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1、房奴如何减轻还贷压力 存款可抵扣贷款利息2010年05月23日09:50现代快报我要评论(0) 字号：T|T 现在对于很多只要是贷过款的市民来说，再买房也必须算二套房，首付必须5成以上、利率必须上浮1.1倍。加上最近公布的CPI数据超过预期上涨幅度，很多房奴担心加息，会进一步增加供房压力。那么在房贷新政和加息预期的双重压力下，有没有窍门，可以减轻贷款压力降低贷款利息呢？存款可抵扣贷款利息对于有5万元以上资金的房奴来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。据了解，目前工行、农行、民生、深发展等银行都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。客户选择存抵贷这一房贷理财账户后，只要
2、客户卡内存款超过5万元，即可按相应比例抵扣贷款利息，并且卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。此类产品均设有起点。一般起点均为5万元，也就是说如果账户有8万元，只有3万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各行不一样。工商银行理财师告诉记者，该行存贷通产品按日计算利息，以人民币为货币单位，抵扣起点为5万元，抵扣比例为80%，每笔贷款可享受利息收益的额度不高于该笔贷款余额的80%。当账户内当日存款余额小于等于5万元时，日收益为0；大于5万元时，则日收益=（存贷通账户余额-5万元）80%（存贷通账户关联贷款的利率-活期存款利率）。以30万元存款为例，假设贷款年利率为5.94%，并已享受贷款利率下浮3
3、0%的优惠政策，贷款执行利率就是5.94%0.7=4.158%，活期存款年利率为0.36%，其贷款可获得的抵扣额为：(30-5)80%=20万元。如果贷款者将30万元在存贷通账户内存1个月，其获得增值收益为20万（4.158%-0.36%)1/12=633元。还款方法改成等额本金对于大部分贷款者来说，房贷的还款方式中以等额本金（也就是递减法）和等额本息两种还款方式最为普遍。对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以转等额本息为递减还款法，达到省息的目的。等额本金还款方式也就是递减法，就是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使
4、还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。如果贷款银行允许转换还款方式，那么客户可以通过转换贷款方式节省利息。以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算，采用等额本息还款法，利息超过71万元。而采取等额本金还款，支付利息款59.6475万元。两者相比，利息相差11万元左右。提前还款时选缩短期限其实，在所有的方法中，提前还款是最节省利息的。在市民提前还款时，会碰到一个问题，那就是减少月供还是缩短贷款期限？银行理财师称，如果单纯从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限最划算。随着银行优惠利率的取消，二
5、套房利率的上浮，不少客户近期已经开始动用公积金或是存款开始提前还贷，在办理提前还贷的过程中，客户需要选择减少月供还是缩短贷款期限。选择哪个方式更省钱其实很简单，只要掌握一条，本金还得越多，利息越省。如果客户选择缩短贷款期限，而月供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。等额本息变等额本金 记者了解到，对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，有些银行可以允许客户申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款，达到省息的目的。 目前，多数银行
6、的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。 以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算，采用等额本息还款法，利息超过71万元。而采取等额本金还款，支付利息款59.6475万元。两者相比，利息相差11万元左右。 值得一提的是，等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，不适合贷款压力大的家庭。 存款可抵扣贷款利息
7、 对于有5万元以上资金的“房奴”来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。 记者了解到，目前工行、农行、深发展、渣打等多家银行都推出了类似于存抵贷的房贷理财，一般来说，有房贷者只要在还款账户中存入5万元以上的存款，银行将按一定比例视为提前还贷。这部分资金可获得相当于贷款利率的收益。 据了解，客户选择存抵贷这一房贷理财账户后，只要客户卡内存款超过5万元，即可按相应比例抵扣贷款利息，并且卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。此类产品均设有起点。一般起点均为5万元，也就是说如果账户内有8万元，只有3万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各行不一样。 另外，市民还可选择加快还款频率的个贷
8、产品来节约利息。将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。这样本金还款频率加快，节约了客户对银行资金的实际占用。客户可以在基本不增加还款压力的情况下，减少了大量的利息支出。 提前还款时选择缩短期限 随着银行优惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房贷者近期已开始提前还贷。在市民提前还款时会碰到一个问题，那就是减少月供划算还是缩短贷款期限划算？ 理财师称，如单纯从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限最划算。“选择哪个方式更省钱其实很简单，只要掌握一条，本金还得越多，利息越省。如果客户选择缩短贷款期限，而月供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。” 另外，银行理财师认为，提前还贷要算好账，比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，提前还款的意义就不大。
