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1、20家房企SWOT分析报告万科招商金地保利各有利弊经历2008年市场跌落洗礼，几乎接近灭亡窘境之后，房企在2009年小阳春之后起死回生。而在楼市报复性上涨，几近疯狂的复苏中，行业座次已经悄然转变。为此，本刊特请长期深入关注并研究各大房企的辉立投资咨询（上海）公司地产行业分析师陈耕对20家知名品牌房企进行了“SWOT”分析。 一、万科（000002，SZ）优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销
2、策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。劣 势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机 会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威 胁绿城、恒大等
3、民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、招商地产（000024，SZ）优势1、公司是招商局集团直属企业，是国资委重点支持的5家央属地产企业之一，综合实力强，并实现快速增长。2、公司在深圳拥有强大的竞争优势和品牌知名度，深圳市场占有率达5%。本地购房者的品牌忠诚度较高，消费黏性强。3、大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，外延式的增长是招商地产重要的竞争优势。4、公司实施开发+经营的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能力较强。此外，融资渠道日趋多元化。5、土地质量较高，公司的土地储备超过50%位于一线城市，土地成本较低
4、。劣 势1、公司超过50%的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量较小。2、在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。机 会1、随着深圳城市更新办法的推出，蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间。2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。威 胁1、公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压。三、中粮地产（000031，SZ）优 势1、公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支持，是公司增长的重要动力。2、 “工业地产 +住宅地产 ”的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产稳定的
5、赢利和现金获取能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使公司业务运营兼具稳定性和成长性。3、住宅地产在中粮集团入主后获得了长足发展，项目储备规模和布局均取得重大突破。4、房地产资产质量高、赢利能力强。5、财务弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。劣 势1、住宅地产业务经营规模较小，在开发项目数量、土地储备等方面较国内排名前列的房地产开发企业有较大差距。2、资产规模及净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度。机 会中粮集团正整合其业务，中粮地产将直接受益于其母公司对其核心业务（食品和房地产）的整合。威 胁1、中粮地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的情况。2、中粮地
6、产的住宅业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩张，存在不确定性。四、金融街（000402，SZ）优 势1、公司是北京国资背景，综合竞争力强，营利模式独特。其为金融机构提供物业配套的商业地产模式，区别于其他商业地产发展商。2、公司商业地产项目资产质量高、出租稳定，多位于北京、天津的核心地段，具有较好的升值潜力。公司拥有的可出租面积超过 30万平方米，营业收入的贡献率占到 10%。3、投资物业的公允价值变动收益和房地产开发业务双轮驱动，推动公司业绩快速增长。开发业务快速增长，并在2010年进入收获期。劣 势1、相对于住宅开发，商业房地产开发对公司现金流的要求较高，而项目回收期也较长。2、商业地产的投
7、资需求比例较高，从而使商业地产的增长不确定性较强大。机 会1、预计 REITs将在 2010年推出，金融街位于京津的高质量的商业地产符合 REITs投资标的要求，将为公司提供新的融资渠道。2、保险资金可以投资商业房地产的新政策，将对商业房地产市场有着积极影响。3、金融行业有望成为中国新的经济增长引擎，金融行业的物业配套需求旺盛。威 胁金融危机以来，商业房地产的租金较为疲弱，而实体经济复苏基础不稳，也抑制商业房地产租金的增长。五、保利地产（600048，SH）优 势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、
8、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣 势1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机 会1、保利地产基
9、本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威 胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。六、金地集团（600383，SH）优 势1、深圳国资背景，项目运作能力和产品开发能力是金地集团的核心竞争力。其在战略协调能力、产品定位能力、品牌管理能力、团队协同能力以及团队管理能力等方面优势明显。2、尝试通过平安信托进行项目融资，融资渠道多元化。3、土地储备总量和结构合理，珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布稳定。新增项目储备毛利率水平高于存量。4、成功开发多个“金地”品牌的住宅社区，在一线
10、城市知名度较高。5、公司面对市场调整时，保持敏感和灵活的策略，保证了财务安全。劣 势1、公司典型顺周期运作项目，决策调整往往滞后于市场变化，长期回报率偏低。2、借助信托模式发展上海项目，尽管降低经营风险，但也将降低公司在项目的报酬率。机 会1、公司产品定位中端，在高房价的背景下，自住和改善性需求将对公司业绩有较强支撑。2、深圳旧城区改造提速，为公司业务增长提供新的机遇。威 胁公司在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对公司在未来的增长形成隐患。七、北辰实业（601588，SH）&(588,HK）优 势1、唯一一家同时在沪、港两地上市的内地房地产公司，融资渠道丰富
11、。2、资产质量高。公司在北京的住宅开发项目及所有的持有物业项目，基本集中在亚奥区域核心位置及周边地区。3、物业发展是公司未来收入增长的强大动力，长沙三角洲将是未来5年公司主要的赢利增长点。4、投资并经营的物业面积达120万平方米，投资物业和酒店收入占比超过15%，有效平滑公司现金流。5、公司现金流较为充沛，融资渠道通畅，留给公司较大的发展空间。劣 势1、长沙项目楼面地价约2500/平方米，较长沙4300元/平方米的房价来说，土地价格偏高。2、长沙项目投入资金巨大，开发周期相对较长。3、长沙项目是公司开发的首个北京以外的项目，跨区域开发能力不确定。机 会1、北辰实业的投资物业和商业物业主要集中在
12、亚奥商圈。奥运的建设和发展将进一步促进该区域的商业繁荣，从而提高公司资产的增值潜力。2、政府政策推进二、三线城市的城市化进程，利好长沙三角洲项目，降低其发展风险。威 胁1、奥运会后，北京市的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资物业收入增长放缓。2、由于写字楼市场与商铺市场将有大面积新增供应入市，商业地产仍面临压力。八、中国海外发展（688，HK）优 势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40%以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备
13、约 3450万平方米，可满足 4年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300亿元。劣 势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司 2009年斥资 227亿元购入 1165万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机 会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威 胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、
14、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。九、华润置地（1109，HK）优 势1、母公司华润集团是国资委直属企业，同时也是万科地产的大股东，实力雄厚。2、华润置地全面转型为综合物业发展商，住宅开发与投资物业出租互补成为其主要的运营模式。3、2009年销售额为250亿元，较2008年猛增212%。此外，以“万象城”为龙头的持有型物业的比例不断上升，预计未来投资物业对总赢利的贡献可达到20%.30%，能有效增强公司抗周期波动能力。4、母公司持续资产注入成为华润置地独特的竞争优势。2004年以来，母公司共六次向华润置地注入地块和项目，总计1450万平方米。而华润置地则用股权作为对价，
15、成功融资超过100亿元。5、拓展住宅增值服务，有助于挖掘华润集团内部资源的整合潜力，增强差异化竞争优势。劣 势1、目前母公司持有的土地储备有限，母公司注入模式已难以持续。2、地产业务过度多元化，使资源整合难度加大，并可能影响核心业务增速。机 会直接受益于母公司的房地产资产整合。威 胁万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投资性物业的发展空间构成威胁。十、远洋地产（3377，HK)）优 势1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团，三大股东实力雄厚。2、公司在环渤海湾地区具有很强的竞争优势。其连续六年在北京住宅市场占有率第一，目前市场占有率约为5%。2009年公司60%的销售收入来自北京。3、土地储备定位精准，坚持以“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等地区。土地储备超过1260万平方米，78%的土地储备位于环渤海湾地区。4、2009年远洋地产的合约销售额将达约140亿元，年增幅达222%。2008.2011年赢利复合增长预计达32%。5、公司增
