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1、深圳市“非农指标”相关政策一、非农建设用地根据深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定（以下简称“深府(2011)198 号文”），“非农建设用地”是指，按照1993 年深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法和2004 年深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区，现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时，宝安区所有农村集体经济组织的
2、成员均已转变为城镇居民，原属于农村集体所有的部分土地（具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位）和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算；（二）居住用地，按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200平方米/户计算；宝安区按照深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法的规定，已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。二、非农建设用地指标根据
3、深府(2011)198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。另据龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知的规定，“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。因此，本所律师理解非农建设用地的调整置换，实质是非农建设用地指标的调整置换（为表述统一，统称为“非农建设用地的调整置换”），即核减原非农建设用地所对应的非农建设用地指标，并将
4、该指标按比例调整至调入的土地。调整置换后，被调入的土地即变更为“非农建设用地”，从而享受深圳市关于非农建设用地的相关政策。三、非农建设用地的调整置换根据深府(2011)198 号文和龙华新区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法（以下简称“深龙华办2013109 号文”）第五条规定，已划定的非农建设用地有下列情形的，可申请调整置换：（一）已通过城市更新计划申报的项目，可申请调入非农建设用地指标；（二）与规划不符（包括占用规划的道路、市政公用设施、公共配套设施、绿地、高压走廊、河道蓝线、水源保护区、基本生态控制线、水域和其他非城市建设用地等）或与已批用地存在冲突的。但因项目的敏感性，深圳市龙华新
5、区大浪街道集体资产管理办公室和龙华规土委均未允许本所律师调查了解指标村非农建设用地台帐的信息，因此，本所律师无法判断指标村是否满足调整置换非农建设用地的前提条件。根据深龙华办2013109 号文第六条（二）的规定以及龙华规土局社区服务科邵科长的说明，非农建设（工商）用地调整置换，原则上应在原行政村辖区范围内进行，涉及城市更新重点统筹片区需调入非农建设用地指标的，可在街道办事处辖区范围内进行调整；辖区内无城市更新项目的，应当按照龙华新区股份合作公司重大事项决策管理暂行办法和深龙华办2013109 号文的有关规定办理。经本所律师走访深圳市龙华新区大浪街道集体资产管理办公室，相关办事人员告知，非农建
6、设用地可在其街道辖区范围内进行调整置换，并鼓励调入辖区内的城市更新项目。但是，非农建设用地指标不得进行“买卖”，原则上只能采用“物业分成”的方式进行合作开发。因此，本所律师提醒注意，非农建设用地的调整原则上应在原行政村辖区范围内进行，但涉及城市更新重点统筹片区需调入非农建设用地指标的，可在街道办事处辖区范围内进行调整，尤其需要注意的是非农建设用地指标不得进行“买卖”。深龙华办2013109 号文有关非农建设用地调整置换的规定(1) 深龙华办2013109 号文第六条（四）规定，指标村原划定的现状已建非农建设用地不得调整至未建用地上，原农村集体经济组织继受单位自行拆除地上建筑物并理清相应经济关系
7、，且交回纳入国有土地储备的除外。(2) 深龙华办2013109 号文第六条（五）规定，涉及落地位置调整的非农建设工商用地原则上按等用地面积调整置换，如调整置换至规划为居住、商业或办公用地的，按原用地面积的六五折确定规模。(3) 深龙华办2013109 号文第七条规定，因与规划不符调整置换的，调整前地块应纳入土地整备范畴。属于未建地调整置换的，按规定完善补偿手续后纳入国有土地储备；属于已建地调整置换的，建筑物暂时保留使用，但不允许加建、扩建和改建，今后规划实施时按政策只给予货币补偿，并在调整置换的同时签订协议书予以明确。非农建设用地调整置换的办理流程和审批机构：根据龙华新区发展和财政局关于进一步
8、做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知的有关规定，非农建设用地指标的调整置换流程如下：(1) 前期研究。指标村集体经济组织在非农建设用地指标调整置换及开发建设前，应进行可行性研究，并出具研究报告；对符合法定情形需要进行资产评估的项目，应在办事处监督指导下聘请合法资产评估机构进行评估，按照资产评估报告制定项目方案。项目方案应包括标的、价格、支付方式、合作方的选择方式、交易方式、分配方式等内容。(2) 公示。可行性研究报告、资产评估报告和项目方案经指标村集体经济组织的董事会、监事会、集体资产管理委员会审议后，在指标村集体经济组织范围内进行公示，公示期不得少于15 日。
9、(3) 表决。公示结束后，指标村集体经济组织应将可行性研究报告、资产评估报告、项目方案、股东代表大会拟表决事项等相关资料报街道办事处集体资产管理部门审查。经街道办事处集体资产管理部门审查和现场监督，由指标村集体经济组织的股东代表大会对项目方案进行表决，股东代表大会应经现场公证，并出具公证书。(4) 办事处初审。指标村集体经济组织表决通过后，向街道办事处提交非农用地指标调入申请，街道办事处初审并出具意见。(5) 报送备案。指标村集体经济组织经办事处初审同意后，应在5 个工作日内将项目相关资料按规定报送街道办事处集体资产管理部门备案。根据深龙华办2013109 号文第四条和第十一条，非农建设用地的调整置换经街道办事处集体资产管理部门备案后，须经深圳市规划国土部门派出机构审核，并由龙华新区管委会成立的城市化转地非农建设用地后续管理工作领导小组（以下简称“新区领导小组”）审定后方可实施。因此，本所律师提醒注意，凡涉及非农建设用地调整置换的，需要经过自下（指标村集体经济组织）而上（新区领导小组）的层层决议和审批程序，其中任一环节发生障碍的，均可能对非农建设用地的调整置换产生重大不利影响。
