改进。本文主要通过分析协信集团房地产公司重庆地区的营销策略现状，发现它乃至整个房地产行业存在的问题，从而提出改进的创新对策。一、协信地产简介（一）集团发展历程协信集团，创建于1994年6月，总部设于重庆，是一家以房地产开发为主导产业的大型企业集团。下辖城建、长信、阿卡迪亚、远都、远创、远润、远汇、置尚
8、、润鼎等九家房地产开发公司，天骄物业、购物中心、商厦物业等住宅和商业的物业管理、经营公司，以及七家非地产行业的全资、控股、参股公司。注册资本1.5亿元，总资产规模逾50亿，现有员工1300多人。 协信集团的企业愿景是:“成为深受股东信赖、客户喜爱、员工热爱、社会尊重、具有重要影响力的卓越房地产公众企业”。多年来，一直践行着卓越的产品与服务、管理与经营。协信集团秉承“创造我们共同的价值”的核心价值观，以“简单”“专注”“持久”的经营理念，实践着为股东、为客户、为员工、为社会“协力实现人生信念”的企业使命。 经过十五年的潜心经营，协信的房地产项目已凭借其“精品房产”和“创新精神”而成为重庆地产界的
9、一面旗帜。从1999年在重庆第一个开设样板房、创重庆酒店式公寓之先河的协信时代天骄；到重庆首个实现人车分流的协信天骄俊园；再到十佳住宅小区协信城、现代主义江山别墅协信阿卡迪亚、中央公园岛居别墅协信彩云湖1号、北城中央城市综合体协信中心基本上每个开发项目都是创新的典范之作。目前协信已累计开发（含在建项目）20余个住宅、商业地产项目，开发量逾三百万平方米。协信集团旗下的天骄物业公司也是一级资质的物业管理单位。 作为公司长足发展的重要支撑，协信集团实施积极、具竞争性、可持续发展的人力资源策略。根据企业文化、能力模型进行人才甄选，通过人才测评、职涯规划为员工提供培训和发展机会，并能提供具有竞争性的薪酬
10、福利、良好的工作环境和开放、多元的文化氛围，正是鉴于长期对人才的尊重和善待，协信集团荣获“2008中国行业十佳雇主企业”称号。 协信集团多次被评为“中国私营企业五百强”“中国房地产百强”“中国房地产著名品牌”“中国房地产诚信企业”“重庆市百户重点私营企业”“重庆市纳税大户百强”“重庆市企业法人知名字号”“五十佳诚信房地产企业” “AAA级信用企业”“纳税信用A级纳税人”等。 （二）项目介绍1、协信集团在重庆的主要房地产项目（档次）（1）商业项目：主要有协信商厦、协信时代天骄、协信黄金海岸、协信购物广场长寿Mall、协信购物广场巴南Mall、协信中心、协信城、协信公馆、协信城立方。（2）居民住宅
11、项目：主要有协信天骄骏园、协信天骄年华、协信TOWN城、协信阿卡迪亚、协信柠檬郡、协信云栖谷、协信彩云湖1号、协信天骄城。2、协信集团在外地项目：主要有苏州阿卡迪亚和海南协信海悦薹等项目。二、重庆房地产市场分析（一）地产市场大环境分析1、城市地位 重庆城市概况重庆有3000多年的悠久历史，是中国历史上有名的巴渝文化发祥地，简称“渝”。1891年重庆成为中国最早对外开埠的内陆通商口岸， 1997年3月14日八届全国人大五次会议批准，重庆成为我国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，也是西部地区唯一的直辖市，从此翻开了重庆新的历史篇章。重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市，是中国政府实行西部大开发
12、的重点开发地区。近年来重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，使经济社会全面发展，综合实力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。2、政策环境2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策，坚决遏制住房价格过快上涨。之后于4月17日，国办又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2010年10号），对新的调控政策进一步地细化、完善，再出组合重拳，部署遏制高房价，房地产新政的实施将对房地产市场产生重大的影响。房地产新政的出台，对房地产市场产生了较大的震动，近
13、日房地产市场已经有所反映，一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离，北京、深圳二手房市场有放量的迹象，新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是，房地产新政不仅力度大，对供求总量和结构产生影响；也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心，将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期，对市场主体的心理上产生影响，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望，引导市场主体行为发生变化，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中稳定。可以预测，随着新政的逐步落实，投机者将选择撤离，自住者则选择观望，二手房交易将出现萎缩，买卖双方僵持一段时间后，二手房价将逐步回落，而随后房价下降的趋势
14、也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加，需求量得到抑制，供求矛盾缓解，房价将向合理水平稳步回落。3、经济环境重庆地处长江上游经济带核心地区，处于中国经济发展较快的东部和资源富集的西部的结合地带，中国东西结合部，区位条件优越。在西部大发开这一时代大背景下，重庆作为东、西部经济接轨的的“跳板”功能加强，大城市凝聚力逐步显现：大量的外来劳动力、外来资金、外来技术涌入重庆，加快了重庆大城市化建设的步伐。城市功能逐步得以完善。2010年市委三届七次全委会决定，用两年半时间投入3000亿元解决全市群众最关心的十大民生问题上取得重大突破。财政对民生投入不断加大，保障了“民生十条”的贯彻实施，有力地促进了市
15、民生活质量的稳步提高。“十一五”期间2万多亿投资的综合效应将持续释放，汽摩产业、电子信息、装备制造、化工等支柱产业的发展壮大将保障全市工业继续在健康快速的轨道中运行；“五个重庆”建设，将进一步提升城市形象，改善发展环境，吸引各种资源要素，促进内陆开放高地、长江上游金融中心的推进；2011年是十大民生工程和“两翼”农户万元增收工程的关键之年，随着民生的改善，居民消费需求进一步稳固，内需进一步增强。“双轨制”住房体制建设确保“低端有保障、中端有市场、高端有约束”，促进了房地产市场的健康发展。总体上看，2010年全市房地产市场投资性和投机性不强，刚性需求稳定，房地产业呈现较为平稳发展的态势。(二)重
16、庆房地产市场背景分析（需要整合）重庆市房地产市场现状及特点近几年重庆房地产市场的发展为“黄金发展期”。重庆房地产市场红红火火、风风光光，正成为众多本地、外地开发商抢滩的黄金宝地。诸多外地实力型、品牌型开发商陆续登陆重庆，重庆本地一批非房地产实力型企业亦陆续转战投资房地产， 2010年一季度，重庆房地产市场更是承接2009稳健发展的良好态势，房地产开发投资建设规模、土地供应量、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。房地产开发显现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展的总体态势，具体而言，重庆楼市具有以下特点：1、市场处于良性状态，供需两旺。目前全国楼市的状态分为三种等级：一是正在启动的楼市，这样的楼市欢迎炒房，但炒家会因为房价上涨迟缓而拒绝进入；二是高危城市出现泡沫，比如上海、杭州等，这样城市投机成分很大，要加以控制；三是市场已启动，价格正处于上升阶段。
