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1、 买卖合同:商品房买卖合同对标的质量条款的约定不明时的风险原告为此找被告协商，要求对所购房屋进展吊顶装饰，被告屡次拒绝原告的这一要求后最终同意，但要求原告在拿钥匙前必需将2022年12月28日之后的物业治理费交给物业公司。原告认为：被告应当为该房安装吊顶并尽快交付给原告，同时因被告的缘由逾期交房使原告遭到损失，被告应担当逾期交房的违约责任，并担当该房自2022年12月28日至交付房屋之日期间的物业治理费。原告遂提起诉讼，恳求判令被告将房屋交付给原告使用，并为原告所购房屋安装吊顶;假如被告不同意吊顶，则要求被告给付吊顶费用2万元;被告担当逾期交房的损失，参照合同商定的违约金数额，要求被告赔偿78
2、,342元;因被告交付的房屋有瑕疵，要求被告退还房款126,000元，并由被告担当本案诉讼费。被告辩称，原告知称的延期交房不是事实，被告在2022年12月12日就向全部业主发出入住通知书，原告也是按该通知书的时间在2022年1月2日到被告处办理的入住手续，被告认为办完入住手续后被告的交房工作就已经完成了。被告和物业公司交接后，把钥匙交给物业公司，原告应当去物业公司办理其他验收等相关手续，原告自己没有办理其他验收等相关手续不应当向被告要求赔偿损失。原告所诉称的被告有意隐瞒其购置的商品房处于设备层不是事实，卖房时被告的业务员已经告知原告该房处于设备层中，现在原告知称被告隐瞒事实没有证据证明，故不同
3、意原告的诉讼恳求。原审法院经审理认定被告与原告确认户型及房产平面图时没有告知原告其所购置的商品房是管道层。由于被告交付原告的房屋属于管道层，被告事先又未声明，其交付的房屋与双方确认的房屋房产平面图内容不符，标的物存在明显的瑕疵。原告所购置的房屋内公用管道和阀门占用了房屋的肯定空间，致房间内可使用空间削减，可利用高度降低，居住环境变差，并形成属于公用面积的局部由原告个人担当的结果，损害了原告的个人利益，原告要求按房地产企业交易惯例对其购置的位于管道层的房屋削减价款的恳求合理，应参考与其处于同一管道层的房屋售价酌情考虑。关于房屋的交付使用问题，人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
4、的解释第n条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即“交钥匙”。被告没有在商定的期间内向原告交钥匙属于违约行为。依据双方商定，每延期1日，甲方根据乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金。原告要求被告担当逾期交房违约金78,342元的恳求没有超出双方商定的违约金数额，应予以支持。原审法院于2022年4月19日判决：(1)本判决生效后10日内，被告某房地产开发有限公司将房屋钥匙交给原告。(2)本判决生效后10日内，被告支付原告吊顶费7477 it, (3)本判决生效后10日内，被告退复原告购房款121,973元。(4)本判决生效后10日内，被告赔偿原告逾期交房的违约金78,342元。
5、判决后，被告不服，提起上诉，要求撤销原判，驳回原告的诉讼恳求。理由是原判认定事实不清，原告没有在商定的期间取得钥匙系原告自身缘由造成的，与被告没有关系;确认“该房屋内公用管道和阀门占用了房屋的肯定空间，致房间内可使用空间削减，可利用高度降低，居住环境变差”没有证据。原告认为该房最低空间只有2.31米，法院的判决是客观的，要求维持原判。二审法院经审理认为，付某所购房屋处于该楼管道层客观存在，上诉人(即原审被告)没证据证明其已向被上诉人(即原审原告)告知该事实，上诉人应当担当违约责任。由于上诉人欲交付的房屋不符合合同的商定，被上诉人有权拒收房屋，在被上诉人拒收房屋期间，应视为上诉人逾期交房，原判确
6、认上诉人违约并支付违约金是正确的。二审法院对上诉人之被上诉人没有在商定的期间取得钥匙系被上诉人自身缘由造成的说法不予采信。上诉人上诉称原审法院确认“该房屋内公用管道和阀门占用了房屋的肯定空间，致房间内可使用空间削减，可利用高度降低，居住环境变差”没有证据，经二审法院实地勘察，该房屋室内局部空间吊顶后不超过2.31米，不符合民用住宅设计标准。原审法院认定事实客观，上诉人上诉无理。二审法院认为原判正确，遂作出了驳回上诉、维持原判的判决。【漏洞与风险分析】本案中原告与被告之间对房屋的质量状况并未在商品房买卖合同中作出特殊商定，即被告所出售的房屋是设备层以及其装修后的房屋高度都未在合同中作出明确商定。
7、依据我国合同法的规定，出卖人与买受人订立合同时，假如对标的物的质量没有特殊商定，对质量要求不明确的，应当根据国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，根据通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。据此，本案中被告即开发商所出售的商品房应当符合国家有关住宅设计标准的规定。但是，本案中被告即开发商所出售的该房屋室内局部空间吊顶后不超过2.31米，不符合民用住宅设计标准，因此，开发商应当担当违约责任。【风险提示】商品房出卖人与买受人订立合同时，假如对商品房的质量有特殊商定的，出卖人交付的商品房应当符合特殊商定;假如没有特殊商定，对质量要求不明确的，应当根据国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，根据通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。否则将构成违约，并应担当违约责任。人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第12条规定，因房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第13条规定，因房屋质量问题严峻影响正常居住使用，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。
