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1、目 录第一部分 市场分析及价格定位4一、上半年九亭地区总体楼市特征41.今年上半年松江九亭地区楼市分析42.九亭地区在售项目一览7二、九亭地区个案调研数据91.三盛颐景园（三期）102.国亭花苑（四期）143.爱伦坡艺墅174.上海诗林215.奥林匹克花园246.嘉富丽花园307. 英国会348.分析总结41三、九亭地区个案营销对比分析421.九亭地区个案人文主题精神分析422.九亭地区个案主力房型及面积分析433.九亭地区个案价格分析454.九亭地区个案销售分析475.九亭地区个案会所及配套设施分析496.九亭地区个案销售方式分析517.九亭地区个案看房直通车及售楼处一览538.九亭地区竞争
2、个案建筑类型559.九亭地区个案物业管理市场分析5710.九亭地区个案客源分析59四、九亭周边地区楼市动态分析611.漕宝路板块612.顾戴路板块723.综述79五、九亭地区下阶段发展规划801.志成花苑项目周边规划802.九亭地区商铺动态803.上海市经济型别墅市场分析83六、本项目立足于九亭地区的支撑要素841.定价依据842.客户定位依据873.市场机会87七、附录881.奥林匹克花园成交数据（数据摘自松江区房地产交易中心）882.奥林匹克拍卖房数据90第二部分 产品SWOT分析91一、战略因素（SFAS）分析91二、内部因素分析（IFAS）93三、SWOT分析形成的TWOS矩阵，确定项
3、目基本战略93第三部分 客户定位94一、周边区域（徐汇、闵行、长宁）94二、外区域94三、投资客94第四部分 卖点提炼95第五部分 企划总精神96第六部分 销售计划97一、销售计划97二、销售控制方案105三、促销方案106四、定价原则106第七部分 推广方案107一、全案推量预估及费用预算107二、一期媒体推广整体策略108三、各类媒体选择111四、一期媒体推广整体时间及费用预算表114第一部分 市场分析及价格定位一、上半年九亭地区总体楼市特征1.今年上半年松江九亭地区楼市分析松江九亭的房地产市场在今年上半年出现了以下比较明显的变化：l 房价呈逐步上升趋势从九亭房产市场来看，销售价格呈稳步上
4、升趋势，例如年初爱伦坡艺墅开盘价格为5000元/平方米（联排），独栋6000元/平方米起，中期售价随着市场利好消息一路上扬，目前的销售均价已经达到了8500元/平方米（独栋），联排别墅价格达到6500元/平方米，二期目前只推出20余套，且为景观房，相应价格上升的幅度比较大。国亭花苑四期公寓项目，开盘价格仅为32503750元/平方米。嘉富丽花园今年1月开盘，开盘定价4000元/平方米（叠加、联排别墅），5500元/平方米（独栋别墅），目前售价叠加别墅达到4500元/平方米，联排别墅达到4800元/平方米，独栋的价格上升到了7000元/平方米，联排、叠加别墅平均上升了约500-800元/平方米左
5、右。从以上数据得知，九亭地区房价仍处于上升阶段。销售周期短据调查九亭地区今年来物业销售情况良好，嘉富丽花园今年1月开盘，总量186户在三个月内售磬；爱伦坡艺墅6月推出的22套别墅，目前也只剩余3套联排还为售出；去年年底开盘的上海诗林260余套独立、双联、三联、叠加、小高层也仅剩余三套别墅及一套小高层公寓，从以上数据得出，九亭地区房产的销售情况非常的良好。l 品牌优势逐渐显现经过九亭地区这几年的发展，聚集了一批相当有规模的房产公司：复地集团的爱伦坡艺墅、中体奥园集团的奥林匹克花园；这些项目的售价比周边项目高出了数百元之多。真正体现出了品牌的优势。l 购房客户的年龄层明显降低据了解，今年以来购房客
6、户的年龄层次明显降低，随着中春路高架的即将完工及轨道9号线通车时间的日益临近，九亭地区吸引了大量的年轻白领来此居住。2.九亭地区在售项目一览楼盘地址房型当前均价(元/M2)三盛颐景园三期（未开盘）涞亭南路888弄多层预计4000-4200国亭花苑四期九亭大街403弄多层小高层3250-3750预计4200爱伦坡艺墅涞亭南路599弄独栋别墅8500联排别墅6500上海诗林九亭大街涞亭南路口小高层4200联排别墅4750独栋别墅5300奥林匹克花园沪松公路与涞亭路多层4800（一期）预计5200（二期）英国会九亭大街1388号联排别墅开盘5000（均价）嘉富丽花园沪亭南路85号独栋别墅7000联排
7、别墅4800叠加别墅4500二、九亭地区个案调研数据目前，在九亭地区的主要楼盘有：l 三盛颐景园l 国亭花苑l 爱伦坡艺墅l 上海诗林l 奥林匹克花园l 嘉富丽花园l 英国会1.三盛颐景园（三期）项目介绍：三盛颐景园位于上海九亭镇涞亭南路888弄，规划面积37万平方米，建筑面积约40万平方米，其中三期占地面积62032平方米，规划建筑面积72812平方米，容积率1.17，规划634户，其中商铺6366平方米，均为亲水观景公寓。三期在环境规划上承袭了一、二期雅致的园林式布局，并充分考虑现代生活的实际需要。销售价格：项目二期收盘均价为4200元/平方米，实际出售均价在4000元/平方米左右，420
8、0元/平方米的价格是为即将开盘的三期做准备，预计开发商为三期项目开盘定制的价格底价为4000-4200元/平方米。销售状况：从一期销售至今，平均每月能销售三十户左右，销售情况良好。销售策略：由于三期为三盛颐景园最后项目，因此开发商要尽可能多的获取利润额，为此制定了三期634户，分三次推出，预计销售进度为一年，随时根据市场行情调整售价。前期销售开发商主要采取的是先造景观吸引人气，低价入市的策略。三盛颐景园曾荣获“上海十大著名水景住宅”奖项。项目借鉴苏州园林传统，以占地20多亩的“颐景湖”为中心，十分强调“意”与“形”的结合，或湖石驳岸，或曲桥游鱼，或枯柳独立，水景与形态各异的园林建筑相映成趣，充
9、满诗情画意。往往来此看房客户都会被此景所吸引。客户范围：由于开发商为舟山人，因此在一期、二期销售中吸引了大量的舟山小老板及江浙两省的私营企业主，二期的销售后期上海市区来此地购房的客户明显增多。随着整个房产市场的升温，二期、三期也出现了部分投资客来此购房投资。物业形态：经过一、二期的销售，开发商充分了解了客户的需求，在松江九亭镇面积90平方米左右的多层房型最为畅销，因此三期的房型大多为90-100平方米的紧凑型三房二厅。市区售楼处：三盛颐景园在进行一期销售的时候，为了方便销售，便于销售、签约的方便，同时提高项目的知名度，在长宁区虹桥路延安西路口专门设立了市区售楼处，随着品牌的打响及本地客户的增多
10、，开发商在二期销售过程中才撤掉了市区接待处。小区班车：三盛颐景园的小区班车共有两条路线：一、至莘庄，每天58班次；二、至徐家汇，每天34班次，车型为中金龙巴士，车载29或33人，末班车发车时间为17：20。物业管理费：据了解多层公寓物业管理费用为0.8元/平方米/月，别墅1.21.5元/平方米/月。前期销售情况：三盛颐景园共分三期推出，目前一期已于2003年3月15日交房，二期交房时间在今年年底，一、二期户型较小的房型销售很快，以至于开发商将三期的房型都定位在100平方米以下。广告宣传：项目为了打响自己的品牌知名度，在推出前做了大量的广告，在主要的媒体报纸都刊登了宣传，报刊刊登广告为半版，此外
11、还赞助了女子四国排球精英赛及中美散打锦标赛，加上沿涞亭南路上设置路牌、引导旗等户外广告作为宣传手段。入住情况：从一期交房（2003-3-15）情况来看，目前入住情况未能达到50%。 2.国亭花苑（四期）项目介绍：国亭花苑四期位于松江镇九亭大街403弄，紧邻松江镇镇政府，绿化率达到52%。销售价格：四期多层售价为3250-3750元/平方米，于今年年初推出，共163户，目前已售磬；小高层预售许可证目前还未拿到，共140户，估计在8、9月份领取后就开盘，开发商制定的均格为4000-4200元/平方米。销售状况：国亭花苑走的是经济型公寓房，项目二期建造了九亭地区首批小高层公寓，由于紧邻九亭镇镇政府，
12、项目销售情况相当良好，月均销售率达到40套/月，目前除未拿到预售许可证的小高层外，其余物业都已销售完毕。销售策略：国亭花苑从销售初始就采取低价入市策略，所制定价格均比周边项目如三盛颐景园、上海诗林低100元/平方米左右，四期购房客户大多为购买过国亭花苑项目的二次购房业主，因此开发商几乎没在媒体刊登过广告。客户范围：国亭花苑项目一期、二期开盘享受蓝印户口政策，因此购房者多位外地来户打工者，购房客户层次相对较低，三期后由于整个房产市场的升温及九亭地区购房出现火爆现象，来此处购房客户明显出现了贰多：既市区及本地用户逐渐增多，投资型客户逐渐增多的现象。物业形态：四期共有十栋4层多层，其中1、2楼为复式
13、结构，1栋14层小高层，一栋7层公寓，底楼为900平方米的会所，二楼以上均为公寓住宅。市区售楼处：国亭花苑在一期、二期销售时在漕宝路，上海市人民第八医院对面设立了市区接待处，随着销售状况的良好及购房客户的范围多来自当地，直到三期销售初期开发商才取消了市区接待处。小区班车：国亭花苑的小区班车只有一条路线：至徐家汇，所用车辆载客40余人，末班车发车时间为晚上10：00，不过小区班车实行收费，票价1.5元/张。物业管理费：据了解多层公寓物业管理费用为0.8元/平方米/月，小高层1.3元/平方米/月。前期销售情况：国亭花苑分四期推出，目前只剩余一栋小高层，一、二期都已交房，三、四期04年年初交房。广告
14、宣传：国亭花苑一、二期在开盘前一个月在主要媒体做了大量的广告宣传，每周平均在主要媒体刊登半版广告1至2次，三期开盘后由于购房客户大多为朋友介绍及已经购买过1、2期的客户，因此开发商就不再多做宣传。入住情况：一期、二期的入住情况几乎达到90%以上。 3.爱伦坡艺墅项目介绍：爱伦坡艺墅，位于“虹桥后花园”松江九亭的涞亭南路上，有21种欧美建筑风格。成为九亭地区最大的纯别墅社区。它引入天然河道，以环湖岛屿以及四散的水系作为景观脉络，水流扇状散开，蜿蜒流入欧洲风格的园林，与临近的河道遥相呼应。它由独栋别墅、双立和双联别墅组成，其中双立别墅首次亮相沪上：两幢楼体间，仅有车库相连，无论是花园、视野以及私密
15、度等方面，给人以空间的享受。爱伦坡艺墅实行双会所，安置了游泳池、壁球馆、桌球室等健身项目，除了小区内的便利店、咖啡吧、美容院，业主也可以享受附近九亭大街（距离400米）完善的生活配套。销售价格：爱伦坡于今年3月开盘，据了解，第一套售出的联排别墅价格为5000元/平方米，随后别墅价格水涨船高，平均一个月有1000元/平方米的上涨浮动，目前联排别墅已经售磬，独栋别墅销售均价已经达到8500元/平方米，至今销售单价最高一套独栋别墅达到10000元/平方米（水景景观房）。销售状况：二期项目首批推出39套别墅（联排、独栋）已经售磬，上月推出的22套独栋别墅剩余3栋还未售出。据内部消息，爱伦坡艺墅将于8月推出第三批联排别墅及独栋别墅20余套（价格未定）。据案场销售经理透露，爱伦坡艺墅的销售销售情况相当良好，往往是开发商当月推出的别墅都能在一个月内售磬。销售策略：开发商通过向复地
