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1、一、名词解释 1、基准地价 是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 2、市场比较法 也称比较法、市场法、交易实例比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产(即可比实例)进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。3、成本法 又称成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。4、重置价
2、格 又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。5、经济折旧 又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。外部折旧区可以分为永久性的和暂时性的。6、收益法 又称收益资本化法、收益还原法，是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价格。7、标定地价 是指一定时期和一
3、定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。8、重建价格 又称重建成本，是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。9、功能折旧 又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等等。 10、假设开发法 又称剩余法，是将预计的估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对
4、象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得出，需要求取的是土地价格。二、单选题 (1) 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元m2，乙为800元m2，丙为500元m2，其容积率分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买( A )。A甲 B乙 C丙 D无法确定(2) 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为( A )。 A拍卖价格招标价格协议价格 B拍卖价格协议价格招标价格C招标价格
5、拍卖价格协议价格 D招标价格协议价格拍卖价格(3) 房地产价格实质上是房地产( B )的价格。A开发成本 B权益 C物质实体 DB和C(4) 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( C )。 A空间直线距离 B交通路线距离C交通时间距离 D至市中心距离(5) 某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为( B )万元。A100 B70 C60 D40(6) 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估，总地价为180万元，该宗土地的单价为( D )元m2。A100 B300 C300 D900
6、(7) 房地产估价中的价值，一般是指( B )。A使用价值 D交换价值 C投资价值 D账面价值(8) 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按什么用途进行估价? （ C ） A商业 B超市 C服装店 (9)寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下面四个方面依序筛选( A )。A法律上的许可性；技术上的可能性；经济上的可行性；能否使估价对象价值最大B技术上的可能性；经济上的可行性；能否使估价对象价值最大；法律上的许可性C经济上的可行性；技术上的可能性；法律上的许可性；
7、能否使估价对象价值最大D能否使估价对象价值最大；经济上的可行性；技术上的可能性；法律上的许可性(10) 某估价事务所在2008年6月20 日至7月10日评估了一宗房地产于2010年6月30日 的价格之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估计时点应为( A )。 A2010年6月30 日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指定的日期(11) 下列运用比较法进行估价的步骤正确的是( B )。选取可比实例搜集交易实例建立价格可比基础进行交易日期修正进行交易情况修正进行房地产状况修正求取比准价格 A B C D(12) 收益法的理
8、论依据是( D )。 A生产费用价值论 B经济原理 C替代原理 D预期原理(13) 评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会( A )。 A越高 B越低 C不变 D难说(14) 以收益为目的出租房地产。从租赁收入中扣除的费用不包括( D )。 A管理费 B保险费 C税金 D利润(15) 运用成本法评估所得价格，通常称为( B )。 A成本价格 B积算价格 C购买价格 D收益价格(16) 对坐落在市中心商务区的清代古建筑群运用成本法估价时，适宜采用( C )。 A重置成本 B完全成本 C重建成本 D实际成本(17) 房屋完损等级分为( C )类。
9、 A三 B四 C五 D六(18) 某房地产2000年5月建成，2010年5月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为( D )。 A20 B30 C50 D80(19) 房地产开发成本的增加( C )房地产的价格。 A必定提高 B必定降低 C不一定提高 D不一定降低(20) 对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有( C )。 A可改变用途的旧建筑物 B在建工程 C竣工工程 D待开发土地(21) 现货房地产与期货房地产估价的不同点是( D )。 A估价时点不同 B交易日期不同C估价目的不同 D估价对象的状况不同(22) 补地价=(增加后的容积率原容积率) (
10、 C ) 原容积率下的地价。 A土地总面积 B增加后的容积率C原容积率 D建筑面积(23) 某宗房地产的土地面积为1 000m2，建筑面积为1 400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元m2和50元m2，则该宗土地的减价修正额为( B )元m2。A50 B250 C300 D350(24) 一般来说，社会治安状况差，对房地产价格的影响是( A )。A降低房价 B提高房价 C对房价没有影响(25) 房地产估价师小王家有一套房子要出售，买方想要对房地产进行估价，以便了解房地产价格和便于今后办理过户手续，请问小王及其所在的估价机构能接受这一笔估价业务吗?（ C ）A能 B不
11、能 C根据具体情况 (26) 与比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( D )。 A均衡原理 B预期原理 C竞争原理 D替代原理(27) 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( C )。 A同一地区 B同一城市 C同一供求范围内的类似地区 DA或C(28) 用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( C )个别因素修正。 A环境因素 B质量因素 C区域因素 D新旧程度(29) 某类房地产，在其购买中，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8，自有资金要求的年收益率为15，则该类房地产的资本化率为( C )。
12、A10 B11 C101 D111(30) 有关收益法说法有误的一项是( D )。A收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 B从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和 C收益法是以预期原理为基础的 D将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用并不是等同的(31) 从卖方角度看，成本法的理论依据为( A )。 A成本费用价值论 B替代原理 C效用价值论 D预期原理(32) 投资利息包括( D )的利息。 A土地取得成本 B土地开发成本 CA+B DA+B+管理费用(33) 建筑物
13、内部布局过时、设备落后引起的折旧属于( C )。 A物质折旧 B经济折旧 C功能折旧 D有形折旧(34) 用成本法估价时，房屋现值=( C )。 A房屋重置价格年折旧额尚可使用年限 B房屋重置价格年折旧额耐用年限 C房屋重置价格成新率 D房屋重置价格年折旧额(35) 某办公楼2000年建成，2010年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为50年。建筑物的经济寿命为45年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为( B )年。 A35 B45 C50 D60(36) 用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( C )。 A收回 B摊销 C减损 D补偿(37) 在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是( A )。 A用途 B规模 C档次 D建筑结构(38) 用基准地价修正法评估宗地价格的一个最重要
