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1、前 言经与贵司就福今东路项目（拟称：力迅御花园）的销售策划代理事宜初步接触，我们就本项目的各方面特性，项目的整体项目定位，策划包装及销售代理，成立了专项小组，以专业的市场调研为基础、以独到的见解为指引、以科学的操作为手段、以利润最大化为目的、根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司对项目的开发意图，并令本项目为贵司在房地产开发道路上迈出极具历史性的第一步，务求使之成为广州市房地产市场中廿一世纪新概念豪宅的典范。力迅御花花园 + 中地地行优质质物业代代理 = 成功功的典范范一、项目理理解1.基本指指标及特特征项目地点东山区福今今东路占地面积178000M2总建筑面
2、积积1123228M22绿化面积150000M2计划销售时时间2001年年10月月规划1.住宅约约6000户；2.车位5500个个；3.商场2200000 MM2。楼盘特征1.市中心心成熟杜杜区，生生活设施施配套完完善；2.周边大大、中、小小学、幼幼儿园等等教育设设施齐备备；3.坐拥东东风路、内内环路、地地铁交通通便利；4.全新设设计概念念：两梯梯两户型型、四户户型，使使每户均均能获得得最好的的采光、通通风及开开扬景致致：九成成单位南南北对流流。5.大户型型：以1150 M22000 M22左右的的跃式住住宅为主主，结合合有2000 MM23000 M22复式住住宅相连连单位，少少量700 M
3、22精品单单位；两两梯两户户6.广州首首创园林林设计系系统，立立体花园园结构；150000MM2小区园园林由国国际名师师贝尔高高林设计计，融入入跨空间间、多层层次的设设计概念念；同时时拥有微微型高尔尔夫果岭岭，住客客既可享享受探杆杆乐趣，有有可饱览览高尔夫夫场景色色：7.首层架架空6mm9m，大大堂门柱柱高达110米，市市内罕见见，尽显显豪宅典典范；8.市内独独有的660000 M22园林式式豪华会会所。2.周边配配套设施施2.1.11教育设设施：高校：一所所（广东东工业大大学）中学：省一一级四所（育育才中学学、市77中、市市48中中、培正正中学）；小学：省一一级东风东东小学；区一级水均岗岗小
4、学；梅花村小学学、育英英小学；幼儿园：省省一级三所所（市二二幼儿园园、水均均岗幼儿儿园、省省幼儿园园） 广铁第第二幼儿儿园、省省外经委委幼儿园园2.1.22医疗设设施：三三所广铁医医院、东东山区第第一中医医院、广广空医院院2.1.33商场设设施：广广州王府府井百货货、东峻峻百货、东东山百货货、农林林下路商商业街、梅梅花村商商场2.1.44肉菜市市场：福福今肉菜菜市场、农农林肉菜菜市场、梅梅花村肉肉菜市场场2.1.55娱乐设设施：东东峻荷里里活东、艺艺星KTTV、非非洲吧、欢欢乐时光光2.16餐餐饮设施施：东方方皇宫、富富林饭店店、阿一一鲍鱼、王王府大酒酒楼、绿绿茵阁、麦麦当劳2.1.77政府机
5、机关：省省人大、东东山区政政府、广广州军区区司令部部、省外外经委、羊羊城晚报报社2.1.88办公设设施：广广发金融融大厦、广广东金桥桥会计师师事务所所2.2交通通配套：北临东东西走向向的东风风东路，坐坐拥东风风路、内内环路、地地铁交通通便利；福今东项目目周边公公交线路路表车号线路车号线路2锦城花园泮溪溪酒家185机场路广州东东站18二沙岛华景新新城189华保花园瑶台台22广卫路华工224广卫路世界大大观37农林下路赤沙沙229华工大南方大大厦41广卫路广州东东站261草暖公园鱼珠珠42天河公交车车总站西华华路尾283罗冲围广州东东站54越秀南燕墉生生活区293珠江新城广卫卫路56天平架光塔路路
6、517广卫路石化生生活区60广州东站中大大码头542怡景新村瑞宝宝乡62广州东站西村村548世界大观昌岗岗中站85沙河中中山八路路550广州火车站站世界界大观551南石头广州东东站2夜天河公交车车站如意坊坊3.户型分分布情况况：项目售楼面积户型总销售面积积(M22)比例()套数套数比例()174M2 二厅二房47000.05640.102100 MM2一1440 MM2二厅三房3270000.362640.413160 MM22000 M22二厅四房4800000.542980.464190 MM22900 M22复式(带空空中花园园)25000.03120.025230 MM23200 M2
7、2并联单元(顶层、带带空中花花园)17000.0260.01二、项目优优劣势分分析优势分析析发展商优优势有丰富的房房地产开开发经验验，曾开开发的市市中心项项目侨力大大厦也正正处于热热销阶段段，对开开发豪宅宅物业有有相当科科学、理理性的开开发理念念，能客客观地看看待项目目本身的的优劣及及市场状状况，有有能力将将项目提提升于一一般豪宅宅的水准准之上，并并创意性性地提升升项目的的品位、档档次和附附加值，这这有利于于增强对对项目潜潜在客户户的吸引引力。项目地理理位置优优势本项目位于于东山区区传统居居住区福福今东路路旁，临临近市区区三大主主动脉环环市路、东东风路、中中山路，处处广州市市东西和和南北两两条
8、中心心轴线的的黄金交交汇点上上，地理理位置相相当优越越。项目规模模的优势势本项目占地地面积为为178800mm2，绿绿化面积积为1550000m2，是是市中心心罕见的的大型园园林毫宅宅小区，有有利于吸吸引那部部分对住住房既要要求小区区规模又又要求在在市中心心的客户户。交通优势势本项目位于于东风路路旁，临临近中山山路、内内环路、地地铁等交交通干线线，交通通十分便便利。生活配套套优势位于新老城城市中心心的交汇汇处，且且毗邻天天河商务务中心、环环市中商商贸圈及及东山商商业走廊廊，生活活、商业业配套相相当成熟熟。教育配套套优势本项目位于于东山名名校区（如如东风东东小学、市市七中等等），教教育文化化气氛
9、浓浓，社区区档次高高。产品质素素优势项目规划合合理，平平面户型型以大户户型为主主（大房房大厅大大厨大卫卫），功功能设置置合理，户户型南北北、东西西对流，采采光通风风良好，尽尽显超前前气派。会所配套套优势本项目具有有市区内内罕有的的60000m22园林式式豪华会会所，大大大提升升了项目目的档次次，利于于吸引客客户。建筑外型型优势项目为东风风东路上上罕有的的高档住住宅小区区，建筑筑外型挺挺拔，曲曲线流动动，形象象鲜明，可可成为东东风路上上乃至广广州市的的标志性性物业。劣势分析析项目为主主干道一一线物业业，交通通噪音及及空气污污染影响响大；解决方法：在建筑材料料方面，采采用先进进的隔音音材料（如如双
10、层真真空隔音音玻璃），从从而降低低主干道道交通噪噪音所产产生的影影响；另另外，在在小区内内种植带带有幽香香的植物物（如茉茉莉花等等），以以改善空空气污染染所产生生的影响响。由于项目目地处市市中心，地地价建筑筑等成本本较高，而而且一期期户型面面积部分分偏大，造造成总价价较高的的局面，因因而项目目面对的的是金字字塔尖的的客户群群，层面面窄，不不利于销销售；解决方法：针对市场需需求的实实际情况况，结合合客户的的消费能能力，建建议调整整户型面面积及其其分布比比例，使使本项目目更加贴贴近市场场、迎合合市场的的需求，扩扩大客户户的层面面，利于于销售。由于本项项目的成成本、规规划等条条件均使使本项目目必须营
11、营造成高高档次的的“豪宅”，但由由于本项项目周边边环境景景观所限限，欠缺缺具备豪豪宅的先先天条件件，在对对外宣传传推广上上会有一一定的限限制；解决方法：由于外围环环境的欠欠缺，故故须加强强项目自自身的综综合素质质，如建建造豪华华的会所所、精致致气派的的园林绿绿化、周周全的物物业管理理齐全、前前卫的配配套设施施等，从从而营造造市中心心大型园园林豪宅宅，削弱弱周边环环境不佳佳的影响响。项目建筑筑体量大大，工期期较长，总总价偏高高，将影影响资金金回收的的时间；就目前项项目规划划来看，同同时具备备商用功功能和住住宅功能能，会对对住家造造成一定定的影响响。解决方法：由东峻广百百商场的的退场、东东峻商场场
12、的不景景气可以以看到东东风东路路缺乏商商业气氛氛，在此此进行商商业经营营价值不不高，故故敝司建建议将本本项目临临马路的的7层商商场改建建为半对对外开放放式会所所（具体体建议在在策划书书的项目目建议有有详细叙叙述），这这样一来来有利于于提高项项目的档档次，增增加项目目的吸引引力，二二来亦可可通过会会所配套套的承包包及经营营，带来来经济收收益。二、市场定定位项目形象象定位主题概念念设定 项项目位于于东山贵贵胄之地地，无论论是地理理位置，小小区整体体规划还还是楼盘盘硬件质质素都有有条件成成为该区区楼王。所所以，根根据本项项目“市中心心、高品品质、超超前规划划、豪宅宅小区”的特点点，结合合目标顾顾客层
13、的的居住需需求品位位，敝司司以“尊享超超然傲世不不凡”作为项项目的形形象诉求求，建议议将本项项目取名名为“力迅御花园园”，并且且以此项项目名称称作为切切入点，构构筑本项项目的原原创主题题概念：东山区标志志性豪宅宅小区二十一世纪纪豪宅典典范力迅御花花园尊享超然傲世不不凡2形象广告告诉求： 项项目所处处区域为为大部分分市民所所熟悉，社社区配套套完善，生生活方便便舒适。就就东山区区而言，项项目是区区域中少少有的小小区住宅宅，不但但拥有大大型园林林绿化，而而且更设设有大型型豪华会会所，生生活质素素相当高高。然而而。项目目位于新新旧城区区结合部部，既受受到天河河新区高高尚住宅宅的压力力，又要要与同区区几
14、大知知名小区区住宅竞竞争。故此，在项项目形象象定位既既应扬长长避短，抓抓住市民民对老城城区恋恋恋不舍及及向往绿绿化小区区住宅的的心态，带带给客户户一种“既享周周边完善善配套，又又有高质质素内部部居庭”的生活活环境，又又要从竞竞争对手手的包围围中突围围而出，加加强市场场认识度度。项目目的形象象定位可可从小区区住宅、园园林绿化化、生活活质素高高等方面面重点诉诉求。超越非凡，传传世名宅宅力迅迅御花园园目标客户户定位 共通点：居住在在东山区区、天河河区、越越秀区为为主，延延伸至整整个广州州市。家庭月月收入在在300000元元以上年龄层层次为335555岁自住、享享受生活活为主、投投资为辅辅 目标层的的特点分分析：事业成成功、经经济较为为富足忙碌、对对住宅的的地理位位置及交交通较重重视个性内内敛、不不张扬不过分分看重价价钱，而而看重产产品本身身是否适适合自己己对物业业的软硬硬件配套套质素有有较高要要求 客户心理理特点：有显示示身份、被被特别尊尊重的心心理需要要。追求高高品位生生活享受受的需要要。很注重重细节。喜欢独独自作出出判断、决决定。喜欢投投资、喜喜欢挑战
