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1、 2022房地产估价师房地产估价理论与方法考点估价报告说明适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为使用。使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值到达化的使用方式的估价结果。例如某宗土地，城市规划规定其用途既可以是商业，也可以是居住，假如为商业用途能够使该宗土地的价值到达化，则评估该宗土地的价值应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应依据使用原则对估价前提做以下之一的推断和选择，并应在估价报告中予以说明：（1
2、）保持现状前提。认为对现有房地产保持现状、连续使用最为有利时，应以保持现状、连续使用为前提进展估价。对现有房地产应保持现状的条件是：（新居地产价值将现有房地产转变为新居地产的必要支出及应得利润）现有房地产价值。以建筑物为例，对现有建筑物应予以保存的条件是：（新居地产价值撤除现有建筑物的必要支出及应得利润建筑新建筑物的必要支出及应得利润）现有房地产价值；（2）装饰装修改造前提。认为对现有房地产进展装饰装修改造但不转变用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不转变用途再予以使用为前提进展估价。对现有房地产应进展装饰装修改造的条件是：（装饰装修后的房地产价值装饰装修的必要支出及应得利润）现状装饰
3、装修的房地产价值。需要指出的是，装饰装修改造前提不肯定是对建筑物进展装饰装修改造，也有可能是对土地进展改造。由于土地与建筑物的不均衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的缘由造成的，这时就需要对土地进展改造。（3）转变用途前提。认为转变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以转变用途再予以使用为前提进展估价。应转变现有房地产用途的条件是：（新用途的房地产价值转变用途的必要支出及应得利润）现用途的房地产价值。（4）重新开发前提。认为对现有房地产进展重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进展估价。对现有房地产应进展重新开发的条件是：（重新开发完成后的房地产价值重新开发的必要支
4、出及应得利润）现有房地产价值。以建筑物为例，对现有建筑物应予以撤除的条件是：（新居地产价值撤除现有建筑物的必要费用建筑新建筑物的必要支出及应得利润）现有房地产价值。（5）上述情形的某种组合。最常见的是第三种转变用途与其次种装饰装修改造的组合。必需指出的是，在实际估价中，对于上述五种估价前提，除第一种估价前提外，不能以其中某一种估价前提的可行，就推断该种估价前提为使用，而应当把它与其他几种可行的估价前提进展比拟之后，才能作出访用的推断与选择。5利用均衡原理判定建筑物是否为，可以帮忙房地产估价师确定估价对象的（ ）。（2022年试题、2022年试题）A规模B经营手段C集约度D治理方式E投资渠道答案：AC6假如某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建筑新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进展估价。（2022年试题）（2022年相关试题）A保持现状前提B装修改造前提C转换用途前提D重新利用前提答案：A
