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1、 个人按揭贷款缺陷究竟在哪里商业银行房地产贷款风险治理指引、房地产抵押估价指导意见等文件规定，抵押物价值确实定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进展整体性评估。应充分估量抵押房地产在处置时可能受到的限制、将来可能发生的风险和损失，不应高估市场价值，不应低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。然而，目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中，无论是商业银行内部自行评估还是托付中介机构进展评估，一般都简洁地采纳市场比拟法，比照周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘或房产的价值，而没有更多地考虑房地产市场的进展阶段和水平
2、、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置本钱、以及将来可能发生的风险和损失，高估按揭房产价值的同时使评估形同虚设。在以上状况下，大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这样的做法，在市场过热、投机盛行、房价虚高的房地产市场进展阶段，存在着严峻的制度缺陷和风险隐患，却始终没有引起我们应有的重视。首先，以交易价格为根底确定按揭贷款价值是造成房价高企的内在动力。房地产商通过与其制造或掌握的并没有真实购房意图的虚拟购房者签订提高销售单价（变相“零首付”）的购房合同的方式；或者以给真实购房者供应全部或局部首付款等优待条件诱其高价购房的方式，夸张住房需求，套取银行
3、贷款。这样，房地产商必定想尽方法造就虚高的交易价格，以便猎取以此为根底确定的高额按揭贷款。银行发放的按揭贷款金额远大于所购房屋的真实价值，而这局部高于其真实价值的以交易价格为根底确定的贷款，经由按揭购房者转到房地产商的手里。其次，以交易价格为根底确定按揭贷款价值是造成房价与空置率同步上升这一非正常现象的根本缘由。房价上涨说明供不应求，而空置率上升则说明供大于求，此相悖现象同时存在的缘由，就是这种存在严峻制度缺陷和风险隐患的估价方式。在此种估价方式下，越高的交易价格获得的按揭贷款额度越高，就越可以掩盖大量空置房本钱，而不用过多占用房地产商的自有资金，并足以弥补房地产商制造或掌握虚拟购房者的本钱、
4、促成真实交易的首付款本钱以及囤积土地、房屋的本钱等。因此，即使维持较高的房产空置率也不需要降价；相反，通过囤积土地、捂盘销售等方式将大量房源隔离于市场，人为造成供应缺乏，加剧市场紧急气氛，使房地产商在拉高房价的同时维持较高的空置率，坐享超额利润。第三，以交易价格为根底确定按揭贷款价值的做法，将房地产商和投机者拉高价格所形成的全部市场风险转嫁给了银行。对银行而言，持有大量的以房地产为抵押的资产，从外表上看，扩大了银行优质资产规模、改善了资产质量、提高了当期赢利、保障了风险掌握。但实质上，在此种估价方式下，抵押在银行手中的房产由于严峻偏离其真实价值，一旦虚拟购房者有意违约，那么银行或将支付较高的变
5、现本钱，或将面临难以变现的可能，甚至在市场发生逆转、虚高房价向真实价值回归时，将承受房价下跌所造成的巨大损失。综上所述，为了彻底从体制和机制上转变房地产商将风险和责任全部转嫁给银行，银行被动成为房价上涨主要推动力的现状，需要重新评价个人住房按揭贷款制度。其中最根本的制度改革就是采纳更为科学合理的按揭贷款价值确定依据，以房地产本钱价格和社会公认的利润水平为根底确定按揭贷款价值，从而挤出房价虚高造成的泡沫、降低风险，平抑过高的房价，冷却过热的市场。超出这一价值的虚高价格及利润由房地产商和购房者共同担当，由此带来的市场风险也由房地产商和购房者共同担当。因此本文建议，在我国房地产市场进展的现阶段，对按
6、揭房产的价值评估不应依靠于建立在市场交易价格根底之上的评估方式，而应当以本钱估价法作为按揭房产价值评估的根本方法，同时参照收益现值法和市场比拟法的评估结果，综合考评不同评估方法下按揭房产的评估价值，相互参考验证，取较低者作为发放按揭贷款的价值依据。对于商业银行而言，以本钱法为根底确定按揭贷款价值，可能会带来按揭贷款额度的降低，在肯定程度上影响商业银行的当期收益和短期效益，但是对商业银行的长远进展却是特别有益的。一方面，由于土地价格已经实行招拍挂制度，房屋的建立本钱也有建立部的标准为依据，利润也有社会公认的合理水平，所以银行以住房建立本钱与合理利润之和为根底发放按揭贷款，将使银行的贷款风险趋近于零，风险得到有效掌握。另一方面，将彻底扭转银行被动的与房地商共同推高房价的现象，有助于抑制投机需求和不稳定的超前需求，平抑超高房价，促进房地产市场平稳安康进展。第三，商业银行可以将更多的精力用于金融开发与创新，通过设计完善、可持续进展的商业模式，将更多的贷款投放到国家宏观经济进展政策所乐观支持和亟待进展的行业和领域，在风险可控的前提下，查找新的利润增长点。
