《开发商买卖合同案例实务.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《开发商买卖合同案例实务.doc（131页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、_律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引目 录总 则第一编 律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章 商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务 第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查 第二节 商品房销售广告要约与要约邀请 第三节 商品房买卖合同的认购书与定金第二章 商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案 第一节 合同对商品房基本情况的约定 第二节 合同对商品房面积和价格的约定 第三节 合同对业主的建筑物区分所有权的约定 第四节 合同对质量标准与维修的约定 第五节 合同对精装修标准与样板房的约定 第六节 合同对付款方式与付款期限的约定 第七节 合同对设计变更与规划
2、变更的约定 第八节 合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定 第九节 合同对违约责任的约定 第十节合同对争议解决的约定第十一节 商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案第三章 商品房买卖合同无效情形第四章 商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止 第一节 商品房买卖合同的履行 第二节 商品房买卖合同的变更 第三节 商品房买卖合同的转让 第四节 商品房买卖合同的解除 第五节 商品房买卖合同的终止第五章 律师提供法律服务时不同类型商品房的区分及要点第六章 商品房买卖合同中的按揭第七章 商品房交付时间、交接(交付程序)与初始登记(大产权证)、买受人房屋所有权证(小产权证)的办理与取得 第一节
3、 商品房交付时间 第二节 商品房交接(交付程序) 第三节 初始登记的办理 第四节 买受人房屋所有权证(小产权证)的办理与取得 第五节 物权取得风险(商铺、住宅与建设工程优先受偿)第八章 诉讼、仲裁前的调解第九章 律师为开发商提供法律服务时自身风险的防范及相关内容 第一节 律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容 第二节 律师为委托方提供法律服务时的操作程序 第三节律师为开发商提供法律服务的基本模式及内容 第四节律师执业风险提示第二编 律师为开发商提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引第一章 诉讼与仲裁的一般规定 第一节诉讼 第二节仲裁第二章 商品房买卖合同纠纷的类型 第一节 商品房买卖合同订
4、立阶段纠纷及其处理 第二节 商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理 第三节 商品房买卖合同效力的纠纷及其处理 第四节 商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、终止中的纠纷及其处理 第五节 商品房交付与买受人房屋所有权证(小产权证)取得的纠纷及其处理 第六节 不同类型商品房的纠纷及其处理 第七节 商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理第三章 律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容 第一节 诉讼委托合同的签订 第二节 律师的执业风险提示附 则总 则第1条 制定目的 为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平，指导全国律师办理有关
5、商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，中华全国律师协会民事业务委员会在总结律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上制定本操作指引。第2条 适用范围 本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务。 本操作指引所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。商品房在我国具有独特的含义，专指由房地产开发企业为获取商业利润而进行开发建设、向不特定的社会公众销售的房屋，不包括公房改制出售给个人的房屋(即房改房)和经济适用房(包括安居工程住房和集资合作建设的住房)。 本操作指引不涉及已
6、经取得房屋所有权证和国有土地使用权证，并可在房屋二级市场交易的各类房屋(包括自建私有房、已购公有房、经济适用房、集资房、单位自有房和已购商品房)的再转让。对此类房屋的交易行为，另行制定专项的操作指引。 本操作指引适用于律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务。第3条 法律依据 本操作指引涉及的主要法律依据为： 法律类：中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法等； 行政法规类：城市房地产开发经营管理条例等； 部门规章类：建设部城市房地产抵押管理办法、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办
7、法、房屋登记办法等； 司法解释类：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等。律师提供商品房买卖合同法律服务时应当注意，各级地方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规，政府对商品房交易的调整和控制具有明显的地域特征，并且其调整和控制会在不同时期出现变化。律师在提供商品房买卖合同法律服务时，必须详细了解当地与商品房交易相关政府部门(包括土地、规划、城建、房地产、税务、水电气供应等管理机关)的现行政策和法规。第4条 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本原则 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务应遵循如下原则： 41忠诚守信原则。律师为开发商提供商品房买
8、卖合同法律服务，应当以维护委托人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。 42专业精湛原则。律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当熟悉和精通法律知识，掌握与商品房买卖相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。 43勤勉尽责原则，律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当恪尽职守，勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务。第5条 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本要求 51 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应在核实委托人的主体
9、资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。 52律师接受当事人的委托，应当与委任人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。 53律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部律师服务收费管理办法和司法部律师事务所收费程序规则的规定，向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。 54律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的律师执业行为规范(试行)、律师职业道德和执业纪律规范，注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人商业秘密和个人隐私(根据有关规定须向
10、主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外)。 55律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。第6条 特别声明 本操作指引仅供律师在提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证涵盖商品房买卖合同法律服务的全部内容。在提供商品房买卖合同法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律、法规，结合律师事务所的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指
11、引为委托人提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。 本操作指引主体内容的完成时间是2008年10月份。2009年5月最高人民法院相继出台了最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)(以下简称合同法司法解释二)、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(以下简称建筑物区分所有权的司法解释)、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(以下简称物业服务的司法解释)，对操作指引的内容有一定影响，由于对司法解释的理解尚需进
12、一步深化研究，且在司法实践中又会有很多新的疑难、复杂的问题出现，律师在参考本操作指引提供法律服务时应按上述三个司法解释的最新规定执行，谨慎处理，并且密切关注司法实践的最新动态。 第一编 律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章 商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查第7条 一般规定 商品房买卖合同订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委托，对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项进行审核和调查。对买受人的审核与调查内容主要包括但不限于买受人的基本情况、买受人的履约能力、买受人资信情况等。审核与调查可以作为律师在提供商品房
13、买卖合同非诉讼法律服务中的一项单独内容进行。第8条 律师为开发商提供法律服务时对买受人的审核与调查 81对买受人基本情况的审查 811买受人为中国公民时的审核 (1)本市居民：居民身份证(无居民身份证的提交户口簿)。 (2)外省市居民：居民身份证(无居民身份证的提交户口簿)和暂住证(需要办理暂住证的城市)。 (3)军人：军官证或文职干部证或士兵证或学生证或军官退休证或文职干部退休或离休干部荣誉证。 812买受人为中国法人及其他经济组织时的审核 (1)企业法人：企业法人营业执照、上级单位批准证明、法定代表人或负责人身份证明、董事会购房决议。 (2)其他经济组织：营业执照、有关的批准文件和具备其他
14、经济组织条件的证明。 (3)机关、事业单位：单位成立的批准文件、上级主管部门批准购房的文件。 (4)中央机关、所属企事业单位：国务院机关事务管理局批准购房文件，单位成立的批准文件。 (5)银行、保险企业等分支机构：营业执照、上级企业法人出具的授权委托书和承担法律责任保证书。 813买受人为中国港、澳、台同胞时的审核 (1)港澳同胞：中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照或居民身份证或往来内地通行证。 (2)台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明。 814买受人为外国公民、法人时的审核 (1)外国人：护照和外国人居留证(无外国人居留证的，提交中国公证机构公证的护照中文译本)。 (2)境外法人(含港、澳、台法人)、其他组织(含港、澳、台组织)：经公证的法人或者其他组织的商业登记或注册书或批准该法人、其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。 8
