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1、武汉市土地市场回归理性是“十二五”规划的开局之年。武汉市社会经济保持较快发展，全市地区生产总值估计达6500亿元以上，较增长12%以上，净增1000亿元左右；估计全年可完毕财政收入1763亿多元，增长24.5%，经济增长体现出强大后劲。4月武汉市发布武汉市国有建设用地供应筹划，指出“土地供应空间布局应以都市总体规划拟定的主城+新城组群、主城区为核、多轴多心空间构造为导向，在保证中心城区重点功能区域供地的同步，逐渐向新城组群倾斜，增进主城与新城、中心城区与远城区的协调发展。”为全年的土地供应构造奠定了基调。与经济迅速增长相反，随着国家房地产调控政策的逐渐进一步，在年度楼市政策调控、货币收紧等一系
2、列因素的影响之下，武汉土地市场全年呈现出先热后冷的趋势，市场习惯性底价成交，土地市场明显降温。一、武汉市土地市场概况根据武汉市土地交易中心公示，全市土地成交地块258宗，比多余59宗地，成交面积约为2万亩，比略有减少，成交总金额仅539.04亿元，同比下降31%左右。土地单价约275万元/亩，平均楼面地价为1890元/平方米，同比下降9.05%。出让土地的平均容积率为2.80，土地运用效率与基本持平。表1: -武汉市土地市场综合状况记录年份成交宗数成交面积（万亩）成交金额（亿）土地单价（万元/亩）楼面地价(元/平方米)平均容积率2582.0539275.2118902.801992.47853
3、37.7820712.85纵观全年土地交易，第一季度成交金额为199.72亿元，第二季度为141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134.95亿。通过年度变化分析可知，第一季度，无论是本土开发商，还是外来开发商，拿地都比较积极，交易量为全年最大，其中，中心城区优质地块仍然很抢手，成为名企争抢目的，而郊区特别是配套局限性的远城区某些地块比较受冷落。可以看出开发公司其实对市场并没有十足的信心。第二季度，在受到国家出台政策的深度打压后，开发商拿地谨慎，开始浮现土地延期拍卖的现象，尚有一宗地块流拍，交易量急速下降。第三季度，远郊地块供应量远超中心城区，由于开发商上半年资金回笼状况不抱负，
4、而新政进一步加大调控力度，开发商拿地压力剧增，土地交易市场明显降温，土地出让面积虽有增多，但大都集中于远城区，因此土地总体出让金额仍较少。第四季度，年终多宗土地的出让使得市场成交额略微上涨。到四季度，由于老式楼市的“金九银十”销售状态并不抱负，开发商资金链更趋紧张，楼市的惨淡使得开发商拿地热情骤减，至年末，国家明确坚持房地产调控不动摇的政策，使得开发商拿地能力和愿望均大大减少。四季度浮现多宗地块由于没有买主，不得不多次延期拍卖，两宗地块流拍，绝大部分地块以底价成交。图1：武汉市各季度土地成交面积记录（单位：公顷）数据来源：武汉市国土资源与规划网图2：武汉市各季度土地成交金额记录（单位：万元）数
5、据来源：武汉市国土资源与规划网二、武汉市环状构造模式下土地市场的运营状况“十一五”末期，武汉市的环状构造模式已初步形成，环线主干道成为都市核心功能区域的有机边界。武汉市的内环线于1995年6月通车，全长30公里，面积约50平方公里；二环线在建，全长52公里，面积约169平方公里；三环线于12月通车，全长88公里，面积约684平方公里。四环线已完毕规划，全长132.3公里；外环线于12月16日通车，全长188公里，面积约2251平方公里。一般来说，武汉市主城区呈圈层状构造，四环线呈圈层加组团构造，远郊区呈组团构造。内环线包围的是都市的核心区域，二环线包围的是都市的中心区域，三环线包围的是都市的主
6、城区。图3：武汉市主城区环线示意图图4：武汉市出让土地位置示意图1.各环线成交土地总体状况分析，武汉市内环线成交土地面积只有22公顷，成交土地的宗数和面积都较少，与“十一五”期间的平均水平基本保持平衡，这在一定限度上表白武汉市核心城区土地市场基本处在供不应求的状态，核心城区可出让土地仍然存在较大短缺；与相比，二环线土地成交面积浮现较大幅度下降，与之形成鲜明对比的是三环线土地成交面积的迅速上升，三环线成交面积远不小于二环线土地成交面积，这和武汉市环状交通进一步完善紧密有关，随着都市的不断扩张，12月三环线正式全面通车，大量开发商开始关注三环线周边土地，促使三环线土地成交面积不断增长；近年来，武汉
7、市六大新城组群的逐渐形成，远城区发展迅速，加大对土地供应量的需求，三环线以外土地成交面积开始激增，武汉市远城区土地成交面积继续保持大幅增长，开始超过主城区成交量。图5：武汉市各环线成交土地面积记录（单位：公顷）数据来源：武汉市国土资源与规划网2、分用地性质土地成交面积武汉市内环线成交土地中住宅用地面积减少至3.67公顷，其她商业用地为14.54公顷，综合用地面积为4.86公顷，没有出让商服用地；二环线内综合用地成交量和内环线的基本保持平衡，其她商业用地面积较大，住宅用地面积是内环线的10倍；三环线成交土地中，其她商业用地面积较大，占比为47%，体现了三环线随着交通的改善，商业氛围正在逐渐改善；
8、另一方面是住宅用地面积为194.15公顷，商服用地、工业用地成交面积为较少，基本与二环线持平；远城区土地成交面积最大的是工业用地，武汉都市发展区“1+6”空间发展战略实行规划规定，建设9个新型示范园区和14个一般工业园区，6个新城区各自将集中建设一种工业示范园区，其净工业用地不低于20平方公里；汉阳、洪山和青山3个中心城区示范园区和其她一般工业园区，规模不低于10平方公里。这体现了武汉市工业发展向远城区布局的组团模式。图6：武汉市各环线成交土地用地性质记录（单位：公顷）数据来源：武汉市国土资源与规划网3、平均楼面地价与相比，武汉市内环线平均楼面地价4657元/平方米，总体保持平缓上升，二环线内
9、平均楼面地价有所提高，达到3727元/平方米；三环线内平均楼面地价为2109元/平方米；三环线以外楼面地价为1896元/平方米，较之有明显提高。图7：武汉市各环线成交土地平均楼面地价记录（单位：元/平方米）数据来源：武汉市国土资源与规划网4、“地王”分析 以楼面地价、总成交价格、总面积为评价原则，对比分析与“十一五”期间浮现的地王。“十一五”期间，以楼面地价为评价原则的“地王”重要分布在内环线，即都市的核心区域；以总价格为评价原则的“地王”重要分布在二环线，即都市的中心区域；以总面积为评价原则的“地王”重要分布在三环线，即武汉市主城区。这在一定限度上表白，随着武汉市环状空间的成型，都市中心区域
10、土地出让规模总体减小，浮现“寸土寸金”现象；大规模的土地出让沿着都市环线向外扩张分布。其中，P（）157号青山区红卫路街东兴洲村地块拍得00万元，成为武汉单宗土地总价地王。 值得注意的是，楼面地价“地王”吉庆街二期地块（P()037号）拍出的楼面地价为9078元/平方米，但是比的楼面地价“地王”即同一公司在同一区域拍下的一期地块(P()057号)相比，楼面价减少了22.31%；这充足体现了同区域同用途地块的楼面地价较上年度有所下滑。表2：武汉市主城区“地王”记录年 份楼面价地王（元/平方米）总价地王（万元）总面积地王（平方米）P（）047江岸区香港路151号3917（元/平方米）P()030武
11、昌积玉桥E片80200(万元)P()006洪山区青菱乡268882（平方米）P（）044武昌区中北路与北环西路交汇处 6982（元/平方米）P()055武昌区中北路147号350200（万元）P()062汉阳区新五里地区618012（平方米）P()043硚口古田一路 14949（元/平方米）P()062江汉区滑坡路 107000 （万元）P()068硚口区农利村102453 （平方米）P（）057吉庆街东山里 11104（元/平方米）P（）113中北路延长线 430000（万元）P（）113中北路延长线 2111540 （平方米）P()150临江大道 8755（元/平方米）P（128）武昌区车
12、辆厂 539800 （万元）P（088）中北路东沙大道 290900 （平方米）P（）037江岸区吉庆街二期9078（元/平方米）P（）157号青山区红卫路街东兴洲村00（万元）P（）167号东湖开发区常家山路以西，花城大道以北220600（平方米）5.各环线成交土地容积率分析容积率是衡量土地开发强度的重要指标之一，容积率的变化能对的反映土地开发强度的变化。武汉市内环线平均容积率为4.21，与的最高值5.01相比有所下降。二环线、三环线平均容积率与基本持平，开发运用较强，三环线的顺利通车和周边基本设施的完善推动三环线土地开发强度的提高。远城区的容积率较之有明显提高，达到32.53，反映出远城区
13、土地整体的开发强度得到提高。图8：各环线成交土地容积率记录数据来源：武汉市国土资源与规划网三、总结 纵观武汉市土地出让市场的发展，重要呈现如下几大特点：1、全年呈现出先热后冷的趋势寒冷的楼市连累了土地市场的热度，土地交易进入了“寒冬期”。在严肃的调控与土地政策的影响下，开发商存量高、资金链紧张，整体拿地热情不高，武汉土地市场整体呈现低迷状态，全年呈现出先热后冷的趋势。 图9：武汉市房地产调控政策一览图 2、开发商拿地理性、谨慎由于住宅市场受到了严肃的调控，市场由热转冷，特别在武汉执行限购后，成交量明显下降。加之央行多次上调存款准备金率后，商业银行的可贷额度将进一步紧缩，严重影响着开发商的钱袋子
14、，为保证资金链，开发商拿地趋于谨慎。以第三季度为例，土地总体成交状况体现不错，但从几次土地拍卖过程来看，土地平均竞价次数有所减少，溢价成交土地比例有所下降，大部分地块未进入竞拍流程，均以底价成交。显然在限购、限价、加息、存准率上调等一系列政策调控下，公司拿地逐渐趋于理性。3、地块流拍延期频现、底价成交现象成主流虽然武汉土地市场遇冷，但不少住宅地块的起始价仍然不低，导致土地拍卖频现浮现大量地块被延期、甚至流拍现象。从1月初次土拍开始，武汉就浮现土地延期流拍，虽然地方政府下半年加大推地力度，呈现“以量补价”的态势，但拍卖延期、流拍现象仍然没有得到缓和。同步土地底价成交现象也越来越常用，越来越多的地
15、块是“起始价”成交。以12月最后一场土地拍卖为例，28宗地只卖了70亿元，浮现三宗延期，两宗流拍，虽然有南国置业、招商地产出手拿地，但也基本都是底价成交。 4、城中村、老街及旧城改造备受青睐武汉都市更新加快步伐，加大了旧城改造力度，二环以内城中村改造全面完毕，并加快推动汉正街等旧城改造及二环线外城中村改造。同步，老街改造地块也是土拍上最为关注的热点之一，其中精武路和吉庆街地块最为吸引眼球，吉庆街又一次发明出了年度“地王”，在武汉旧城改造加速背景下，旧城改造也将会成为重要的拿地方式，公司积极参与旧城和城中村改造，旧城改导致为淡市背景下的“香馍馍”。5、房产大鳄、中档公司同台竞技，继招商地产、远洋地产初次相继在武汉拿地后，深圳巨头佳兆业集团在5月27日亦以6.8亿元人民币成功竞得湖北省武汉市洪山区两宗地块，到了年终，招商地产再次以三家子公司之手布局汉阳墨水湖，其集团宣称，此举有助于加强华中地区的战略布局，进一步优化土地储藏构造。与此同步，前几年房地产市场的火爆带来大量公司投身房地产开发，其中中档实力的开发公司占了不少比例，在土地市场上的体现也相称踊跃。土地供应中中小体量的地
