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1、ICS 03.080C10SZDB/SZDB/Z深圳市标准化指导性技术文件SZDB/Z XX 2013建筑物本体维护管理规范2013-XX-XX 发布2013-XX-XX实施深圳市住房和建设局 发布SZDB/ZXX-2013前言 .II1 范围 12 规范性引用文件 13 术语和定义 .14 工作制度 .15 机构设置 .56 人员配备 .57 工具装备 .68 固定资产 6本标准依据GB/T 1.1 2009标准化工作导则 第1部分 标准的结构和编写起草。 本标准由深圳市住房和建设局提出并归口。本标准起草单位：深圳市住房和建设局。本标准参加起草单位：深圳市长城物业集团股份有限公司、深圳市赛格
2、物业管理有限公司、 深圳市沙保物业公司本标准主要起草人：钟梓城建筑物本体维护管理规范1 范围本标准规范了建筑物本体维护的工作制度、机构设置、人员配备、工具配备、固定资产配备等要 求。本标准适用于深圳市的物业服务企业依据物业服务合同向业主提供的建筑物本体维护服务活动。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本 文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。SZDB/Z 42 2011 深圳市物业服务通用规范3 术语和定义下列术语和定义适用于本规范。3.1共用部位住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱
3、、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门 厅、楼梯间、走廊通道等。建筑物本体维护物业服务企业根据物业服务合同的约定，对建筑物本体即共用部位进行的日常保养、维修，以保 障建筑物本体的完好及功能的正常使用。4 工作制度4.1 基本要求物业服务企业应建立建筑物本体维护的主要职责、服务规范、巡查制度、作业规程、检验控制、 人事管理制度、库房管理制度等，对建筑物本体维护活动进行有效管理，达到物业服务合同约定的建 筑物本体维护工作内容和目标。4.2 主要职责4.2.1物业服务企业管理处责任人负责建筑物本体保养维修工作的检查、监督工作。4.2.2建筑物本体维护机构责任人负责建筑物保养维修工作的组织、安排和实施，建
4、立资料档案，解 决技术难题，草拟技术改造方案。4.2.3 物业服务企业管理处顾客服务机构负责不定期抽查建筑物本体保养情况及相关质量记录，监督 重要维修工作，对维修保养质量进行鉴定。4.3 日常巡查4.3.1 楼梯每月检查两次并做好记录。确保楼梯完好、扶手无缺损；楼梯栏杆、外廊的栏板如出现裂 缝、倾斜、松动、变形等情况，应及时维修；楼梯处不得张贴广告字画；不得将重物长期压在 楼梯上。4.3.2 内墙面每月检查两次并做好记录。检查围墙面的垂直度，注意因基础下沉而造成的墙面倾斜， 以免发生意外；墙面抹灰要平滑无起壳，无剥落现象；围面不得张贴广告字画、开孔打洞，发 现违规的，须及时制止，恢复原状。4.
5、3.3 天面每月检查一次并做好记录。天面基层应牢固，不渗不漏，无积水，保持通畅；天面不得堆 放杂物；天面防水层如发现有裂口、流淌，应及时恢复；检查隔热层有无破损，如有破损应及 时更换；对检查中发现的问题及时上报。4.3.4 外墙面每半年检查一次，保持外墙完好。外墙不得擅自张贴、悬挂任何广告牌或物品，不得搭 架；如外墙的抹灰已起壳、剥落或损坏面积较大的可全部铲除重抹；如发现有裂纹，要及时上 报维修。4.3.5 建筑结构的梁、柱、墙、板等承重构件每年检查一次，检查是否平直牢固，有无倾斜变形、裂 缝、松动等现象。检查结果应做好详细记录，以便安排维修。4.3.6 监督责任单位对新建建筑结构基础进行年度
6、监测。4.4 维保作业4.4.1 修补小孔、小洞4.4.1.1 填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿。4.4.1.2 填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用变磨边画圈的运动方式 使修补的边缘与周围融合。4.4.1.3 在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。4.4.2 修补大的孔洞4.4.2.1 先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净，用与基层相同质地的材料进行嵌填。4.4.2.2 为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝，剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥 钉固定在洞的周围的基层上。4.4.2.3 清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面
7、层。4.4.2.4 等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂纸打磨，分别喷刷两道表面涂料。4.4.3 更换地面或墙面瓷砖、瓷片4.4.3.1 剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。4.4.3.2 涂抹水泥结合层。4.4.3.3 使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺 107 胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手 压贴，并用木锤或胶锤平直，划去砖缝多余的泥浆。4.4.3.4 必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片，留缝后不得高出瓷片周边弧形角。4.4.3.5 修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。4.4.3.6 对于外门窗周围瓷砖的修补，把需要更换的瓷砖凿除，在门窗后或
8、接触处基层，为防止渗 水常需涂抹防水涂料。4.4.4 更换外墙面、地面马赛克4.4.4.1 清除破损、脱落的马赛克及其结合层。4.4.4.2 将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加 107 胶）。4.4.4.3 按损坏面积大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。4.4.4.4 手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位，与原墙、地面平直。4.4.4.5 粘贴约 4 小时候，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透，并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干 净。4.4.5 地下室墙体堵漏4.4.5.1 超过 1/8 英寸的裂缝，必须用凿子和锤子凿成楔形槽灰尘和混凝土碎渣必须清除干净。4.4.5.2 将裂缝用水浸湿。4.4.
9、5.3 用 1:3 干硬性水泥砂浆填塞，填塞时要用力将灰浆完全塞入孔隙内。4.4.5.4 填补材料要保持湿润，并养护 3 天。4.4.6 修补损坏的人行道和车道4.4.6.1 将人行道或车道表面松散或破碎的混凝土凿掉，凿除深度约 1 英寸。4.4.6.2 用凿子将坑底彻底凿毛，破坏面的混凝土边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面 上的一切散粒刷除干净。4.4.6.3 将要修补的混凝土表面浸湿。4.4.6.4 在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆，在水泥浆硬化前将修不用混凝土拌合物填入坑内，并 将其掏实，填入坑内的混凝土要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。4.4.6.5 用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在
10、混凝土开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍，养护 6 天。4.4.7 维修渗水外墙4.4.7.1 外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的，应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。4.4.7.2 窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有 1 厘米左 右的圆凹缝，并用水泥砂浆填实。4.4.7.3 在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和 4 度氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂 1:0.5 水泥砂浆面层。4.4.7.4 外墙渗水面积较大时，可满涂 1-2 度胶质防水涂料。4.4.8 修理门窗4.4.8.1 检查门窗的附件是否齐全。4.4.
11、8.2 检查有无配件损坏。4.4.8.3 更换配件。4.4.8.4 将门窗反复开关数次，检查是否有异声及不灵活之处，已达到开关自如的目的。4.5 人事管理4.5.1 维修人员管理4.5.1.1 按规定着装，做到仪容整洁，语言亲切，服务微笑，文明礼貌。4.5.1.2 衣服纽扣要全部扣好，不得敞开外衣、卷起裤脚或衣袖。领口及袖口处不得显露个人衣 物，制服外不得有诸如纪念章、笔、纸张等个人物品，衣袋内不得装过大过厚的物品。4.5.1.3 禁止穿拖鞋、布鞋，不得光脚穿鞋或穿过于花哨的袜子。4.5.1.4 服装要经常熨烫，穿着时要保持挺直、舒展，不得穿有褶皱的服装上岗。4.5.1.5 廉洁奉公，遵纪守法
12、，坚守岗位，忠于职守，服从管理，听从指挥。4.5.1.6 按时交接班，不得迟到、早退，不准脱岗、误班。4.5.1.7 值班时禁止喝酒、抽烟、吃东西；不准嬉笑、打闹；不准看书报、打瞌睡；不准做其他与 值班执勤无关的事。4.5.1.8 值班期间禁止向外打私人电话，接听私人电话时间不超过 1 分钟。4.5.1.9 不准在岗位上会友聊天，未当班人员不得在岗位上逗留，接待业主时不得闲聊与工作无关 的话题。4.5.1.10 不得贪污受贿，不准徇私舞弊，不得赌博。4.5.1.11 不准擅自带人留宿，亲属如有特殊情况需临时留宿的，需报单位主管领导批准。不准让公 司辞退、离职人员在员工生活区逗留。4.5.1.1
13、2 爱护各种器械装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。4.5.1.13 严格请、销假制度，外出必须请假。4.5.2 维修人员培训及考核4.5.2.1 维修保养质量的好坏，与维修人员的业务素质及技术水平的高低有密切的关系。加强培训 的管理是维修人员技术水平的重要途径。4.5.2.2 维修员工进场培训内容： 有关规章制度的培训； 本体结构原理的培训； 安全管理的培训； 安全技术的培训； 安全操作的培训。4.5.2.3 特殊工种人员，委托劳动部门全面培训并取得上岗操作证书。4.5.2.4 维修人员必要时参加劳动部门的中级电工、高级电工培训。4.5.2.5 每年举行两次维修员工的维修保养、安全管理
14、、安全操作等知识的考核。对不合格者要求 重新参加培训；对成绩优良者，给予奖励。4.6 库房管理4.6.1 管理人员必须贯彻“以防为主，防治结合”的原则，做好库房的管理工作，落实防盗、防火、 防光、防高温、防潮、防尘、防虫、防鼠等措施。4.6.2 管理人员应坚持值班制度，坚持每天下班前检查门窗是否关好、电源开关是否关闭，对所保管 的案卷，每半年进行一次抽查，年终进行一次抽查，年终进行一次全面检查。4.6.3 外来人员未经许可不得进入库房。4.6.4 值班人员必须做好库房内外温、湿度记录，做好温、湿度的调节工作（标准温度为 14-24 摄氏 度，相对湿度为 45%-60%）。4.6.5 库房设施要
15、经常进行检查，坏了要及时报告或维修，保证各项设施完整正常。4.6.6 对入库、出库材料要进行详细登记，每月底对库存维修材料数量进行统计并上报上级领导。4.6.7 严格执行物品验证制度以及材料管理制度。4.6.8 维修人员工具造册对号入座，公共维修工具保管责任人为维修班长，维修工具做到定期检测保 养、定期更换、责任到人，以确保其正常使用。4.7 工具领用保管4.7.1 个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请经本体维护机构责任人批准，到仓库办理领用手 续，工具由个人负责使用、保管。4.7.2 班组领用的公共工具品种，由各领班申请，机构责任人批准后到仓库领用，领用后由领班保 管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。4.7.3 工具丢失、损毁，由保管者说明原因，向机构责任人报告。由于人为因素所造成的由责任人按 工具价值赔偿。4.7.4 工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经机构责任人批准可办理报废，保管人重新办理领用 手续。4.8 合格供应商评审4.8.1 寻找并评审供应商时应索取初始报价、样品并试验，同时对其进行联络跟踪及初步调
