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4、设单位：北京国美置业有限公司5三、项目法人：黄光裕5四、项目可行性研究的依据：5五、项目区位状况5六、项目四至5七、项目规划条件6八、项目建设条件6九、项目进展情况6十、项目建设内容7十一、项目技术经济指标7十二、项目所在位置图示：8第二章 建设单位介绍12第三章 市场分析13一、大区域市场宏观环境分析13二、北京经济发展状况13三、丰台区经济发展状况：14四、科技园经济状况141、中关村科技园区经济发展分析142、中关村科技园区丰台园经济发展分析15五、区域交通便利，商业发展潜力增大17六、项目市场调查分析181.项目周边住宅市场调查：182.区域写字楼市场调查203.区域酒店物业市场调查2
5、24.区域批发市场市场调查24七、项目市场预测及总体定位251.市场预测：252.项目总体定位：26八、客户群定位26第四章 项目建设方案及竞争分析27一、项目建设方案271.建造32万平米的商业中心：273. 建设一个5.28万平米的酒店式公寓274. 打造一个3.8万平米地标性的高层写字楼28二、项目竞争分析281.32万平米的商业中心282.酒店式公寓283.写字楼28第五章 环境保护与综合利用30一、环境保护30二、综合利用及治理方案30三、环境影响评价30四、综合节能31五、消防安全31第六章 项目开发建设计划33一、前期设计工作控制点：33二、国美商都A区（大地块）施工控制点.33
6、1.A区7层工程进度计划332.国美商都项目A区8-25层工程进度计划34三、国美商都B区（小地块）施工控制点.341.B区7层工程进度计划342.B区825层工程进度计划34第七章 投资估算和资金筹措35一、投资估算编制依据：35二、投资估算编制范围：35三、用地平衡表及基本规划指标35四、项目静态投资估算：36五、项目动态投资估算：37六、资金投入计划与资金筹措表：38第八章 项目财务分析39一、国美商都项目经营期收益预测计算系数表：39二、项目损益表：40三、自有资金现金流量表41四、贷款还本付息计算表39第九章 风险分析和控制策略40一、宏观系统风险401、政策风险402、利率风险40
7、3、不可抗力风险40二、项目经营风险41三、市场风险41四、财务风险42第十章 结论43 第一章 项目概况一、 项目名称：国美商都二、 项目建设单位：北京国美置业有限公司三、 项目法人：黄光裕四、 项目可行性研究的依据：1. 北京市规划委员会规划意见书及附图（2004规意字0954号）建筑用地钉桩通知单（2003拨地0279）2. 关于进行中关村科技园二期产业基础土地统一开发工作的批复（京计基字2000第1366号）3. 北京市国有土地使用权挂牌出让成交通知书(京土整储挂函(丰）2005008号)4. 建设用地规划许可证（2006规（丰）地字0006、0007号）五、 项目区位状况国美商都项目
8、位于丰台区科丰桥南，中关村科技园丰台园内，为相邻两幅宗地，地块标号分别为31-A、35-A1，京石、京开，京津塘，京沈四条高速路近在咫尺。根据北京市总体规划，丰台区将建设成为北京的物流中心和长途交通枢纽，这为项目的建设提供了难得的交通优势。六、 项目四至31-A地块：东至基地九号路；南至基地环二路；西至丰葆路；北至南四环绿化隔离带。35A1地块：东至万寿路南沿线；南至35-A2地块北侧红线；西至基地九号路；北至南四环路。七、 项目规划条件容积率：4.5控高：100米绿化率：30%建筑密度：35%用地性质：公建用地。可以建设酒店、会展中心、综合写字楼、购物中心、高档休闲娱乐场所等设施。八、 项目
9、建设条件项目所在地块已经由北京丰台科技园区建设发展有限公司对该宗地进行土地一级开发，基本完成三通一平建设(交地标底为六通一平土地)，可以满足开工条件。项目周边大市政配套设施调查资料见附件一。注:六通一平是指宗地土地平整,通上水、下水、通路、通电、通电信、通天然气。九、 项目进展情况1、 已于2005年5月18日与北京市国土局签定土地出让合同，缴纳4100万土地出让金。2、 与商业地产领军企业万达集团达成战略合作协议，共同打造30万平米的商业中心。以“订单商业地产”闻名的大连万达集团，目前在国内19个城市建了21个购物中心，总面积达到300万平方米，在商业地产领域具有丰富经验和客户资源3、 与世
10、界排名前五名的设计公司美国RTKL国际有限公司签署了设计委托合同，为项目能够以世界级的水准运作打下坚实基础。4、 2006年3月份，取得用地规划许可证。十、 项目建设内容 本项目拟建规模达56.12万平方米，其中地上建筑面积为35.35万平方米，地下建筑面积为20.77万平方米。建设内容包括商业、酒店式公寓、写字楼等，见下表。项目商业酒店式公寓写字楼其它规模 （万m2）32.855.283.814.2十一、 项目技术经济指标项目主要技术经济指标序号指标名称单位指标一建设规模1项目建设用地平衡m21.1道路广场用地m219664.51.2绿化用地m223597.41.3建筑用地m235396.2
11、9其中35-A1m224175.0831-Am211221.211.4合计m278658二建设指标绿化率%30%建筑密度%45%容积率%4.5三建设总投资万元322,664.71四项目开发期月34五建设期月25十二、项目所在位置图示：1. 中关村科技园丰台园位置图示：2. 科技园区规划图示：3. 项目周边交通图示： 四环科丰桥俯拍 北京市地铁规划图4. 项目及周边效果图5. 项目所在位置图示：第二章 建设单位介绍北京国美置业有限公司，成立于2005年6月24日，是由北京国美置业有限公司和北京鹏润投资有限公司共同出资成立的有限责任公司。属于黄光裕先生名下之产业。黄光裕先生被称为中国的山姆.沃尔顿
12、，是2004、2005年胡润富豪榜首富。公司贯彻产业投资为基础，资本运营为手段，提升行业竞争优势的发展策略，整合资源，传承构筑极致风景，创造美好生活的理念。起始北京进而对全国的房地产领域进行全面拓展，力争在开发规模、开发品质、经营理念、开发服务等方面，做国内地产经营的楷模，与世界品牌企业接轨，实现知识资本与金融资本的完美结合。2005年4月18日，国美置业在北京市土地整理储备中心竞价摘牌获得北京市2005年最大的招拍挂项目-科技总部新区核心商务区35.39万平方米公建用地的土地使用权，即国美商都项目的土地使用权和开发权，北京国美商都建设开发有限公司的名称也因此而来， 国美商都项目将由该公司全权
13、负责开发与建设。国美商都公司注册情况如下： 成立时间：2005年6月24日 注册地点：北京市丰台区科学城海鹰路9号2号楼468室（园区） 注册资本：1000万元人民币 企业类型：有限责任公司 法人代表：黄光裕 经营范围：房地产开发 出资方式：全部现金出资 股权结构：北京国美置业有限公司占80%；北京鹏润投资有限公司占20%。第三章 市场分析一、 大区域市场宏观环境分析随着中国改革开放进程的加速，沿海经济带,长江经济带,陆桥经济带及京九经济带的形成和以广州为龙头的珠三角城市群,以上海为龙头的长三角城市群和以北京,天津为龙头的京津唐城市群正悄然浮出水面,中国城市化发展战略大格局基本形成,标志着我国
14、区域经济发展进入了一个新的阶段.京津唐城市群,是京九经济带和沿海经济带的交汇地区,中心城市是北京和天津,还包括唐山,秦皇岛和廊坊等城市,是我国北方最大的城市群,也是我国集资源,地缘,政治,经济四方面优势于一体的重要经济核心区。北京扮演的是中华人民共和国政治、文化的权威,首脑决策的中枢，区域经济的龙头，未来的发展不可限量。二、 北京经济发展状况国美商都项目地处的北京南城，是未来北京经济发展延伸的重点，具有明显的地域和区位优势。2005年，北京市实现地区生产总值6814.5亿元，比上年增长11.1%。其中，第一产业增加值97.7亿元，下降1%；第二产业增加值2100.5亿元，增长11.7%；第三产业增加值4616.3亿元，增长11.2%。按常住人口计算，当年人均GDP达到44969元（折合5457美元），比上年增长8.1%，是200
