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1、 房 地 产 估 价 课 程 设 计房地产估价报告项目名称：莆田市XX项目2#楼1002房委托方：X X X X估价方：X X X X估价人员：X X X X估价作业日期：2015.6.7-2015.6.11估价报告编号：X房估字XX第XX号目 录致 委 托 方 函1估 价 师 声 明2估价的假设和限制条件3房地产估价结果报告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果7十一、估价作业日期7十二、估价报告应用的有效期7十三、估价人员7房地产估价技术报告8一、实物状况分析8二、区位状况分析9三、市场背景9
2、四、权益状况分析9五、最高最佳使用分析10六、估价方法选用10七、估价测算过程11八、估价结果确定14附件15致 委 托 估 价 方 函XXX：受您的委托，我公司于2015年6月7日至6月11日，对位于莆田市城厢区XX路项目2#楼1002房，房屋建筑面积为83平方米。该户型为2室2厅1厨1卫的公寓。房屋所有权证证号为X证字第号的房地产进行市场价格评估，为确定房屋买卖交易提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点莆田市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点20
3、15年6月7日的价格及单价为：房地产价格及单价小写大写房地产正常成交价格774805元柒拾柒万肆仟捌佰零伍圆整房地产正常成交单价9335元/m2玖仟叁佰叁拾伍圆整每平方米 XXX房地产估价机构 法定代表人：XXX 致函日期 ： 2015年6月11日估 价 师 声 明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见
4、和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员2015年6月7日致电莆田市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地在2007年9月取得土地，法定使用年限为40年(从2007年9月到2047年9月)，委估宗地的剩余使用年限为32年。 七、参加本次估价的估价师签名：注册房地产估价师： xxx 资格证书号：10903238注册房地产估价师： xxx 资格证书号：10903220注册房地产估价师： xxx 资格证书号：10903129 估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提 估价对象产权明晰，手续齐全，可在
5、公开市场上自由转让； 洽谈交易期间房地产价值将保持稳定； 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变； 交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识；本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其基础、结构等方面的无重大质量问题；（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生
6、变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般变会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险；（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；四、本报告使用的限制条件（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让买卖市场价值参考，不作它用；（2）本报告使用期限为2015年6月7日至2016年6月7日。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价
7、值参考，超过一年，需重新进行估价； （3）实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。（4） 本报告专为委托人所使用，未经本机构同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。五、其他说明（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。估 价 结 果 报 告一、委托方委托人：XXX住址：莆田市城厢区XX
8、路联系电话：XXXXXXX二、估价方机构名称：xxx房地产估价机构资质等级： 二级资质证书编号：XXXXXXX资质有效期：3年（2014年6月7日至2017年6月7日）单位住址：莆田市城厢区学园中街1133号法定代表人：XXX联系电话：XXXXXXX三、估价对象 物质实体状况 1.建筑物状况（1）委估建筑物于2010年建成，维护保养情况较好，成新率为90%，房屋建筑面积为83平方米。该户型为该户型为2室2厅1厨2卫的公寓。 （2）为钢筋混凝土结构，高24层，委估对象属2#楼602房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。小区外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层
9、为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层装修高档；小区配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。2.委估对象利用现状委估房地产现作住宅用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。3.周围环境估价对象位于项目2#楼1002房，交通方便，人流量大，但周围环境较好，目前是莆田市城厢区市靠中心的商业住宅地段。 权益状况委估对象位于项目2#楼1002房，房屋所有权证证号为房权证字第号，权属私人所有。由于资料方面的原因，其它项权利是否受限无法核实。 四、估价目的为确定房地产买卖交易提供价格参考依据。五、估价时点2015年6月7日。六、价值定义本报告提供的价格是估价
10、对象在估价时点、在本报告的全部限制条件下、莆田市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业住宅，经济使用年限为60年，已使用8年，尚可使用52年；但委估宗地法定使用年限为40年(从2007年9月到2047年9月)，即委估宗地剩余使用年限为32年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限32年计算的市场价格。七、估价依据本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以
11、及评估房地产的相关资料，主要有： 行为依据委托评估函。 法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.房地产估价规范（GBT 502912015）。4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2014)。5.本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料。（三） 产权依据 委托方提供的国有土地使用权证、房屋所有权证复印件八、估价原则 合法原则。 公平原则。 最高最佳使用原则。 替代原则。 估价时点原则。 综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况
12、和莆田市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。房地产价格及单价小写大写房地产正常成交价格774805元柒拾柒万肆仟捌佰零伍圆整房地产正常成交单价9335元/m2玖仟叁佰叁拾伍圆整每平方米十、 估价结果十一、 估价人员注册房地产估价师：xxx 资格证书号：10903238注册房地产估价师：xxx 资格证书号：10903220注册房地产估价师：xxx 资格证书号：10903129十一、 估价作业日期 2015年6月7日至2015年6月11日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为1年，即从2015年6月7日至2016年6月7日估 价 技 术 报 告一、估
13、价对象实物状况分析位于莆田学院后面，底层出租或办公使用，上层为居住使用，属于商业住宅。委估房产名称2#楼1002房委估房产地址莆田市城厢区XX路项目2#楼1002房权属状况私人所有规划用途公寓、住宅建筑面积83m2建筑结构钢筋混凝土建成年代2010年9月入住记录2011年12月装修情况精装修成新率90%交通状况项目周边有荔城大道、梅园西路、学园北路，荔城大道和学园北路为南北向交通干道，而梅园路则为东西向干道。公交路线1路、6路、7路、9路、21路教育配套莆田学院、波斯特双语幼儿园、逸夫小学、文献中学医院配套莆田医院、康复医院生活配套世纪之春超市、永辉超市、三信电子城、建行、农行、中行、下磨市场二、区位状况分析估价对象位于莆田市项目2#楼1002房，于2010年建成，装修高档，维护保养情况较好，成新率为90%。周边有荔城大道、梅园西路、学园北路，荔城大道和学园北路为南北向交通干道，而梅园路则为东西向干道，交通便捷，环境较好。二、 市场背景近年来，莆田市GDP增速长期位列福建省前列，以福建省沿海城市作为经济发展的带头城市来带动省内其他非沿海地区城市，且把莆田市列入省内重点发展城市，这对房地产有直接促进作用。截止目前，随着莆田市市政建设和生活基础设施建设基本完善，莆田市人流凝聚力大，购房及租房需求不断上升
