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1、房地产业业发展问问题摘要房地产业业是最有有前途的的中国经经济发展展支柱产产业。然然而现在在这个市市场却面面临着新新的问题题和挑战战。随着着我国房房地产市市场的不不断发展展与壮大大，房地地产交易易案例的的急剧增增加，房房地产估估价在人人们的生生活、工工作中已已成为不不可缺少少的一项项专业性性、技术术性工作作，并且且国家实实行了房房地产估估价制度度。对模型一一，本文文采用一一元线性性回归模模型，把把房地产产市场发发展与经经济发展展的关系系转化为为房地产产开发年年投资金金额与国国民生产产总值（GGDP）之之间的关关系。利利用Maatlaab对其其进行数数据拟合合得到表表达式yy = 10.7955x
2、 + 3666.442， = 0.999411。由此此可知房房地产开开发年投投资与国国民生产产总值成成正比关关系即经经济发展展越快则则房地产产市场发发展越好好。20009年年该市的的房地产产市场发发展将比比之前几几年都要要好，220099的国内内生产总总值为449811.155亿元，房房地产投投资为4427.48777亿元元。对模型二二，本文文采用多多元线性性回归模模型，建建立数学学模型分分析影响响房地产产业发展展的因素素为房屋屋销售均均价、城城市居民民人均消消费性年年支出、某某市房地地产开发发年投资资、某市市国民生生产总值值及社会会职工平平均工资资。利用用Mattlabb对其进进行数据据编程
3、。该该市的国国内生产产总值yy的估计计值为:；置信度度为1。对模型三三,关键字：房地产产 主成成分分析析 多元元线性回回归分析析 残差差分析 泡沫经经济一、问题题重述1.1引引言随着我国国房地产产市场的的不断发发展与壮壮大，房房地产交交易案例例的急剧剧增加，房房地产估估价在人人们的生生活、工工作中已已成为不不可缺少少的一项项专业性性、技术术性工作作，并且且国家实实行了房房地产估估价制度度。如何何运用合合适模型型对房地地产价格格的形成成，演化化机理，价价格评估估及如何何有效地地抑制价价格上扬扬等已成成为摆在在我们面面前的问问题。房房地产业业己成为为国民经经济发展展的新的的增长点点，然而而当前房房
4、地产价价格快速速上涨，使使得人们们对房地地产的泡泡沫现象象产生了了疑虑，影影响了房房地产业业的发展展。房地地产行业业作为国国民经济济的支柱柱产业对对促进经经济增长长、推进进城镇化化进程、改改善人民民生活发发挥了积积极作用用。但同同时也应应看到, 当前前房地产产市场区区域性、结结构性问问题比较较突出。科科学把握握房地产产市场的的发展规规律, 客观清清醒地认认识房地地产市场场现状, 对于于推动房房地产市市场健康康发展,促进国国民经济济稳步增增长具有有重要意意义。1.2有有关情况况住房问题题是关系系民生的的大问题题。自220011年以来来，随着着居民生生活水平平提高，居居民消费费结构升升级带动动产业
5、结结构升级级，工业业化进程程加快和和城镇化化率快速速提高，使使中国经经济进入入了以住住房、汽汽车、电电子通讯讯、能源源和基础础原材料料业较快快发展的的新一轮轮增长周周期。其其中，房房地产、钢钢铁、水水泥等行行业投资资迅猛增增长，带带动了整整个固定定资产投投资的快快速增长长。20004年年1-22月份固固定资产产投资完完成额增增长533，经经济运行行中出现现了新的的不平衡衡，能源源、运输输供应紧紧张，居居民消费费品价格格指数(CPII)开始始走高（66月同比比上涨55），中中国经济济运行出出现偏热热的迹象象。从20003年下下半年开开始，房房地产业业在发展展过程中中出现了了部分地地区房地地产投资
6、资过热、房房价上涨涨过高的的现象，各各项指标标表明中中国房地地产存在在一定程程度的泡泡沫（测测定房地地产泡沫沫的指标标可参照照附件一一）。为为保持经经济健康康稳定的的发展，近近年来，中中央政府府综合运运用经济济、法律律和必要要的行政政手段，以以区别对对待和循循序渐进进的方式式，对房房地产业业连续出出台了一一系列宏宏观调控控政策。从从阶段和和性质上上分析，可可划分为为两个阶阶段。第第一阶段段：20003年年以“1121号号文”为为标志，紧紧缩型房房地产调调控拉开开序幕，220044年调控控加强，220055-20006年年达到高高潮，220077年属于于持续阶阶段，并并延续至至20008年上上半
7、年。第第二阶段段：从220088年下半半年开始始，由地地方到中中央，开开始放松松调控，其其性质是是松绑，节节奏逐渐渐加快，这这是一个个过渡性性的阶段段。总体体来看，调调控初见见成效。但但房地产产市场仍仍然存在在住房供供给结构构不合理理、部分分城市房房价上涨涨太快、中中低收入入居民住住房难以以满足等等问题。20088年，在在世界金金融危机机和国内内经济下下行的双双重外部部压力下下，在行行业自身身调整的的内部推推动下，全全国房地地产市场场出现了了周期性性变化，由由增长期期转变为为衰退期期，20009年年世界经经济形势势非常严严峻，这这场百年年一遇的的金融危危机，目目前尚看看不出何何时会到到底，最最
8、坏的时时间或许许还没有有到来，世世界经济济步入衰衰退，已已没有什什么悬念念，这必必将对我我国房地地产业产产生巨大大影响。1.3相相关信息息（见附附件）附件一：测定房房地产泡泡沫的指指标附件二：1999820008年我我国相关关房地产产政策附件三：某城市市2000320008年房房地产业业的部分分数据1.4问问题的提提出问题一：试建立立数学模模型阐述述房地产产市场发发展与经经济发展展的关系系。20009年年该市的的房地产产市场发发展形势势如何？问题二：试建立立数学模模型分析析影响房房地产业业发展的的因素，该该模型对对于政府府调控房房地产市市场有何何指导作作用？问题三：作为建建设小康康社会的的一项
9、重重要指标标，在房房地产业业健康稳稳定发展展的前提提下（可可参照附附件一中中的部分分指标），欲欲使该市市人均住住房面积积在20015年年达到330平方方米，政政府应采采取哪些些措施？二、模型型假设影响房价价的因素素有许多多，房屋屋建造成成本、市市场供求求关系、城城市经济济发展、城城市规模模、等等等。现假假设房屋屋价格与与各个因因素间的的关系均均为线性性关系，且且：1) 房房地产价价格通过过房屋均均衡价格格来表示示2) 房房屋建造造成本用用竣工房房屋造价价来代替替。3) 城城市经济济发展用用人均GGDP 来表示示。4) 市市场供求求关系通通过消费费者的支支付能力力竣工房房屋价格格来体现现，而消消
10、费者的的支付能能力通过过在岗职职工的平平均工资资来衡量量。5) 城城市规模模用建成成区面积积来表示示。6) 忽忽略消费费者偏好好如有无无学校、绿绿化率、停停车位、热热水供应应状态、通通信、房房屋建筑筑形式等等对住房房价格的的影响。7) 忽忽略一些些炒作对对房价的的影响。8）假设设本文所所考虑的的所有因因素都是是附表三三所给出出的三、符号号约定3.1术术语解释释居民消费费品价格格指数(CPII)：是是反映居居民家庭庭购买生生活消费费品和支支出服务务项目费费用价格格变动趋趋势和程程度的相相对数。房地产泡泡沫：主主要是指指土地和和建成的的房屋价价格昂贵贵,与其其使用价价值不相相符,即即使账面面价值增
11、增长很高高,但实实际上很很难得以以实现,形成一一种表面面上的虚虚假繁荣荣。3.2符号号定义xx：房地地产开发发年投资资：年份yy:房地地产国内内生产总总值：拟合度度、置信信度：参数四、问题题分析针对问题题一，本本文建立立模型一一，探讨讨了房地地产市场场发展与与经济发发展的关关系。根根据附件件三所调调查的数数据本文文把房地地产市场场发展与与经济发发展的关关系转化化为房地地产开发发年投资资金额与与国民生生产总值值（GDDP）之之间的关关系，对对其数据据进行分分析研究究，利用用Mattlabb进行一一元线性性回归拟拟合得到到如图11之间的的关系，并并求得模模型一的的估计结结果，得得到估计计值与原原始
12、数据据之间的的残差。想想要得知知20009该市市的房地地产市场场发展形形势可以以从该市市的国内内生产总总值入手手，经过过分析研研究我们们知道随随着年份份的推移移国内生生产总值值的提高高会引起起房地产产投资的的提高，由由此可知知20009年该该市的房房地产发发展比之之前几年年有了很很大的提提高。针对问题题二，本本文建立立了模型型二，分分析影响响房地产产业发展展的因素素，经过过计算机机搜索可可知影响响房地产产业发展展的因素素有建造造成本、市市场供求求关系、城城市经济济发展和和城市规规模，但但通过附附件三所所提供的的数据我我们可以以把他们们相应的的转化，影影响房地地产业发发展的因因素为房房屋销售售均
13、价、城城市居民民人均消消费性年年支出、某某市房地地产开发发年投资资、某市市国民生生产总值值及社会会职工平平均工资资。利用用Mattlabb对其进进行回归归拟合如如图3。针对问题题三，本本文建立立了模型型三，五、模型型的建立立5.1模模型一的的建立问题一要要求我们们阐述的的是房地地产市场场发展与与经济发发展的关关系，根根据对附附件三的的数据分分析可知知，我们们可以把把他们转转化为房房地产开开发年投投资金额额与国民民生产总总值（GGDP）之之间的关关系。房房地产开开发投资资包括住住宅、办办公楼、商商业营业业用房及及其他，将将这四方方面的投投资金额额相加就就是房地地产开发发年投资资金额。由由于附件件
14、三给出出的全市市生产总总值是按按季度划划分的，这这样不利利于线性性拟合，故故将一年年四个季季度的生生产总值值相加即即为国民民生产总总值（GGDP）。具具体数据据见表11：年份某市房地地产开发发年投资资（亿元元）某市国内内生产总总值（亿亿元）20044162.821633.80020055223.826955.5002006625732066.58820077322.437866.52220088373.144355.622表1 为探讨房房地产开开发年投投资金额额与国内内生产总总值（GGDP）之之间的关关系，我我们对以以上数据据进行分分析，用用Mattlabb对其进进行拟合合，得到到如下关关系，
15、见见图1： 图11 房房地产发发展与经经济发展展关系图图观察图11可知，房房地产开开发年投投资金额额与国内内生产总总值（GGDP）的的所对应应的点几几乎在一一条直线线上，由由此可知知房地产产投资的的金额越越高则国国内生产产总值越越高即经经济发展展越快则则房地产产市场发发展越好好。5.2模模型二的的建立问题二要要求建立立模型分分析影响响房地产产业发展展的因素素，根据据对附表表三数据据的研究究分析可可知影响响房地产产业发展展的因素素与屋销销售均价价、城市市居民人人均消费费性年支支出、某某市房地地产开发发年投资资、某市市国民生生产总值值及社会会职工平平均工资资有关，具具体数据据如表22：年份房屋销售售均价（元元/平方方米）城市居民民人均消消费性年年支出(元)某市房地地产开发发年投资资（亿元元）某市国民民生产总总值（亿亿元）社会职工工平均工工资(元元)20
