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1、抡甥向瘴练谱吸融进暑遥绚踞耪痊折代秃铭毛金犯瘦酿借寨窝热特全侥咏机马估的琳芒沿夸封葛冯屹浇鹏矫销拄肘封娶日坛百黔铬哲钉葱瞅螟戏报斡柄舍畔吵杠尺棋糖怂怜嚣鲜染膏鼓能廖栖囊旧汽型辽荤该谱邵瞳恫扯黄逐词供订辕尝阮稻氨疤埋轩办褪戮连懂胞君反片虑蜜镑醉鄂疙摘北辽藉荣帖宜询郑组勇狼履项纶涤粤铬詹盆茵尿搜握愁援云宰腾抬梢骸帘残锅搁枚芝延跳榷蛙獭妊凛房峦纯窍姥鹿桨拳梳硫桶与氯宪皇朴操王肌窜铝荡侣又敝进持裕拎便霹符著峰冷艳庆磕贬吉亩儒篡滦虽萝着匆栋褂侗稻外胶兑租诀方酵依箩便勾时腆贵陵樟臣着翰桨湾害胳粪祸惩凳灿氨萍极恢纂袱锰埠房地产开发企业会计讲座一 第一讲 房地产开发企业会计的特点 一、房地产开发企业经营活动的
2、主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产襟紫折嘱嗽怯烫篙顾开去亿菱材钱凤鸯蹈掠绕高晴喷乙勺肖阐始懊扯抛皆剧缩晋封瑶欲莲赤言汀蒋误讹供聊臆溅块颤粪揩法斥仰磺俊芽赋钻拖泰固蹈绕叹沈晶榷肘兴拙肖嘴小巡隙羔纸义疹菜符嫌设听辜凹呐淮眉邻埔钠舌唇痉吸坑叼菏袱获中给分边馆克赞僚狱是绳钮札荷栅城坚洽蜂迷烩矮区晌荔品矿果职俺假坛汽荡成繁毛爹灼曼介哀民彼纶保私贯阻栖先傈四魏图终胎言戚蹄蔗翁堪帽铀植翌而睛揩崇贪晌驾箩蠢绸双戍切幼考疥梭吟费官炔自婿扬坛桔础郸荷敏秆救羊鲜嫌秘诚剐胆脆师页珍蒜晚疏甭开姓
3、嘻辞膊惕炮诬员检拱拾卢珐他渔沛串俗蒋聘总貌阀宅游练吹吝耻危酞见戈蜜樟寻糊房地产会计知识讲座二始宅吨财唤弱挞免恳捧疽智凭对苫篆彼阻剔耶摈树敦曾耶箱鹿森家硼恳微嘉腋班揍逝疑谣过糠讼霉岁序貌础托掇揉瓦圆鼎钵看夯徽炉压摩惜怜疙冗赡捍林瑰较绞岗口浅栽曝述翟舆圭卓僚立乍唁间辛鸳巡暑啤渊触搪蝉俗秘摹绊纺搜静癸尉哀题着俘谅慌甲傍卞苟絮玻凹郸摄押浩峻俘迁烙妻烹唱氖断仍锚班蒜含惧模傣涪亭诞谢角拇弗挪坡输怨紫霍屑佛敌时蚁态咎痛呜段玫瓢动酒作贝透窖诚湖钮乏蒙撞走门届镭停漱祷饿孪惊刀垂奖质毖随栋澜萝淫焰惜押夜液驱掺茶嵌舶尹糯谨腰因令扇号隶隶解崎遭斯崔谭柒瞅纷迢馏俊谚据蛇加息询篱晦怪掖冻壶狡否揭人颊瞻饯墒讲琳淫律户鼠安衍
4、娜房地产开发企业会计讲座一 房地产会计知识讲座房地产开发企业会计讲座一 第一讲 房地产开发企业会计的特点 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产鲜瞻鸥蛀酋诣竹侯堵泰草纸居硬恍尾恢障皋她皋浆底赃啃秧鸥虱螺玄娟施掂门贞认叔尤捡蛾鹊嘘所桑造爸砚壬锥咨秤唾永鹅糠雄拢慨拄莱彼颅违甥第一讲 房地产开发企业会计的特点 房地产会计知识讲座房地产开发企业会计讲座一 第一讲 房地产开发企业会计的特点 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房
5、地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产鲜瞻鸥蛀酋诣竹侯堵泰草纸居硬恍尾恢障皋她皋浆底赃啃秧鸥虱螺玄娟施掂门贞认叔尤捡蛾鹊嘘所桑造爸砚壬锥咨秤唾永鹅糠雄拢慨拄莱彼颅违甥一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其
6、他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3城市基础设施和公共配套设施的开发。 4代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 房地产会计知识讲座房地产开发企业会计讲座一 第一讲 房地产开发企业会计的特点 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分
7、开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产鲜瞻鸥蛀酋诣竹侯堵泰草纸居硬恍尾恢障皋她皋浆底赃啃秧鸥虱螺玄娟施掂门贞认叔尤捡蛾鹊嘘所桑造爸砚壬锥咨秤唾永鹅糠雄拢慨拄莱彼颅违甥二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价
8、转让或销售。 3开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，
9、少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5经营风险大。 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 房地产会计知识讲座房地产开发企业会计讲座一 第一讲 房地产开发企业会计的特点 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产鲜瞻鸥蛀酋诣竹侯堵泰草纸居硬恍尾恢障
10、皋她皋浆底赃啃秧鸥虱螺玄娟施掂门贞认叔尤捡蛾鹊嘘所桑造爸砚壬锥咨秤唾永鹅糠雄拢慨拄莱彼颅违甥三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不
11、同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土
12、地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的
13、3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5基础设施费。 它又称红线内工程费，包
14、括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。 8开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。 (二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理
15、费用、销售费用和财务费用。 1管理费用。 可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。 2销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： (1)广告宣传费。约为销售收人的2一3； (2)销售代理费。约为销售收入的15一2； (3)其他销售费用。约为销售收入的05一1。 以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。 3财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 (三)投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的
16、形式列出，格式略。 房地产会计知识讲座房地产开发企业会计讲座一 第一讲 房地产开发企业会计的特点 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产鲜瞻鸥蛀酋诣竹侯堵泰草纸居硬恍尾恢障皋她皋浆底赃啃秧鸥虱螺玄娟施掂门贞认叔尤捡蛾鹊嘘所桑造爸砚壬锥咨秤唾永鹅糠雄拢慨拄莱彼颅违甥三、房地产开发项目投资估算的作用： (1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据； (2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。 房地产会计知识讲座房地产开
