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1、第一篇第一节 户内设施168住宅塔装有闭路电视/安全系统、有限电视系统、视/声内部通讯系统。第二节 公共设施一、 电梯的使用和维护（一） 厅外呼叫1、在每层厅门口内都有呼叫按钮（厅外呼叫）；2、每次呼叫将立即被登记并通过按钮内的光学信号来接收和显示；3、一旦轿厢到达，则所登记的呼叫将被取消，光学信号消失。（二） 轿厢内部目的地选择1、所有的指示及操作单元都是轿厢控制面板的一部分；2、每个层楼配有按钮，随时可以操作。每条命令将立即被登记，并通过按钮内的光学信号来显示；3、一旦轿厢到达目的层楼，则被登记的呼叫将被取消，相应按钮的光学信号也将消失；4、只要给定了轿厢呼叫或厅外呼叫，则轿厢将在相应的运
2、行方向上为每次厅外呼叫服务，只有当所有朝终端方向的轿厢呼叫完成后，并且没有给定进一步的轿厢呼叫，这时轿厢才能改变方向；5、重复给所按的层楼按钮操作，可以取消该层楼信号。（三） 自动返回基站1、根据用户要求，可以将某一楼层设定为基站，一般为一楼；2、电梯在响应完最后一个呼梯指令后，如果在设定的时间内没有呼梯信号，电梯将自动返回基站，不开门；3、在返基的过程中，如果有人呼梯，如呼梯信号来自电梯的行驶方向，则电梯就近停层，不开门，改变方向驶向楼层；（四） 门保护1、电梯门入口保护系统采用安全触板加光眼或者红外线光幕保护系统，在门关闭过程中，当触板碰到障碍物或者光幕的红外线检测到障碍物时，门及时打开；
3、2、如果安全触板、光幕或开门按钮中的任意一个使电梯门持续保持打开时间超过设定时间，轿厢内的蜂鸣器将会响，以提示乘客请勿阻止电梯门的关闭；（五） 满载直驶1、停车状态下，电梯如果检测到80%的负载开关动作，即进入满载状态，当按了轿内指令后，门自动关闭，启动运行；2、电梯进入满载直驶状态后，只受理内呼，而不响应厅外召唤。（六） 超载保护如电梯检测到已处于超载状态，轿厢内的蜂鸣响起，操纵箱上的超载灯发亮，同时门保持打开，电梯无法启动。（七） 轿厢照明和风扇的自动控制电梯在设定时间内无人召唤及无消防、地震、电源紧急运行，轿厢的照明和风扇自动关闭，一旦有呼梯信号轿厢和风扇自动打开。（八） 到站钟当电梯轿
4、厢到达乘客厅外召唤楼层，轿顶上的到站钟将会响起，提醒乘客电梯到达；（九） 司机服务1、电梯的司机操作必须通过操纵箱内的“司机”开关切换，一旦进入司机操作，关门和厅外呼梯将无法操作；2、当电梯有呼梯信号时，司机必须通过持续按住关门按钮直到关门到底为止，电梯才会启动，驶往呼梯楼层，并自动开门；如果在关门未关到位时，松开关门按钮，则门将会重新打开；3、如果在司机状态，电梯运行过程中按住直驶按钮，电梯将不会响应外呼信号，而直接驶向轿内指令楼层；（十） 消防状态运行1、当发生火灾时，打开撤离层（基站）的消防开关后，电梯即进入消防运行状态；2、进入消防状态运行时，电梯返回撤离层（基站）前，外召信号和轿内指
5、令都不能登记，已登记的信号立即撤离；3、进入消防状态运行时，如电梯正在背离撤离层的方向运行，则就近停靠，不开门，并立即反向直驶撤离层。4、进入消防状态运行时，如电梯停在某一层站，则立即关闭轿厢门和层门，直驶撤离层；5、进入消防状态运行时，如电梯正在向撤离层方向运行，则电梯直驶撤离层；6、进入消防状态运行时，电梯到达撤离层后，自动开门放客，然后电梯进入独立运行状态。专供消防员救援使用，并且开关门用手动控制，每次只能接受一个内指令。（十一） 电梯维护保养说明1、电梯处于检查或修理时，不允许载客和载货，各层门口。应挂“检修停用”的牌示；2、当不需要轿厢运行时，应断开相应位置的开关：A、在机房时应将电
6、源总开关切断；B、在轿顶时将安全钳联动开关和轿顶检修箱的急停开关断开；C、在坑底时应将限速器张紧装置的安全开关，底坑急停开关或其它安全开关断开；3、手灯必需用带有护罩的36V及以下的安全电压；4、更换熔断器，只能使用相同额定电流的熔断芯（或丝），禁止使用修复的或更大的电流熔断芯（或丝）； 5、工作时应有主持和助手协同进行；6、工作时如需有司机配合进行，司机要精神集中，严格服从维修人员的指令；7、严禁维修人员在井道边和探身至轿厢地坎上，各跨一只脚来进行较长时间的检修工作；8、严禁在对重运行范围内进行维护、检修工作（不论在底坑或轿顶有无防护栅栏），当必须在该处工作时，应有专人负责看管轿厢停止运行开
7、关的条件下进行；9、检修时，如需拆掉电源总开关两侧或电机接线盒的导线，当恢复接线时，必须保证相序正确，并要试运行，检查曳引机转向是否正确；10、电梯根据国家所规定每周年定期检验一次，未定期检验及检验不合格的不得投入使用。（十二）被困乘客的救援1、与被困人员取得联系，并询问受伤人员情况；2、关闭机房的总电源开关；3、让被困人员关闭轿厢门或退离轿厢入口，在轿厢可能移动时应通知被困人员；4、操作制动释放杠杆，通过盘车手轮使轿厢按需要的方向移动；5、如轿厢到达最近的层站（通过绳索标记识别），松开制动释放杠杆；6、通过三角钥匙打开轿厢位置的厅门，让被困人员向外离开轿厢。 二、 消防系统（一） 火灾自动报
8、警系统：1、每月检查物业公司专业人员（必须持上岗证）每月应检查集中报警控制器的功能是否正常。检查方法：有自检，可通过板动自检，巡检开关来检查其功能是否正常。同时检查复位、消音。故障报警的功能是否正常。2、月度试验物业公司每月度应对火灾报警系统的功能作下列试验和检查：按生产商说明书的要求，用专用加烟、加温等试验器分期分批试验探测器的动作是否正常。确认灯显示是否清晰，试验中发现有故障或失效的探测器应及时拆换。试验火灾警报警的声、光显示是否正常。自动喷水来火系统管网上的水流指示器、压力开关等是电动报警装置，也应试验它们的报警功能信号显示是否正常。备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次光电源和备用电
9、源自动转换试验。检查其功能是否正常。具体试验方法：切断主电源，看是否自动转换到备用电源供电，备用电源指示灯是否亮灯。4小时后，再恢复主电源供电，看是否正动转换再检查一下备用电源是否正常充电。联动控制系统功能应用自动或手动检查下列消防控制设备的控制显示功能是否正常。A、 防排烟机、正压送风机、送风口等设备。B、 室内消火栓、自动喷水灭火系统的控制设备。C、 火灾事故广播、火灾事故照明及疏散指示标志灯。以上试验均应有信号反馈至消防控制室，且信号清晰。强制电梯停于首层试验。消防通信设备应进行消控室与所设置的所有对讲电话通话试验，电话插孔通话试验，通话应畅通，语音清楚。检查所有的手动、自动切换开关，如
10、电源转换开关，灭火转换换开关，防排烟设备等转换开关是否正常。进行强切非消防电源功能试验。直观检查所有消防用电设备的动力线、控制线，报警信号线传输，接地线及设备等是否正常。3、清洗点型感温、感烟探测器运行一年后开始，每年必须全部清洗一遍，清洗后，应作响应阀值及其他必要的功能试验，试验不合格的探测器一律报废，被拆换检修的探测器应选用同型号探测器补替。清洗时可分期分批进行，也可一次清洗。4、物业公司应具有日常的维护所必需的备品备件，专用工具及试验器，设备专用维修工具，加烟试验器、加温试验器等。5、运行中如发现设备运行不正常，应及时检修，保证系统正常运行，并作好记录。（二） 消防供水设施1、每月定期检
11、查自动喷水灭火系统是否正常运行。如有无水源变化，水源的水量，水压及水泵的情况是否正常。2、检查蓄水池是否有过产品沉淀物，一般情况下，蓄水池每半年清洗一次。3、水泵应该定期启动，检查其工作状态和性能。试验水泵时应打开排水阀，使水不致进入系统管道内。4、水泵的动力，应检查停电状态下的应急措施。5、报警阀应定期检查（每月一次）。检查的方法是打开警铃校验旋塞即试水阀，30S内警铃发生铃声报警。如果警铃不发出铃声，则应检查警铃的过滤器，排出其水垢，泥砂及污物，使水畅通，防止报警失灵。若将警铃校验旋塞关闭后，警铃仍然连续发出声响，则可能发生以下三种故障：校验旋塞未完全关紧，应关紧旋塞；在报警阀座的环形水槽
12、上积聚障碍物，致使阀瓣关闭不严，应清除障碍物。报警阀阀瓣下的橡胶老化皱褶，应更换橡胶垫。三、 智能系统1、电梯对讲系统：分机呼主机：按电梯内呼叫按钮即可；主机呼分机：按住“CLL”键即可。3、监控系统：管理中心共设3台监视器，可切换商住楼内来自5个入口点、26层电梯前室及3部电梯的信息，实施监控；4、背景音乐系统：管理人员可在管理中心对音响和功放等设备进行操作；5、抄表系统：此系统通过管理中心计算机及耗能管理软件，抄收人员可直接在管理中心抄收到计量表的数据以及处理结果；6、智能系统的维护和保养。必须由专业人员（持证上岗）或委托相应资质单位进行维修和保养。严禁非专业人员进行操作。第三章 注意事项
13、为了商住楼优美的环境，保证设备的可靠运行，保证住户的人身和财产安全，方便住户生活，对168住宅塔的装修使用时物业管理单位要制订一整套的管理制度。同时，应注意事项。一、 装修注意事项1、不得擅自改变或破坏房屋结构；2、阳台栏杆为外围护结构，不得随意降低或拆捣；3、不得在外墙设置任何附着物及墙面凿洞等损坏外墙面粉刷层，影响房屋的美观及墙面的渗漏；4、户内分隔墙必须使用轻质隔墙材料，严禁采用砌块、灰砂砖，非轻质隔墙；5、屋面平台可供设计所规定的用户使用，用户不得任意改变屋面结构，不得搭设构筑物，分隔时严禁在屋面上开凿和打膨胀螺栓等破坏屋面防水层；6、进户门及门锁均为防盗门和防盗锁；7、门窗需注意正确
14、使用，以防人为破坏；8、厨房排烟孔严禁改变位置；9、卫生间管道位置严禁擅自移位，以免造成漏水；10、装修时要对管道口、地漏口做好临时封堵，不得将杂物掉进雨、污、废水管道内，以防管道堵塞；11、排水排污管道检查口不得固定死；12、室内所有墙体和楼地面可能埋有电气管线、给水管、严禁擅自捣割；13、有线电视、电话接线面板、对讲门铃不宜擅自移位；14、供气设施严禁擅自移位，如确需移位，请与相应施工单位联系；15、屋面落水口均设有网罩，在使用期间应及时清理落水口，以免堵塞造成屋面积水或漏水。二、 电梯使用及维护注意事项（一） 电梯使用须知1、严禁超载运行，当电梯超载时，蜂鸣器会发出呜叫，请立即调整载重量
15、，以免发生危险；2、不允许装运易燃、易爆、易腐蚀的危险物品，不允许利用开启电梯门或轿顶安全窗来装超长物件；3、轿厢内禁止吸烟；4、客梯不要作为载货电梯使用；5、严禁厅门外用手扒开厅门；6、请勿在轿厢内请乱蹦乱跳，以免促使轿厢安全装置产生误动作而停止运行；7、请不要乱按无关的按钮；8、请爱护电梯，不要用硬物件敲打按钮，以免发生故障；9、儿童搭乘电梯，应由大人随同，以免发生意外；10、当有需特别照顾的人一同乘电梯时，请你用手挡住门，让他们先进入电梯，离开时，用同样的方法让他们先安全离开电梯；11、乘梯时身体不要依靠在轿厢门上；12、不要因个人情况而将电梯长时间停留在某一楼层，而影响其他乘客使用；13、电梯发生故障而关人时，乘客请不要慌张，应通过轿厢对讲系统设法与外界联系；14、火灾或地震时，严禁使用电梯。三、 消防设施使用注意事项1、消防系统应安排专职人员负责系统的管理、操作和维护，无关人员不得随意触动；2、系统的操作人员应经过专门培训，并经消防监督组织考核合格的专业人员担任，值班人员应熟悉掌握本系统的工作原理及操作规程。应清楚了解本商住楼报警区域的划分和火灾自动报警部位号；3、火灾自动报警
