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1、保利置业集团有限公司 保利城（暂定） 规划/建筑方案设计任务书 保利置业黑龙江分公司 2014 年 5 月目录一、 项目名称、建设地点二、 设计依据、批准文号三、 项目概况四、 经济技术指标五、 产品定位六、 设计要求七、 设计成果要求八、 成本要求九、 进度要求十、 附件资料一、项目名称、建设地点1.1 项目名称：保利城（暂定）1.2 建设地点：群力第一大道与郎江路交口二、设计依据、批准文号2.1 建设用地规划许可证2.2 用地范围地形图2.3 该项目红线外管线配套图2.4 用地范围内的水文资料2.5 用地范围内地质勘察报告2.6 民用建筑设计通则GB50352-20052.7 住宅设计规范
2、GB50096-20112.8 建筑设计防火规范GB50016-20062.9 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）2.10 城市居住区规划设计规范 GB5018093(2002 年版）2.11 其它国家及地方跟此项目有关的规范及规定（如有请详细列出）三、项目概况3.1 用地自然条件概况及分析3.1.1 宗地位置 位于哈尔滨市群力第一大道与郎江路交口的W-2、3、4、5、6地块。3.1.2 宗地现状 (1) 宗地四至范围 地块北侧为友谊西路，南侧为群力第二大道，西侧为三环路，东侧为市政绿化紧邻融江路。后附：用地红线图。(2) 宗地现状地形地貌 地块整体地形平坦（以地形测
3、量图为准）；后附：地形测量图。(3) 绿化植被与水面 地块北侧距松花江约1.5公里，北侧紧邻滨江音乐公园景观带，地块东侧为规划河道。(4) 气候气象 哈尔滨地区气候地质条件 哈尔滨市属于半湿润温带大陆性季风气候，其气候特点是，冬季在极地大陆冷气团控制下，气候寒冷、干燥，夏季受太平洋副热带气团影响，降水集中，气候温和、湿润。气候有明显的季节性变化，春季回暖快而多大风，容易出现春旱；夏季短促而炎热，雨水较多，秋季降温急剧，容易出现早霜，冬季漫长而寒冷。年平均气温3.6，最低气温为-38.1；年平均降雨量为553.5mm，降雨期集中在78月份；年平均日照在2500小时，无霜期在135140天，最大冻
4、深1.97m。 气象条件a.气温 年平均气温 3.6 最高气温 36.4 最低气温 -38.1最热月平均温度 22.7最冷月平均温度 -19.7b. 湿度年平均相对湿度 67% 月平均最大相对湿度 79% c. 降雨量及蒸发量年平均降雨量 553.5mm 月平均降雨量 最高176.5mm 月平均降雨量 最底39mm 年平均蒸发量 1508.7mm d.风向及基本风压冬季主导风向西南风夏季主导风向南风全年主导风向西南风 3.2 宗地社会条件概况及分析 3.2.1 区域现状与规划 群力发展及规划 : 群力新区隶属道里区，这里曾是城市大型棚户区之一，1999年，随国务院批准实施的哈尔滨市城市总体规划
5、（19992010年）和哈市“十五”规划，群力新区被正式定位为居住新区，由城市三环路和延伸的康安路，空间结构布局上呈“一核、两带、两轴、七片”的空间格局，新区的开发建设将从东区入手，东区占地面积1363公顷，开发期计划分3期共8年完成，全部开发完成时本项目所处位置将成为群力中心区域； 群力新区规模 : 群力新区总占地规模27.33平方公里，总建筑面积约3200万平方米，规划总人口约32万人,群力人口重点来源区域道里、南岗则分别为68.6万人，及103万人。 首期开发区域规划 : 东区总占地16.3平方公里，总建筑规模1800万平米，公共绿地169公顷，规划八个主题公园，体育公园、雨阳公园、金河
6、公园、春水公园、丁香公园、书香公园、内河公园、音乐主题公园；通过对景观的设计，真正达到一个“生态宜居、江环水绕、四季夜未央”的魅力新城区。群力未来发展方向 :群力未来三到五年发展仍将以改善型人口为主，由于政府规划方向，相比哈西、松北，群力在市民心中的认知普遍生态环境好，这就会吸引改善型居民的眼球，同时由群力区域目前配套尚不足，刚需客户难以进驻。 本项目3.2.2 交通状况 公交车线路较少，通往中心区仅有117、95、110环线三路公交车，124路通往江北；地铁3号线正在规划中。3.2.3 环境分析项目地块东侧为规划景观河道，地块西侧与三环桥50米公共绿化带分隔（存在交通噪声污染）。3.2.4
7、市政管线 附图：市政管线图 四、经济技术指标详见区域控制性详细规划。五、 产品定位5.1 整体定位 城市未来CLD首席滨江智慧、文化、生态城。5.2 产品定位5.1.1 档次定位：3#地：顶级豪宅形象，高端产品，城市富豪品质社区；4#地：高端豪宅形象，中端产品，城市精英示范社区；5#地：高端豪宅形象，中高端产品，城市智富精品社区；5.1.2 产品功能：（1） 3#地：在5#地的基础上适当增大功能空间的尺度感受，充分体现大尺度的空间观景感受，360度精装修完善，产品舒适度最大化，商业配套丰富完善、景观独占性最高、标杆特色产品树立品牌形象，产品溢价最大化；（2） 4#地：均质化地块，产品满足功能完
8、善布局紧凑，通过室内封闭空间、半封闭空间、公共空间拓展室内空间，达到项目赠送最大化，主力户型产品面积相对较小，部分相对大面积户型可考虑高厅错层产品用以丰富产品空间类型，强调非视觉精装的精致品质，实现产品附加价值最大化；（3） 5#地：在4#地的基础上，明确功能分区增加弹性功能空间，提高居住的舒适性，可以考虑利用高厅错层、复式、跃式等，丰富户型空间，满足客户多样性需求扩大客群基数，生活配套较为完善；5.1.3 产品景观：1) 3#地：a) 可以考虑底层下沉局部架空将景观引入建筑，南向飘窗、步入式阳台及入户花园等，将景观引入垂直空间；b) 在4#、5#地块基础上，3#地临江产品实现户户观景大视角景
9、观角窗及阳台、空中花园等尽享滨江景观资源的独占；2) 4#地、5#地：可以考虑底层下沉局部架空将景观引入建筑，南向飘窗、步入式阳台及入户花园等，将景观引入垂直空间；123455.15.25.2.15.2.25.2.35.2.4 户型配比：出于提升项目竞争力考虑，项目通过产品创新，压缩总价，提升性价比，参见下表；1、 注明：保证户型设计的赠送面积，部分赠送方式可参考保利上城项目2、 项目容积率较高，4号地尽量设计外连廊楼栋，保证南北通透（可参考保利上城户型）3#地块户型类别户型结构户型面积段（计容面积，不含赠送）平均面积套数占比套数预估建筑面积面积占比住宅舒适型两居两房两厅两卫85-959025
10、%4073665818%经济型三居三房两厅一卫105-11511015%2552810414%舒适型三居三房两厅一卫120-14013030%4896354031%奢侈型三居三房两厅两卫150-16015510%1632525312%舒适型四房四房两厅两卫150-16015515%2443787918%奢侈型四房四房三厅三卫（双客厅+双主卧）170-1801753%4985534%四房以上200以上2102%3368433%小计 100% 1640 206830100%4#地块户型类别户型结构户型面积段（计容面积，不含赠送）平均面积套数占比 套数预估建筑面积面积占比住宅经济型两居两房两厅一卫7
11、5-80758045%8036023237%舒适型两居两房两厅两卫85-959018%3212891218%经济型三居三房两厅一卫100-11010537%6607263645%小计100%1741161780100%5#地块户型类别户型结构户型面积段（计容面积，不含赠送）平均面积套数占比套数预估建筑面积面积占比住宅经济型两居两房两厅一卫75-80758023%2622022018%舒适型两居两房两厅两卫85-959031%3603239428%经济型三居三房两厅一卫100-11010538%3493144643%舒适型三居三房两厅两卫1201208%911172211%小计100%11521
12、10500100%12344.14.25.2.11.2.3.4.5.5.1.5.2.5.2.1.5.2.2.5.2.3.5.2.4.5.2.5 商业产品定位：3#地：以具备号召性和吸引力的业态（如综合性超市、美食街）吸引区域人流，打造区域型、体现文化主题特色的体验式商街。5#地：以适量社区内向型配套商业为基础，满足社区内居民日常生活消费为主。5.3 规划布局基本原则（a） 与城市规划体系合理衔接；（b） 控制总平建设的成本投入；（c） 以产品单元分组团规划，保证住宅均好性，同时突出3号地一两栋品质超群的楼王产品；（d） 注重场所精神，提倡社区互动，把历史文化、园林社区、泛会所功能有机融合到总体规划设计中；（e） 可以考虑进行首层局部下沉及庭院的设计，结合半地下架空层和地下车库，实现车行入户及首层大堂的双大堂入户空间功能，建立公共空间向私密空间过渡的架空缓冲带；（f） 景观节点尽量规划在视觉走廊上，营造中央标志性景观节点，减少大尺度水系的应用；（g） 保证总体面宽的有效利用，尽可能南北朝向、采用板楼，小户型尽量布置在拼连单元的中间户，大户型尽量布置在独立单元两侧或者拼连单元两端;（h） 体现天际轮廓线的节奏与韵律设计；体现规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一；（i） 首开区样板房通过园林景观
