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1、物业管理责任险产生背景、发展趋势分析物业管理是一种与城市房地产综合开发和住房制度改革相适应的新型的房地产管理模式，简而言之，物业管理是一种融管理、经营和服务三位一体的专业化管理。即物业管理公司通过对物业专业化管理，为物业所有人和使用人提供有偿服务，充分开发物业的使用效能，使其发挥保值增值的积极作用。我国目前尚未制定专门的物业管理法，对物业管理行业法规有1994年颁布的城市新建小区管理办法，根据该办法深圳市出台了深圳经济特区住宅区物业管理条例。从上述管理办法和 实施细则的规定中可以看出，各类物业管理公司在从业过程中承担的主要法律责任是指因违反物业管理法规而应承担的法律后果，亦即物业管理公司及其工
2、作人员，在管理、服务的活动中，由于疏忽或过失而实施了违反物业管理法律规范的行为，对使用者或其他公民的合法权益造成侵权后果。实践中物业管理法律关系比较广泛，因而物业管理法律责任也具有广泛性，有房屋违法责任，土地违法责任、侵犯物权的责任、侵犯债权的责任等。物业管理公司与物业使用者的法律纠纷主要集中在侵权责任方面。被纠纷困扰的物业管理公司随着近年来物业管理行业的不断发展以及物业的使用者运用法律武器维护自身权益的意识不断增强，物业管理公司与物业使用者之间的法律纠纷也与日俱增，而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险，因为再优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对物业
3、使用者的人身安全和财产造成损害，而受害者可依法提出索赔，如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面前的一个难题。有风险，找保险对于大多数公司来说，转嫁风险是处理风险的最佳方法。保险公司向物业管理公司收取保险费，承担物业管理公司因管理或从事管理的过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由参加物业管理责任保险的物业管理公司承担的经济赔偿责任。开办物业管理责任保险是转嫁物业管理公司经营过程中过失责任风险的一项有效经济手段。该保险的开办对于保险公司、物业管理公司和物业使用者都具有积极的意义。物业管理责任保险可以扩大保险的服务领域，用保险手段帮助物业管理这个新兴的行业解除经济责任纠纷的困扰，促进其
4、健康、稳定的发展；该保险最大限度地保障了物业使用者的经济利益和合法权益，可以在物业使用者的合法权益受到侵害时，能够及时。有保障地得到赔偿；该保险为房地产的发展和住房制度改革提供配套的保险服务，该险种和楼宇按揭保险、家庭财产保险等，共同构成了为个人住房消费提供配套服务的系列保险产品。物业管理责任险运作方式物业管理责任保险分为基本险保险和附加停车场盗窃、抢劫责任保险两部分。保险对象：凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。1）在承保期限内，被保险人因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任；2）事先经保险人书
5、面同意的诉讼费用；3）发生保险责任事故后，被保险人为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。上述第1）和第2）项每次事故总赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每次事故赔偿限额；第3）项每次事故赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每次事故赔偿限额。该险种可承保物业公司在经营管理中面临的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任；电梯责任；游泳池责任；广告牌责任以及停车场责任等。保险费的计算方式为：A、基本险年保险费=年物业管理费收入基本险费率B、附加费年保险费=附加险累计赔偿额附加险费率物业管理责任险未来发展趋势中国的物业管理行业刚刚起步，物业管理责任险亦刚刚实施，未来的
6、趋势应该是参照国外及香港的成熟经验，对物业管理行业立法，进一步提高物业管理水平，完善物业管理责任保险，以求全面保障物业管理行业健康发展，形成业主、物业公司、保险公司三赢的局面。近年来物业责任保险逐渐为社会所关注，也是由于发生了业主对物业管理公司越来越多的索赔案例，比如上海中远两湾城亲水平台儿童溺死案，引发了死亡儿童的家长对亲水平台设施安全性的质疑，继而状告物业公司疏于管理的索赔案；女大学生被尾随跟踪的外来人员在电梯里用伞柄刺死案，而此时值班人员擅离职守，家属状告物业公司索赔案；其他如业主在小区花园被宠物咬伤、台阶口封条隆起老人被绊倒摔伤、大楼电梯制动不灵扎伤乘客等等，不胜枚举。由于有了种种物业
7、管理的风险（案例），才会有物业公司投保物业管理责任险的需要，才会有保险公司从收集研究到推出物业责任保险的产品。收费办法政策问答（一）我市物业服务收费的价格管理形式 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价管理。（二）实行政府指导价管理的物业范围及其价格调整经济适用住房小区、执行北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）政策的危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房物业服务收费政府指导价标准。经济适用住房小区是指按照北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知（京政办发199854号）文件的规定，由市发展改
8、革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。危改回迁小区是指执行北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）（京政办发200019号）政策的危改回迁小区。实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。（三）经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准为0.55元/建筑平方米.月（含0.04元/建筑平方米.月的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险），不得上浮，下浮不限。（四）执行政府指导价的住宅区消防设施设备运行维护的服务内容和费用收取原则根据北京市消防安全责
9、任监督管理办法的有关条款规定，以及物业管理企业开展住宅区消防服务费用支出情况，住宅区消防设施设备运行维护费按照多层住宅不高于0.05元/平方米.月、高层住宅不高于0.10元/平方米.月标准收取费用，提供相关服务才能收取此费用。住宅区消防设施设备主要包括室内外消火栓、消防架、灭火器、消防安全标志和火灾自动报警系统等。同时物业管理企业按照北京市消防安全责任监督管理办法规定提供服务：一、制定消防安全制度，落实消防安全责任。 二、开展消防安全宣传教育。 三、进行经常性的消防安全检查，及时消除火灾隐患。 四、划定和设置停车泊位及设施时，不得占用、堵塞消防车通道。对占用、堵塞消防车通道的行为，及时制止、纠
10、正。 五、保障公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、安全出口等设施符合消防安全要求。 （五）执行政府指导价的住宅区安全防范设施运行维护的服务内容和费用收取原则根据北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法的有关条款规定，以及物业管理企业开展住宅区安全防范服务费用支出情况，制定了住宅区安全技术防范设施日常运行维护费政府指导价标准。物业管理企业只提供门禁系统（可视、非可视及磁卡）安全技术防范产品运行维护服务的，按不高于0.02元/平方米.月标准收取费用。物业管理企业提供包括门禁系统（可视、非可视及磁卡）、报警系统、电视监控系统、中央监控室和电子巡查系统等安全技术防范产品运行维护服务的，
11、按不高于0.05元/平方米.月标准收取费用。（六）执行物业服务收费政府指导价的住宅区电梯运行维护费的收取执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定；协商达成一致之前，电梯运行维护费执行政府指导价，按建筑面积分摊。收费标准中，以10层、20层和30层为基准层，区分有人值守和无人值守，分别制定了电梯运行维护费标准。（七）执行政府指导价的住宅区内发生的公共电费的分摊收费标准规定，单元楼外园区道路照明能源费已经包含在指导价标准中。单元楼内公共部位照明能源费按户分摊；单元楼外园区景观照明（例如草坪灯、小品效果灯、楼宇外
12、轮廓照明和园区水系等）能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取。（八）执行政府指导价的住宅区生活饮用水水泵运行维护费政府指导价执行物业服务收费政府指导价的住宅区，水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定；协商达成一致之前，水泵运行维护费执行政府指导价，按建筑面积分摊。生活饮用水水泵（高压、变频）运行维护费政府指导价：0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。（九）执行政府指导价的住宅区，在业主大会成立前，住宅改变使用性质用于经营活动场所的，物业服务收费的确定执行政府指导价的住宅区，在业主大会成立前，住宅改变使用性质用于从事经营活动场所的
13、，物业管理企业可以按不高于该小区住宅物业服务收费标准5倍确定物业服务收费标准。（十）实行市场调节价管理的物业范围及其价格调整除未成立业主大会前的经济适用住房小区、执行北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）政策的危改回迁小区外，其它物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。（十一）为何将住宅物业服务收费由政府指导价改为市场调节价在听证会上，听证代表对于商品住宅物业服务指导价标准提出异议，有代表提出商品住宅销售价格已经实行市场调节价
14、，各个商品住宅小区物业服务内容、服务标准和业主的需求均存在较大差别，购房人是依据自身能力购买不同服务水平和收费水平物业管理企业管理的住宅项目的情况，建议对于业主选择余地较大的商品住宅物业服务收费实行市场调节价管理。同意住宅物业服务收费实行政府指导价的代表对指导价标准的高低也争议较大，另有代表提出按照服务等级制定指导价。我们感到制定一个统一的指导价标准很难平衡几千个小区业主与物业管理企业之间的供求，实行按服务等级定价也难以涵盖现有或今后可能出现的服务内容，外省市采取此种定价后也出现了价格管理困难的情况。考虑上述因素，将商品住宅小区物业服务收费改为实行市场调节价管理。（十二）新旧物业服务收费办法的
15、衔接在办法实施前应执行北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。（十三）物业服务费的交纳及收取物业服务费用由业主交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。（十四）房改和安居（康居）住宅物业费的交纳按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。（
