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1、（二）土地登记地籍管理十一五发展规划纲明确，要进一步健全土地登记制度。继续开展不动产统一登记制度研究，推动建立统一机构、统一程序、统一效力的不动产统一登记制度。例题：为进步健全土地登记制度，应该推动建立( )的不动产统一登记制度。（2008年土地管理基础与法规试题）A统一机构 B统一程序 C统一效力 D统一时点 E统一用途答案：ABC解析：继续开展不动产统一登记制度研究，推动建立统一机构、统一程序、统一效力的不动产统一登记制度。1土地登记概述地籍所研究的地籍管理措施体系是土地管理的基础与核心之一；所研究的地籍制度中土地登记是确定土地产权的法律手段。（1）土地登记的法律、法规依据：宪法、民法通则
2、、1962年9月农村人民公社工作条例修正草案、土地管理法、城市房地产管理法、担保法、物权法、土地管理法实施条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、土地登记办法、确定土地所有权和使用权的若干规定、土地权属争议处理暂行办法等。2007年11月28日，国土资源部为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国土地管理法实施条例，制定出台了土地登记办法，自2008年2月1日起施行。土地登记，是指将国有建设用地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权
3、利记载于土地登记簿公示的行为。国有建设用地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。例题1：土地登记，是指将( )、以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。A国有土地所有权 B国有土地使用权C集体土地所有权 D集体土地使用权E土地抵押权、地役权答案：BCDE解析：土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。例题2：确定土地产权的法律手段是( )。（2007年
4、土地管理基础与法规试题）A地籍调查 B权属调查 C地籍测量 D土地登记答案：D解析：基础考核点。地籍所研究的地籍管理措施体系是土地管理的基础与核心之一；所研究的地籍制度中土地登记是确定土地产权的法律手段。（2）土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。土地登记应当依照申请进行土地登记以县级行政区为单位组织进行。（3）土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。跨县级
5、行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。在京中央国家机关使用的土地，按照在京中央国家机关用地土地登记办法的规定执行。例题1：某企业跨两个县用地，在进行土地登记时应该( )。（2009年土地管理基础与法规试题）A在所涉及土地面积比例较大的县级人民政府办理土地登记B报土地所跨区域各县级人民政府分别办理土地登记C报上级市人民政府进行登记D报省国土资源厅登记答案：B解析：土地登记办法规定，跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。例题2：国土资源行政主管部门在办理土地所有权、土地使用权、土地抵押权和地役权登记手续前，应当报经同级人
6、民政府批准。( )答案：解析：国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。例题3：集体土地登记发证由( )以上人民政府负责。（2007年土地管理基础与法规试题）A乡(镇) B县级 C市级 D省级答案：B解析：土地登记办法第三条规定，土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项
7、权利证明书。例题4：土地登记以( )为单位进行。（2007年土地管理基础与法规试题）A土地使用者 B土地所有者 C宗地 D地块答案：C解析：法规考核点。土地登记办法第五条规定，土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。2土地登记的类型（1）土地登记制度类型根据登记的内容和方式的不同，各国土地登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。理论基础：对抗要件主义契据登记制 主要内涵：双方一经产生债的系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。主要特点：采取形式审查，登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。土地登记制度理论基础：成立要
8、件主义主要特点：只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。产权登记制权利登记制：采取实质审查主义，登记有公信力，对抗善意第三人分类 托伦斯登记制：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载。1）契据登记制契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为土地权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，土地权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公
9、示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。 目前采用契据登记制的有：法国、比利时、苏格兰、意大利、西班牙、葡萄牙、日本、美国的多数州、南美等国家。契据登记制的特点包括：订立契据即可生效。对土地权利的变更，只要当事人意见一致，订立契据即可生效。登记仅仅是为了对抗第三者，而不是生效的必要条件。登记只是形式审查。登记机关对登记申请，只是形式上的审查，只要申请手续完备，契据成立合法，就可按契据内容办理登记，而对权利的变更不作实质性的审查。登记不具有公信力。登记的土地，在法律
10、上没有公信力，例如，已登记的事项，若实体上认为不成立而无效时，就可以推翻。属于动态登记。动态登记是指不仅登记现状，也登记变更情况。2）产权登记制产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关土地权利的转移或他项权利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，土地受让人或他项权利的权利人的土地所有权或土地他项权利才告成立。将登记作为土地权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。第一、权利登记制。登记机构对权利人的申请进行实质性审查，登记是由土地所在地的登记机构
11、备置登记簿，簿上记载土地权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该土地产权状态，若土地权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国登记制”。 目前采用权利登记制的国家有：德国、奥地利、瑞士、荷兰、捷克、匈牙利、南斯拉夫、埃及等。权利登记制的特点包括：登记具有强制性。土地权利的变更，必须办理登记，方能生效，登记具有强制性。登记是生效的必要条件。土地权利的变更，必须办理登
12、记才生效，因此，登记是产生效力的必要条件。进行实质性审查。登记机关对登记申请，必须进行实质性审查后，才准予登记。例如，申请手续是否完备，权源是否成立，权利变更是否真实，审查清楚，才允许登记。登记具有公信力。土地权利一经登记，登记簿上所载事项，受到法律保护，因此，已登记的权利内容是可信赖的，在法律上具有公信力，能对抗第三者。第二、托伦斯登记制。为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，土地权利一旦载入政府地籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使土地权利。其主要特点是：土地权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制
13、登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。目前实行托伦斯登记制的主要有：澳大利亚、新西兰、加拿大、菲律宾、英国、美国的若干州(加利福尼亚、伊利诺斯、马萨诸塞、俄勒冈等)等。托伦斯登记制的特点包括：土地权利变更不经登记不生效。托伦斯登记制虽不强制一切土地都必须申请登记，即初始土地登记，由当事人自行决定，政府不强制登记。但一经登记后，土地权利的变更，不经登记不生效力。进行实质审查。登记机关对申请登记的案例，有实质审查权力。登记具有绝对公信力。土地权利一经登记，即有不可推翻的效力，受到法律的保护，因此，具有绝对公信力。发给权利证书。登记完毕，登记机关发给权利人
14、土地权利证书，作为取得土地权利的凭证，并有附图，以辅助登记簿及文字说明的不足。登记机关赔偿责任。登记如有虚假、错误、遗漏，使权利人受到损害时，登记机关应负损害赔偿责任。为此，创设登记保证基金。例题：世界各国实行的主要土地登记制度有( )。（2007年土地管理基础与法规试题）A权利登记制 B契据登记制C科斯登记制 D詹姆斯登记制E托仑斯登记制答案：ABE解析：基础考核点。根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。（2）我国土地登记制度的特点我国现行的土地登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的
15、特点，概括起来，主要有以下几点：属于强制登记。土地登记办法规定，国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者，必须依法申请土地登记。土地使用者、所有者凡不按规定如期申请土地登记的，按照非法占地的处理办法论处。土地权利经登记受法律保护。根据土地管理法第十三条，“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。进行实质性审查。土地登记是一项严肃的法律行为，必须经过严格的审查。在土地登记程序的权属审核阶段，要经过初审、复审、公告(变更土地登记除外)、批准等步骤，重点对权源是否合法、界址是否清楚、面积是否准确、土地用途、地价是否合理、有否土地他项权利等进行实质性的审查。土地权利人对审核结果无异议，经人民政府批准后，才能按规定办理注册登记。登记具有绝对公信力。土地登记办法规定了土地登记的程序，即：土地登记申请权属审核注册登记颁发或者更换土地证书。对申请人提出的土地登记申请，要进行审查，并将审查结果予以公告，公告期满，经
