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1、二手房交易流程温馨提示：由于二手房市场正处于发展过程中，价格虽然较一手房低，但在购买时会出现较一手房更复杂的问题，解决不好容易引起纠纷，如付款方式、过户手续、物业交接等，非专业人员很难把握。面对这些情况，您可以通过本介绍了解或向政府交易主管部门咨询也可以到正规的有信誉房地产中介机构咨询。您都将知晓一个完整的交易过程，及相关的交易时间及交易费用。买房可以说是每个人一生中不小的事，从积蓄到搜行情、从看房到比较环境、从争求亲朋意见到下定购房决心，都会使购房者精力全注，一旦进入实质性阶段，各式各样的手续关也会令买房者心烦意乱。正象人们常说的做好了买房准备，掏钱是“心痛”之事，而办理繁琐手续就是“头痛”
2、之事。手续关显各极重要又无奈，没有专业知识弄不好会很容易受骗，无数买房者都在高呼“简化和清理手续”口号，渴望拿证“忽如一夜春风来”奇迹的发生。这其中，由于二手房牵扯的各类关系较一手房更为复杂，办理“二手房交易”更是让人烦不胜烦。笔者经过实际经验，对二手房交易流程及操作步骤及相关资料情况分述如下： 一、二手房交易类别： 第一类：二手商品房交易按揭贷款 1、商品房按揭贷款最早的一步是要对新的买家进行初评，预计贷款限额。这一步需要由买家自己处理，买卖双方要同时和中介公司签署“三方买卖合约”； 2、由按揭公司专员与买卖双方签订申请文件和贷款抵押合同等文件； 3、要将这些文件提交相关银行，由银行批复贷款
3、额； 4、进行交易过户和抵押登记， 5、银行向原业主发放贷款；银行将这些文件进行归档。在办理这些手续过程中，需要格外注意，一定要审清、确定申请贷款人的资格问题： （1）、需年满18岁，具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民； （2）、贷款期限与年龄之和不超过申请银行的相关规定；（一般不超过退休年龄的五年）（3）、有稳定的合法收入,具还本付息能力；（4）、同意以所购房产作为贷款的抵押物；（5）、在贷款银行属下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡； 6、所购房屋的产权明晰,可进入房地产市场流通，且房屋不在拆迁公告范围内。（需要办理相关进入二手交易市场的批准手
4、续，尤其是限制交易的原单位公房）在整个二手房交易过程中，买家需要提供的资料包括： 1、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；2、户口簿正本或复印件；3、婚姻状况证明：结婚证或未婚证明正本；4、近一年来的收入证明如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明。7、出卖人（业主）需要提供的资料有：1、拟卖房屋的产权证明文件正本；2、测绘图原件及复印件；3、共有的房地产须提交房地产共有用证及共有人对房地产买卖的书面意见；4、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料； 5、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；6、户口
5、簿正本或复印件；7、婚姻状况证明：结婚证（副本亦可）或未婚证明正本。 第二类：房改房按揭贷款 房改房按揭贷款的业务流程及操作步骤，以及申请贷款人资格和买家提供的资料与商品房按揭内容类同，只是业主提供的资料有些不同，具体包括： 1、拟卖房屋的产权证明文件正本；2、测绘图原件及复印件； 3、共有的房地产须提交房地产共有用证及共有人对房地产买卖的书面意见；4、单位同意该房产上市并加盖公章的房屋买卖征询意见通知（所填写之表格不可使用复印件，一式一份）； 5、单位加盖公章的缴款明细表复印件（上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用）；6、公有住房购房协议； 7、如房屋已出租，
6、须提供租户同意搬迁的证明资料； 8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；9、户口簿正本及复印件；10、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。其中：商品房一次性付款：一次性付款购买商品房二手房手续相对要复杂一些，具体业务流程及操作步骤包括： 1、首先签署中介公司的“三方买卖合约”，接下来是晒图（出测绘图），买家如果需要委托代办人，则需办理公证委托；2、取晒图，中介公司与买卖双方（或委托人）到房管局递件，申请房屋买卖，当天由房管局收件，合富置业的负责人就这一点特别强调：房管局会现场进行查册核实房屋产权情况，并要求填写房地产买卖合同等文件，
7、核对资料无误后开据收件收据；3、中介公司按收件收据上指定日期取税单，到指定地点缴纳税费并且与买卖双方（委托人）办理过户手续，最后由买家领取新房地产证。在这当中，买家要提供的资料包括： 1、已公证之委托书；2、身份证原件、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。 业主需要提供的资料有： 1、拟卖房屋的产权证明文件正本；2、已公证之委托书； 3、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 4、共有的房地产须提交房地产共有用证及共有人对房地产买卖的书面意见 5、测绘图原件及复印件。 其中：房改房一次性付款 房改房一次性付款的操
8、作步骤及买家需要提供的资料和商品房一次性付款是一样的，但是业主需要提供的资料就相对要多很多，具体包括： 1拟卖房屋的产权证明文件正本 2测绘图原件及复印件；3、有的房地产须提交房地产共有用证及共有人对房地产买卖的书面意见；4、单位同意该房产上市并加盖公章的房屋买卖征询意见通知（所填写之表格不可使用复印件，一式一份）；5、单位加盖公章的缴款明细表复印件（上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用）；6、公有住房购房协议；7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料；8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证，户口簿正本或复印件；
9、9、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。 第三类：持预售合同进行二手交易。 有的人刚拿到新房的预售合同，就由于某种不可避免的原因而打算出售，针对这种情况，中介公司也有相对的规章制度。操作步骤包括：1、各方都需要了解拟定交易之预售合同是否已通过登记所监证； 2、要到楼盘所属发展商处进行转名手续，并开具具体的转让证明；3、中介公司到房管局相关窗口进行递件，并按递件回执办理过户，然后到指定窗口缴交税费，最后由新的买家将房管局发出的同意转让通知书交到发展商处。在这当中，买家需要提供的资料有：已公证之委托书和身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供
10、护照、居留证。而业主提供的资料包括： 1、商品房预售合同正本及复印件；2、测绘图原件及复印件； 3、发展商同意转让证明；4、楼款之全额发票及复印件； 5、身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。最后部分个案还要提供“纳税申报表”（由发展商办理并交原业主）。 深圳市二手房买卖全程服务程序： (1)：售房人委托律师 购房人委托律师 (2)：买卖双方达成意向 (3)：买卖双方签订合同 (4)：办理过户手续； (5)：代领产权，陪同进行房产交接。特别说明：以上二手房买卖全程服务由北京市建德律师事务所专业房产律师提供，可以具备中介机构的功能并且避免中介公
11、司的不利之处，价格更加优惠。优点展示：中介服务法律服务保障二手房交易的安全性。 二、二手房交易流程 1、比较价格：二级市场真正的价格应该怎样，您可以通过公开信息如报纸信息、网上信息、中介机构发布的信息等，进行分析比较，也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。 2、预约看房：通过中介代理公司您在看房前应与代理公司签订委托代理协议和看房单。在看房时间安排方面要注意：最好提前一天预约看房；业主一般不可能24小时在家等候，最好下班后或休息时间看房。直接与售房者联系看房许多买房者都是通过亲戚、朋友介绍或通过其它公开渠道获得信息并直接和卖房人联系，在预约看房前，尽量多了解对方房产情况，如地段、价格、面积
12、、楼层、产权是否清楚等，做到心中有数。 3、签订合同：您在看过房后，表示满意，希望与卖房人签订合同时，应该准备身份证和购房定金。在签订合同时，您需要慎重注意以下几点问题：房屋产权是否明晰，卖房者是否具有房屋所有权证和国有土地使用权证，是否具有全部产权，物业是否是他本人所有。双方交易税费如何负担；屋内设备如何安排，物业腾空交接时间如何商定；违约责任及如何争议解决；房款如何支付。若通过中介代理公司签署合同时应特别注意：检验中介代理公司的资质证书和营业执照，非法中介不受国家保护；在二手房交易中，中介公司是无权代表卖房者签署售房协议的，您必须与卖房者本人签署协议，方为有效；若中介公司以售房者代理人的身
13、份与您签署协议，您也有权知道售房者的具体情况，特别是成交价格是否经过售房者认可等，以免被中介公司赚取了差价。 4、手续办理：二手房的手续办理大致可分为以下六步：、准备：卖方应准备身份证、户口簿、房屋所有权证、国有土地使用权证、交易课税评估报告以及买方的身份证明；如卖方有共有人，必须出具房屋共有人同意出售证明，共有人必须签字盖章。 、填写权属转移登记申请表和房屋买卖合同，向房屋所在地交易所提出申请，交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。 、审核通过后，交易所发放交易转移过户收件单。 、凭缴费单，买卖双方缴纳国家税费（契税、交易手续费、土地收益金、印花税、产权登记费）。、持交费票据、买
14、方身份证、过户收件单领取新的房屋所有权证。、买方持新房屋所有权证和双方签署的买卖合同、原国有土地使用权证以及契税和土地收益金原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记，换发新的国有土地使用权证。 5、物业交验：您应在合同规定的时间内进行验房，验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；物业里的家具等是否已搬空；物业钥匙是否已交付；有关物业费用换出方是否已结清。验房后，您要注意结清相关的结算费用。 出售方相关流程： 1、卖房咨询：二级市场自开放以来，卖房者与买房者心态一直不平稳，对市场价格拿不准，卖方总希望把自己的房与商品房比较，定价较高；买房者认为是旧房，价格应比普通商品房便宜得多。二级市场
15、真正的价格应该怎样，您可以通过公开信息进行比较，如网上信息、报纸信息、中介机构发布的信息等进行分析比较，也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。 2、房源登记：如果您有二手房要急于出售，您可以在网上填写登记表，这样您的信息就加入到网上，便于更多的购房者浏览您的信息，及时与您取得联系；您也可以到房地产中介代理公司登记，由中介公司代您发布，或者您自己通过报纸、广播等媒体广告发布您的售房信息。您登记信息时，一定要真实详细说明房屋情况，不可过分夸大、渲染物业的优点，也不可回避明显缺点，少走弯路，实现快速成交。在信息登记时，您必须结合市场行情合理定价，过高不利于快速成交，过低会带来不必要的经济损失；最能把握价格水平的往往是该房屋所在地的房地产中介代理公司，也可向房地产评估机构咨询。 3、看房接待：进行房源登记之后，需求信息将反馈给您，购房者实地看房并与您见面。一般，您应该注意以下几点： 、看房之前应预约看房时间，请务必准时；、请将所售房屋打扫干净，给购房者一个整洁的印象；、请在看房当日提供尽可能全面的房屋有关材料加以证明，如：身份证、户口簿、房产证、购房协议等。若通过中介代理公司，您也需注意：、看房过程或在未签订
