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1、细心整理 汉飞又一城逛逛街物业管理方案世邦联行商业管理有限公司 二一三年一月目 录一. 物业概况3二. 管理目标4三. 效劳工作内容5四. 工作制度12五. 效劳承诺13六 物业效劳费收支测算17一物业概况 汉飞又一城逛逛街是汉飞集团十年来又一力作，打造11万方的商业地产，独创休闲体验式消费模式。世邦联行商业管理有限公司坚持“优质效劳，高效管理”的原那么，对逛逛街购物中心实施优质管理效劳，为商户缔造良好的经营环境。 世邦联行商业管理有限公司从公司实际启程，充分发挥人才优势，坚持“用心”理念，供应高品质物业管理效劳，让逛逛街商户、顾客舒心、放心。商业管理公司物业管理涉及本物业的管理区域范围如下：
2、1) 场内工程商业面积38075.8平方米1) 1号楼铺位属性地下一层一层二层三层四层合计面积(m2)24502374.562334.212334.212334.2111827.192) 2号楼餐饮区：铺位属性地下一层一层二层三层四层五层合计面积(m2)1517862.19968.93971.89971.89971.896263.793) 3号楼：铺位属性地下一层一层二层三层合计面积(m2)40005401.625291.65291.619984.822) 场外管理区域：外围人行横道以内区域7932.9平米3) 总商业管理目标区域面积为46006.12平米，其中物业收费面积仅38075.8平方
3、米包含：大客户自管面积11118.42平方米，统一管理面积26957.38平方米。4) 区域内设备设施：中心空调机组2台，常压锅炉1台，电梯扶梯、观光电梯、货梯17部，消防限制系统、供电供水供气系统及监控系统等。 二物业部管理目标物业管理目标1. 保持高水平效劳不断改良，持续开展，以达致有效及高水准的物业管理。2. 高科技管理应用各种科技先进设施设备，供应优质的管业效劳。3. 节约资源以当家作主的精神，充分运用资源，削减奢侈，以达致良好的经济效益。4. 关注商户、顾客须要重视商户、顾客看法，以商户、顾客看法为依据，通过开拓效劳工程，尽可能向商户、顾客供应全方位的物业效劳。5、管理指标名称指针测
4、算依据管理主要措施清洁保洁率98%以工作记录及监视抽查合格率及订正合格记录为依据1. 保洁员责任明确，工作质量要求详细、严格，有考核、有奖罚;2. 保洁监视制度健全。公共场所、设施保洁率98%支配、实践保洁的公共场所、设施/公共场所、设施总计100%1. 岗位明确，责任质量要求细致严格;2. 引导运用人留意疼惜环境卫生。修理工程质量合格率100%修理合格工程项次/修理工程项次100%1. 建立合理有效的工作质量监视机制和回访制度；2. 拥有一支较高技术水准的修理队伍。治安案件发生率1%以区公安部门记录为依据1. 实行24小时保安巡查制度和设立报警中心，落实保安岗位职责;2. 安装闭路监控系统，
5、以确保商户/顾客的人身财产平安。消防设备完好率100%完好消防设备/物业部负责消防设备总数100%1. 实行巡查制度，建文件记录;2. 确保消防设施、设备完好无损、正常运用。商户/顾客有效投诉率1%(年)有效投诉/投诉总计100%1. 提高员工素养，强化效劳意识；2. 做好各项管理工作；3. 刚好处理问题，为商户、顾客排懮解难；4. 落实回访制度。处理率95%处理的有效投诉/有效投诉100%人员培训合格率95%培训合格人员/培训人员总计100%1. 落实培训准备的培训；2. 培训考核制度与奖罚相结合。商户/顾客对物业管理满意率95%(满意+根本满意人员)/参加评议人员100%1. 接受调查问卷
6、形式询问或走访商户、顾客，了解商户、顾客所需；2. 不断改善工作，赢取商户、顾客支持。三物业管理效劳工作内容u 平安管理 确保保安员的综合素养1、素养管理。对保安员实施准军事化管理，接受我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中聘请、集中培训、集中管理。2、意识造就。努力造就保安员的效劳意识，树立“商户须要就是工作”的观念，变更原来保安员单一的护卫功能，使我们的保安员成为“保安员、迎宾员、效劳员”的有机统一体。 平安管理体系的建立 1确定“动态管理”思想，即在岗位的支配上我们将接受固定保安岗亭与流淌岗位相结合的设置
7、，对物业实行动态监控管理。 2在动态管理的层次上我们接受机动巡逻方式。机动巡逻负责物业整体 外围之间、重点防范部位及治安死角的平安巡察。确保管理不出现盲点。 3在防范的策略上强调与大物业的治安组织联防联治，发挥治安的规模优势。4充分发挥商户的力气，发动商户共同参加商业区平安防范。 平安管理的重点转移平安防范人防、物防、技防相结合，着重表达技防的威力。工作重点是疏导及标准车辆，防盗和公共秩序维护。 逐步完善技防手段支持商户自行安装技防设施，逐步完善商业区内的技术防范手段，向科技要平安。逐步在商业区内配备包括报警系统、闭路电视监控系统、巡更系统等平安防护设施。u 车辆及交通管理车辆及交通管理历来是
8、物业管理的难点之一，如何确保本商业区内的车辆平安，交通顺畅以及行人的平安，须要对商业区内的交通有精确合理的支配。 管理措施与对策一对机动车辆要求保安员对进入商业区的车辆进展正确引导，加强巡察支配车辆合理停放。二对自行车电动车自行车电动车停放点须接受必要的防盗措施，并使车辆停放有序。u 消防管理 消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓。我们着重开展以下几项工作： 我们坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火平安责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制。 加强消防教化传播和培训演练工作一消防教化传播工作： 我们将在物业范围内不连续
9、地传播消防法规、防火学问，并定期邀请消防中队前来举办消防学问讲座。规定商户配置必要的灭火器。二做好消防培训及演练工作： 重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和商户共同参加的消防演练，提高全体商户的“自救”意识和实力，防范于“未燃”。 加强二次装修的消防管理一对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。二对于困难装修、大面积装修及相关商铺的装修，要求施工单位必需供应消防报批手续以及防火方案，方可开工。三严禁占用公共位置、通道进展装修相关活动。建立消防快速反响分队 结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拔一批队员组建物业部“消防快速反响分队”，以保证一旦出现
10、火警时，我们能快速作出反响，立足“自救”，最大限度地削减火灾损失。附火警应急程序如下：一报警1、物业部全部人员均应加强消防意识，发觉异样状况如烟雾、火光等，应立刻向上级领导及消防部门汇报。2、物业部值班员接到火警报警后，应快速通知旁边人员赶往现场，查明 报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤状况等。二召集1、火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。2、物业部全部人员一旦得悉火警均应立刻直赴现场，参加灭火。物业部总监接报后应赶往监控中心进展调度，保安部经理接报后应赶往现场进展指挥。3、到达现场的人员必需听从现场指挥的调配。三灭火1、现场指挥依据火场状况，快速组织到场员工成立灭火组、抢救组
11、、疏散组、戒备组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员执行叮嘱应快速、精确。2、灭火组在现场指挥的带着下运用灭火器材进展灭火。抢救组应快速组织人力将宝贵物品及紧急物品搬离现场。疏散组负责帮助邻近火场的居民快速由消防通道疏散，同时指挥停岸在紧急区域内的车辆驶离。3、后续赶往火场的人员为支援组。按现场指挥的叮嘱，向现场运输灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品。4、假设火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要快速撤离。义务消防员接着帮助消防警灭火直至火势被完全限制。四善后与复原火势完全熄灭后，保安员负责现场戒备，疼惜现场，并帮助消防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。u 机电、智能化等设备设施的管
12、理 供电系统设备的养护管理变配电房是供电系统的心脏，加强变配电房的管理及设备养护极为重要。变配电房专人巡查管理，做到“一看二闻”，即看仪表是否正常、刀闸、线头有无异样，闻是否有焦味；定期清扫，始终保持室内清洁，常常进展检测试验，对配备发电机定期进展试运行检查，做到有备无患。另外加强参照明、电梯、空调、消防系统等电器设备的故障和系统的损坏刚好进展修理，保证机电设备的完好正常运行。同时还要常常检查各用户用电状况，了解用户用电是否标准，发觉问题刚好帮助解决。 系统养护与管理1、严格的配送电运行制度和电气修理制度；2、实行24小时运行或修理值班制度，发觉故障，刚好解除；3、加强日常维护检修。公共运用的
13、照明、指示、显示灯具要保证完好；管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求，线路负荷要满意和保证用户用电平安；确保发配电设备平安运行。4、停电提前通知商户、住户，以免造成经济损失；5、临时施工工程及商户装修要保证有用电管理平安措施；6、发生火灾、地震等突然状况时，要刚好切断电源；7、电表安装、抄表、用电计量及公共用电进展合理支配，每月分析能耗状况作出工作修正，强化节能思想。 电梯系统养护与管理1、依据电梯制造厂家供应的图纸资料及技术性能指标制订电梯平安运行和保养的规章制度；2、电梯运行人员和修理人员必需持证上岗，电梯的故障修理必需由经劳动部门审查认可的单位和人员担当；3、必需坚持定期检查维护保
14、养工作，建立健全电梯设备档案及修理记录，做好电梯的平安年检工作；4、电梯运行发生任何故障时，应首先救援乘客出梯；5、保持机房、井道、轿厢的清洁。 公共空调设施设备养护管理1做好空调设施设备的核查登记，制订完善、合理的保养准备和巡查制度；2谨慎落实所辖设施设备的日常修理、保养及抢修工作，确保设备平安运行；3日常保养要做到A、按规定分解设备，进展检查、清洗、清扫、更换易损件；B、检查平安防护装置，去除设备运动部件和外表的灰尘、油污、锈迹、蛛网等；C、检查冷却、电气和限制装置；D、消退设备故障或隐患，保证功能正常，符合运用要求。u 环境与消杀效劳我们将与城管、派出所等有关部门密切协作，同时对保安员、保洁员等设定详细管理目标，加强巡查和
