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1、目 录上篇 投标文件商务标5一、物业收费报价说明51、报价编制情况52、报价依据53、编制依据5二、物业收费报价61、分项报价一览62、报价简要说明6三、物业管理开支明细71、人工费72、办公费73、环卫费74、公共设施运行维护费85、电梯运行费86、二次供水设备运行维护87、绿化费88、支出费用汇总9四、物资装备费用（物业项目开办费）10下篇 投标文件技术标11第一章 企业基本情况11第二章项目管理总体构想12一、管理服务理念12二、管理优势121、管理服务理念优势122、探索创新能力优势133、人才培训机制优势134、沟通能力优势14三、服务承诺141、总体承诺142、具体承诺15第三章人
2、力资源管理17一、长城国际广场物业办组织构架17二、拟配置岗位人员要求171、物业办主任172、部门主管183、绿化技师、设备技工184、各岗位员工18三、岗位职责191、物业办主任192、客服部203、维保部204、护卫部21四、员工培训管理221、培训承诺222、新员工培训计划223、日常培训264、特别培训265、培训管理规定26第四章 物业管理早期介入28一、早期介入人员281、物业早期介入人员应具备条件282、对介入人员的要求28二、物业早期介入工作流程29三、物业早期介入工作内容301、对在建房屋进行实地考察302、获取房屋销售、交付及准业主信息303、获取建筑各类图纸、指标、工期
3、信息304、了解实际建筑情况315、提交协调报告和整改建议316、参加建筑竣工验收工作327、对房屋及附属设备设施进行清查328、参与制定物业管理方案32四、早期介入的意义与优势331、早期介入的意义332、早期介入的优势33第五章 物业交付（入伙）管理34一、房屋交付流程34二、业主入伙作业指导351、入住的准备工作352、入住手续办理363、房屋验收374、发放钥匙375、签署业主公约和消防安全责任书376、资料发放38三、房屋装饰装修管理381、装修管理规定382、装修登记申请39第六章 安全秩序与消防管理41一、护卫管理411、安全与秩序维护目标413、值班（总控、监控）室工作内容42
4、4、巡视检查工作内容425、护卫工作注意事项43二、消防管理431、日常消防工作内容432、消防管理运做流程图443、消防监控操作流程图45三、秩序维持461、车辆交通管理462、治安事件处理应对方法46第七章 环境管理47一、卫生保洁标准47二、保洁作业指导491、地下室、天台、转换层的清洁492、瓷砖、喷涂和大理石墙面的清洁493、乳胶漆墙面的清洁504、不锈钢的清洁和保养505、玻璃门、窗、幕墙的清洁506、灯具的清洁517、室外地面清洁51第八章 设备设施维修维护管理53一、设施设备维护原则53二、电梯维护管理541、电梯管理标准542、电梯运行管理方法54三、变配电系统管理561、变
5、电运行倒闸操作执行562、主设备巡视项目及检查次序563、 变电设备维护项目57四、水电维修管理581、水电报修客服操作流程582、维修电工操作规程583、用电线路维修维护594、供水管线维护60第九章 绿化管理61一、绿化治理维护611、绿化面貌标准612、绿化维护工作内容61二、日常绿化养护631、乔木修剪632、灌木修剪653、绿篱修剪664、草坪养护665、水分控制666、施肥67第十章 地下车库管理68一、地下车库管理规定68二、地下车库管理方法69三、车辆管理71第十一章 突发事件应急预案72一、电梯困人应急预案72二、除雪应急反应预案73结束语74上篇 投标文件商务标一、物业收费
6、报价说明1、报价编制情况承蒙长城国际广场开发商对我公司的信任，邀请我公司对长城国际广场物业管理服务项目进行投标，在此，我公司至邸莹莹总经理以下全体员工表示最真挚地谢意！我公司针对本物业项目进行了慎重地人事、物资资源调配，组织了一批高专精的专业物业管理服务人员。我公司十分有信心将本项目打造成省市一流精品品牌项目，也确信招标方的决策者必将慧眼识珠，与我们携手合作，共同缔造双赢局面。2、报价依据（1）由贵公司提供的招标文件，及我公司专业人员自行踏勘本项目物业现场所测算的物业基本情况。（2） 按淮南市高层住宅小区物业管理公共服务等级标准规定，及我公司编制的物业管理方案。3、编制依据（1）项目相关资料及
7、现场所测算的76000m的物业服务总面积；（2）物业收费管理办法（发改20031864号）；（3）安徽省城市市容环境卫生预算定额（1998年）；（4）人工费按淮南市平均劳务工资价格；（5）材料价格按信息价格与市场价格综合取值。二、物业收费报价1、分项报价一览经过周密测算，我公司对长城国际广场的物业收费报价如下：每平方每月: 1.25元 本报价包含电梯使用维护、二次供水设备运行维护、公共照明等各项物业相关费用。2、报价简要说明根据具体管理经营情况，兼顾考虑开发商销售支持，我公司可配合销售宣传，在销售期间适当浮动（优惠）收费标准，以答谢开发商和业主的大力支持；按照淮南市物业收费管理办法，高层建筑的
8、一二三层物业收费予以相应减少。三、物业管理开支明细1、人工费序号岗位人数工资标准工资额 社保金服装劳保月合计1主任125002500531252030762部长2180036001062504047523收费员1800800531252013764维修工112001200531252017765保安员131000130006903325260204886保洁员790063003717175140103327绿化工290018001062504029528合计27292001433767554044752备注:备注:社保金按淮南市最低标准每人531元；服装费按每人每年300元分摊至每月；劳保按每
9、人每月20元计算。2、办公费费用项目预算依据月费用交通费估算500通讯费办公电话网络500办公耗材纸、笔、墨、打印费200水电费估算500节日装饰估算200不可预测估算500合计24003、环卫费费用项目预算依据月费用卫生用具估算500垃圾外运处置估算1300化粪池清淤每年2次1000清洁浇灌用水估算500合计33004、公共设施运行维护费项目数量单价月费用公共照明1000度081810公共用水100吨38380设施保养500设施更换500合计21905、电梯运行费用电量（度）电费年检费维修维护一部合计九部总计8006481252009738757备注：电费按0.81元每度计算；年检费安淮南市
10、质量监督局规定（1500元）分摊至每月；由于尚未得到电梯及二次供水设备具体功率参数，其用电量为估算；。6、二次供水设备运行维护用电量（度）电费维修维护月合计1500121550017157、绿化费项目测算依据每月费用（元）肥料及病虫防治估算200局部更换补苗估算200绿化工具购置费估算200绿化用水费估算300绿化费用合计9008、支出费用汇总序号费用项目月支出每平方价格测算依据1人工费用44752 0.746 附明细表2办公费用2400 0.040 附明细表3低值易耗品摊销200 0.003 估算4工具耗材摊销200 0.003 估算5消防费用摊销100 0.002 估算6固定资产折旧158
11、9 0.026 按5年90%摊销7环卫费3300 0.055 附明细表8公共设施运行费维护费2190 0.037 附明细表二次供水1715 0.029 电梯8757 0.146 9绿化费用900 0.015 附明细表11第三者意外及财产险133 0.002 保额20万元年费率0.8% 12社区文化费200 0.003 估算13不可预见费1329 0.022 按以上费用2%提取14利润3388 0.056 按以上费用的5%计算15法定税金3949 0.066 按收入的5.55%计算合计75103 1.252 备注：收入不足时，考虑其他经营收入（如停车场管理收费）弥补物业管理服务支出。四、物资装备
12、费用（物业项目开办费）费用项目数量单价金额备注各类资料表格估算3000建立各类档案、规章制度所需办公场地布置估算20000办公室门窗、墙地面处理可视标识估算5000广场标志标识及一些温馨提示维修工具用于公共设施设备零星维修电工工具（套）210002000万用表、电笔、侧线器、防电服等管道疏通机120002000手电钻1500500登高梯26001200绿化用具绿化养护必须绿化机械估算30000草坪机、割灌机、绿篱机、打药机绿化工具1套3000大小修枝剪、木工锯、大力钳、高枝剪、铁锹、锄头等警安器材安全保卫必须警棍6100600对讲机710007000手电筒350150大衣52001000冬季值班雨具52001000雨天巡视保洁器材环境卫生必须保洁用具估算500扫帚、拖把、抹布、尘推等垃圾车210002000垃圾清理外运办公器材日常办公必须电脑、打印机160006000收费、档案管理、文字处理
