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1、只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！别忽视，营改增对土地增值税纳税人有这些影响【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（财税201643号）规定，契税、出租房屋的房产税和个人所得税的计税依据不包含增值税，这意味着在取得同样收入的情况下，营改增后以上税种的计税依据将减少，纳税人实际税负将减轻。但土地增值税因为其独特的计税原理，纳税人的实际税负将不会如此简单的“一减了之”。影响土地增值率的第一个因素财税201643号文件第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。中华人民共和国土
2、地增值税暂行条例等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。根据上述规定，如果营改增前土地增值税纳税人转让房地产收入为R，扣除项目合计为r，且该纳税人具有增值税一般纳税人身份，在取得相同含税收入的情况下，营改增后转让房地产的增值税销项税额（R土地出让金）（111%），含税收入与销项税额之差为转让房地产的不含税收入。影响土地增值率的第二个因素如果扣除项目涉及的增值税进项税额要从销项税额中抵扣，同样以不含税金额计入扣除项目：其中，假设r1、r2、r3分别为购入建筑材料、购入建筑服务、运输服务和购入其他有
3、关服务的扣除项目，则营改增后三项扣除项目分别为r1（117%）、r2（111%）、r3（16%），可见扣除项目金额同样减少。影响土地增值率的第三个因素营业税作为营业税金及附加，属于土地增值税暂行条例第六条规定的，可以列入扣除项目的“与转让房地产有关的税金”，但是营改增后缴纳的增值税不能作为“与转让房地产有关的税金”扣除，这将减少扣除项目，从而影响土地增值率。例：A房地产企业销售自己开发的房地产项目，假设转让取得的含税收入为15000万元，扣除项目中，土地出让金为3000万元，开发成本中建筑材料为3000万元，外包建筑人工为1000万元，房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产
4、项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明），房地产开发费用的计算扣除比例为10%。如果忽略印花税，则营改增之前，各项扣除项目的金额为：1.土地出让金3000万元；2.开发成本300010004000（万元）；3.开发费用（土地出让金+开发成本）10%（30004000）10%700（万元）；4.与转让房地产有关的税金营业税城市维护建设税教育费附加地方教育费附加150005%150005%（7%3%2%）840（万元）；5.加计扣除（土地出让金开发成本）20%=（30004000）20%1400（万元）。以上5项扣除金额合计为9940万元，则土地增值率（150009940）9940100%5
5、1%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。应缴纳土地增值税（150009940）40%99405%1527（万元）。营改增后，假设A企业所有成本均取得按照适用税率计税的增值税专用发票，则转让房地产应缴纳增值税（150003000）（111%）11%1189.19（万元），不含税转让收入150001189.1913810.81（万元）。各项扣除项目的金额为：1.土地出让金3000万元；2.开发成本3000（117%）1000（111%）3465（万元）；3.开发费用（土地出让金开发成本）10%（30003465）10%646.5（万元）；4.与转让房地产有关的税金=城市维护建设税+教育费附加+
6、地方教育费附加1189.193000（117%）17%1000（111%）11%（7%3%2%）78.5（万元）；5.加计扣除（土地出让金开发成本）20%（30003465）20%1293（万元）。以上5项扣除金额合计为8483万元，则土地增值率（13810.818483）8483100%63%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。应缴纳土地增值税（13810.818483）40%84835%1706.97（万元）。提示营改增后纳税人的税负虽然因转让收入不含税而比营改增前下降，但是增值税不再计入与转让有关的税金，开发成本也因同样的原因而下降，且因此而导致可扣除的费用限额和加计扣除金额下降，因此土地增值率和土地增值额可能会有所上升，导致土地增值税纳税义务增加，需要房地产企业特别关注。总而言之，企业财务人员通过税收筹划，将税收杠杆的制约导向功能有机地融会到企业财务决策和战略选择中，以期优化企业市场价值取向，促使企业整体理财行为的科学化，最终实现企业的最大效益。同时，随着税收筹划活动在企业经营活动中价值的体现，税收筹划风险应该受到更多的关注。因此，企业在进行税收筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。本文由梁志飞老师编辑整理。
