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1、3房地产估价原则与估价程序学习目标掌握合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，熟悉房地产估价的程序。3.1 房地产估价的原则前已述及，房地产市场是不完全竞争市场，房地产价格通常随交易的需要而个别形成，受许多个别因素影响。因此，估价师在评估时，还要根据个人经验对市场作出判断，是科学方法与经验判断的结合。估价师在进行评估活动时，必须受到行业的行为准则约束，在一定的评估原则下开展评估活动。人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，逐步认识了房地产价格形成运动的客观规律，并总结出了一些简明扼要的在房地产估价活动中应遵守的法则、标准，这即为房地产估价的原则。房地产估价原则是房地
2、产估价理论的重要组成部分，它使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，使对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。估价人员都应正确地理解房地产估价原则，并以此作为行动的指南。作为引进产物的房地产估价理论，对房地产估价原则的认识，有一个借鉴、吸收、消化、总结和提高的过程。目前，对房地产估价原则的论述可谓仁者见仁，智者见智。从理论上说，估价原则与估价要求确有区别，估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律，而独立、科学、客观、公正的总要求以及依法估价等，是社会对房地产估价者提出的要求，是估价的前提条件；但从现实的角度看，像依法估价这样的估价要求在实际估价工作中又确实
3、十分重要，有包括在估价原则中的必要性。因此，我们认为我国现阶段房地产估价应遵循的原则有合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。3.1.1合法原则房地产的合法原则是指房地产估价应以估价对象的合法权益即合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行。(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。 现行的房地产权属证书有：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书、房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。 根据上述权属证书和其他有关证件如：政府关于房地产方面的文件、法院关于房地产方面的裁决书等，就可
4、以判明待估房地产的产权情况，按其合法产权评估。具体需明确：农民集体所有的土地不能当作国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当作有偿出让的土地来估价，临时用地不能当作长久用地来估价，违法占地不能当作合法占地来估价，临时建筑不能当作永久建筑来估价，违法建筑不能当作合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当作产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当作手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当作完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当作独有的房地产来估价。(2)在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。城市规划、土地用途管制是房地产使用中必须执行的强制性标准。因此，在估价中也
5、必须以其使用符合这些规定为前提。在用途方面，如果城市规划规定了某宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，除非申请变更为商业用途且得到批准，否则也必须以居住用途为前提来估价。在容积率方面，如果城市规划规定了某宗土地的容积率，则必须以不超过此容积率为前提来估价，如果超过此容积率来估价，由于超出的容积率违法没有法律保障，由此评估出的较高的价格得不到社会承认，从而不能实现。(3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、增与等。3.1.2房地结合原则房地结合原则是指无论是对房屋建筑的估价，
6、还是对地产的估价都必须把房与地结合起来。这是因为：房屋不能离开土地而单独存在，土地包含其上的一切附着物。评估房屋的价格，必须考虑地段环境、土地位置及土地价格，因为房屋不可以脱离其赖以立足的土地而流通。同理，评估土地价格，无论该土地是用于土地再开发，还是直接用于经营，附着其上的房屋建筑都应包括其中。否则，要么土地使用权变动毫无实际内容，要么行使土地使用权，附着其上的一切物品就无法独立地实现其使用价值。房地结合原则说明，房产估价要考虑地价因素，地产估价也应考虑房产价格。这种结合并不否定房地权属关系的相对分离及房地分割的单独交易，但这种分离与分割只是房地不同所有者、使用者的利益分配问题。如某一地块附
7、有房屋建筑，土地使用权属于甲所有，房屋则属于乙所有。假设房屋所有者乙要出卖其房屋，另一买主要购买其房屋。对此，房屋的估价必须考虑地价，只不过乙得到的只是房地价格中的分割屋价，土地所有权者得到另一部分（在不转让土地使用权的情况下），即地租。房屋买主同时支付房价与地租。土地使用权与房屋所有权分离这种情况，在现实生活中往往演化为近似股份经济的合伙联营经济形式。3.1.3最高最佳使用原则最高最佳使用原则也称最有效使用原则，是指在合法使用的前提下，以委估房地产最高最佳或最有效使用的方式为估价基础进行估价。房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥
8、其房地产的潜力，采用最有效的使用方式，以取得最大的经济效益。这主要是以投资者的理性投资行为为基础而形成的基本原则。最高最佳使用具体包括三个方面：法律许可范围内最佳的用途：土地可以用作商业、工业、住宅等多种用途，但同一地块在不同用途状态下其收益并不相同，我们要在规划许可前提下，选择能最大限度发挥房地产效用的用途。如城市中心商服繁华地段有一房地产，规划用途为商服业用途，由于历史原因，目前为工业用途、或生活服务设施（如菜场），效益明显偏低，其用途显然不是最优。估价时，不应以现状用途为估价依据，而应以可能的最优用途（商服业）进行估价。又如，城市中的某一块空地，尽管目前的收益为零甚至为负（如支付必要的管
9、理费用），但并不意味着该宗土地没有价格，只是它目前尚未处于最高最佳使用状态。估价时，也应根据规划要求，确定最佳用途，而后估价。最佳的规模：对一个企业而言，其土地、资本、劳动和管理等要素中，只有各要素合理配置与组合，才能发挥最佳效果。同样，对一宗房地产来说，其房屋建筑和土地也必须合理配置。相对于土地，建筑物的面积太大或太小，均不能发挥房地产的最佳效益：太大，则场地空间不够，人流、物流拥挤，影响其整体效益的发挥；太小，则造成资源浪费，资产效益降低。最佳的集约利用度：这里的最佳集约利用度并不是最大集约利用度，不是单纯地追求容积率或其他一些指标，而是包括生态环境、社会经济要素在内的综合的集约利用度。它
10、要求土地、建筑物与周围环境，如绿地比例、配套设施、相关与竞争性房地产的数量、分布等相协调，实现广义意义下的最佳集约利用。一些房地产估价著作中所提到的均衡原则和适合原则，实际上是最有效使用原则的引伸。均衡原则：以房地产内部构成要素的组合是否保持平衡，来判断其最有效使用。适合原则：以房地产整体对外部环境是否保持均衡，来判断其最有效使用。均衡原则加上适合原则，即内部构成要素为适当的组合，外部环境为最协调的状态时，为最高最佳的使用状态。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保
11、持现状继续使用为前提估价；转换用途前提：认为转换用途予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；装修改造前提：认为装修改造但不转换用途予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；重新利用前提：认为拆除现有建筑物予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提估价；上述情形的某种组合。3.1.4替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。所谓类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区
12、域范围。按照经济理性主义假定，消费者的消费行为总是使其消费效果的满足程度达到最大化。在此假定下，同一市场上，当两种或两种以上商品具有相同效用时，消费者总是愿意以较低价格购买具有一定效用的商品；反之，当消费者以一定价格去购买商品时，总是期望购买对他而言是最大效用的商品。这种可替代性使商品在市场这一“看不见的手”的作用下，价格最终趋向一致，这就是经济学的替代原理。房地产商品也遵循这一原理，同一供求范围内的某宗房地产的价格，必然会受到具有替代关系的类似房地产价格的影响，并相互竞争，使价格在某种程度上趋于一致。因此，评估房地产价格时，在房地产同一供求范围内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产具有
13、替代可能的房地产价格及条件，从而确定待估房地产的价格。当然，由于房地产的个别性，完全相同的房地产是没有的，但具有相近效用和使用条件的房地产还是大量存在的（即替代关系是存在的），由此可以得到“类似”的价格水平，我们再对待估房地产与已交易的房地产进行仔细的比较，并对其中的差别作适当的修正，就能得到待估房地产较准确的价格。可见，替代原则是市场比较法的理论基础。替代原则也是重置成本法可以成立的依据之一。在评估旧有房地产价格时，如果重置新的不动产的原价（如果旧有不动产的建筑物是旧的，重置的新的建筑物要考虑折旧）高于旧有不动产的价格，是不会考虑重建的。因此，由于替代原则的存在，对可能重置的房地产，重置原价
14、就成为其价格上限。替代原则与收益法也有密切关系。某一房地产价格，如有替代可能，则可以决定能与该房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。3.1.5估价时点原则估价时点原则是指必须把委估房地产置于估价时点进行估价。或者说，估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个特定的具体时间（日期），不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。它通常用年、月、日表示。房地产估价中必须遵循估价时点原则的主要原因在于：任何一个房地产市场总是处在不断的发展变化之中，决定和影响房地产价格的因素也在不断变化之中。这样，房地产价格
15、也就处于不断变化之中，在不同的时间，同一宗房地产往往有不同的价格。因而，房地产的价格始终只是特定时间的价格，这就决定了估价时必须有一个特定的时间估价时点，假定市场情况“静止”在此时间点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的情况为准（期货估价例外），估价额是相对于估价时点的价格。房地产交易是涉及众多法律、法规的权益性交易。房地产交易，无论是买卖、租赁，还是出让、转让、抵押和继承，都不象一般商品那样靠物质实体在当事人之间交付（流通）完成，即买主带走他所购商品，而主要靠法律、法规和契约来完成。但法律、法规、政策的颁布、修改、实施和权益的确认、登记和过户，都是有明确的时间界限的。这样就能
16、确定市场的条件和交易双方的责任界限。市场比较法、重置成本法和收益法等房地产估价的基本方法也都是与估价时点紧密联系的。例如，在运用重置成本法估价时，必须采用重置成本减折旧的方法，而不能直接用建筑物原值减折旧来确定建筑物的价格，这里，重置成本和折旧都包含了时间变化的因素。估价时点并非总是与估价作业日期（估价作业日期是正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）相一致的。实际估价中，一般将估价人员执行现场勘察的日期定为估价时点，或因特殊需要将其他日期定为估价时点。确立估价时点原则的意义在于：估价时点是责任交代的界限和评估房地产时值的界限。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场情况的关系见图3-1-1或表3-1-1。3.2 房地产估价程序房地产估价是一项比较复杂的经济活动，工作过程存在一定的主观性，估价结果涉及到各方
