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1、第五章 建筑工程合同总体策划(一)本章提要：建筑工程合同总体策划主要确定合同战略问题。它们对整个项目的计划，组织，控制有决定性的影响。工程项目的上层管理者对它应有足够的重视。本章主要介绍合同策划的依据，业主的合同策划和承包商的合同策划。第一节概述一、合同总体策划的基本概念在建筑工程项目的开始阶段，必须对与工程相关的合同进行总体策划。首先应确定带根本性和方向性的，对整个工程、对整个合同的签订和实施有重大影响的问题。合同总体策划的目标是通过合同保证项目总目标的实现。它必须反映建筑工程项目战略和企业战略，反映企业的经营指导方针和根本利益。它主要确定如下一些重大问题：1如何将项目分解成几个独立的合同?
2、每个合同有多大的工程范围?2采用什么样的委托方式和承包方式?3采用什么样的合同种类，形式及条件?3合同中一些重要条款的确定。4合同签订和实施过程中一些重大问题的决策。5工程项目相关各个合同在内容上、时间上、组织上、技术上的协调等。二、合同总体策划的重要性合同总体策划确定的是工程项目的一些重大问题。它对整个项目的顺利实施有根本性的影响：1合同总体策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定合同各方面责任，权力和工作的划分，所以对整个项目管理产生根本性的影响。业主通过合同委托项目任务，并通过合同实现对项目的目标控制。2 通过合同总体策划摆正工程过程中各方面的重大关系，防止由于这些重大问题的不协调或矛盾
3、造成工作上的障碍，造成重大的损失。3 合同是实施项目的手段。无论对于业主或承包商来说，正确的合同总体策划能够保证圆满地履行各个合同，促使各个合同达到完善的协调，减少矛盾和争执，并顺利地实现工程项目的整体目标。三、合同总体策划的依据合同双方有不同的立场和角度，但他们有相同或相似的合同策划的内容。合同策划的依据主要有：1业主方面：业主的资信、资金供应能力、管理水平和具有的管理力量，业主的目标以及目标的确定性，期望对工程管理的介入深度，业主对工程师和承包商的信任程度，业主的管理风格，业主对工程的质量和工期要求等。2承包商方面：承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水平、在本项目中的目标与动机、目前
4、经营状况、过去同类工程经验、企业经营战略、长期动机，承包商承受和抗御风险的能力等。3工程方面：工程的类型、规模、特点，技术复杂程度、工程技术设计准确程度、工程质量要求和工程范围的确定性、计划程度，招标时间和工期的限制，项目的盈利性，工程风险程度，工程资源(如资金，材料，设备等)供应及限制条件等。4环境方面：工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件的确定性等，资源供应的保证程度，获得额外资源的可能性。以上诸方面是考虑和确定合同战略问题的基本点。四、合同总体策划过程通过合同总体策划，确定工程合同的一些重大问题。它对工程项目的顺利实施，对项目总目标的实现有决
5、定性作用。上层管理者对它应有足够的重视。合同总体策划过程如下：1研究企业战略和项目战略，确定企业和项目对合同的要求。由于合同是实现项目目标和企业目标的手段，所以它必须体现和服从企业及项目战略。项目的总的管理模式对合同策划有很大的影响，例如业主全权委托监理工程师，或业主任命业主代表全权管理，或业主代表与监理工程师共同管理。一个项目不同的组织形式，不同的项目管理体制，则有不同的项目任务的分解方式，需要不同的合同类型。2确定合同的总体原则和目标。3分层次、分对象对合同的一些重大问题进行研究，列出可能的各种选择，按照上述策划的依据，综合分析各种选择的利弊得失。4对合同的各个重大问题作出决策和安排，提出
6、合同措施。在合同策划中有时要采用各种预测、决策方法，风险分析方法，技术经济分析方法。例如专家咨询法、头脑风暴法、因素分析法、决策树、价值工程等。5在项目过程中，开始准备每一个合同招标时，以及准备签订每一份合同时都应对合同策划再做一次评价。第二节 业主的合同总体策划在工程中，业主是通过合同分解项目目标，落实承包人，并实施对项目的控制权力。由于业主处于主导地位，他的合同总体策划对整个工程有很大的影响，同时直接影响承包商的合同策划。业主在招标前，必须就如下合同问题作出决策：一、与业主签约的承包商的数量业主在招标前首先必须决定，将一个完整的工程项目分为几个包。他可以采用分散平行(分阶段或分专业工程)承
7、包的形式，也可以采用全包的形式。1 分散平行承包，即业主将设计、设备供应、土建、电器安装、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业主签订合同，向业主负责。各承包商之间没有合同关系。这种方式的特点有：（1）业主有大量的管理工作，有许多次招标，作比较精细的计划及控制，因此项目前期需要比较充裕的时间。（2）在工程中，业主必须负责各承包商之间的协调，对各承包商之间互相干扰造成的问题承担责任。在整个项目的责任体系中会存在着责任的“盲区”。例如由于设计承包商拖延造成施工现场图纸延误，土建和设备安装承包商向业主提出工期和费用索赔。而设计承包商又不承担，或承担很少的赔偿责任。所以这类工
8、程合同争执较多，工程过程中的索赔较多，工期比较长。（3）对这样的项目业主管理和控制比较细，需要对出现的各种工程问题作中间决策，必须具备较强的项目管理能力。当然业主可以委托监理工程师进行工程管理。(4)在大型工程项目中，采用这种方式业主将面对很多承包商(包括设计单位，供应单位，施工单位)，直接管理承包商的数量太多，管理跨度太大，容易造成项目协调的困难，造成工程中的混乱和项目失控现象。业主管理费用增加，最终导致总投资的增加和工期的延长。（5）通过分散平行承包，业主可以分阶段进行招标，可以通过协调和项目管理加强对工程的干预。同时承包商之间存在着一定的制衡，如各专业设计、设备供应、专业工程施工之间存在
9、制约关系。(6)使用这种承包方式，项目的计划和设计必须周全、准确、细致。这样各承包商的工程范围容易确定，责任界限比较清楚。否则极容易造成项目实施中的混乱状态。如果业主不是项目管理专家，或没有聘请得力的咨询(监理)工程师进行全过程的项目管理，则不能将项目分解太细。2全包（统包，一揽子承包，设计建造及交钥匙工程）合同，即由一个承包商承包建筑工程项目的全部工作，包括设计、供应、各专业工程的施工，甚至包括项目前期筹划、方案选择、可行性研究和项目建设后的运营管理。承包商向业主承担全部工程责任。当然总承包商可以将全部工程范围内的部分工程或工作分包出去。这种承包方式的特点有：（1）通过全包可以减少业主面对的
10、承包商的数量，这给业主带来很大的方便。业主事务性管理工作较少，例如仅需要一次招标。在工程中业主责任较小，主要提出工程的总体要求(如工程的功能要求、设计标准、材料标准的说明)，作宏观控制，验收结果，一般不干涉承包商的工程实施过程和项目管理工作，所以合同争执和索赔很少。（2）这使得承包商能将整个项目管理形成一个统一的系统，避免多头领导，降低管理费用；方便协调和控制，减少大量的重复的管理工作，减少花费，使得信息沟通方便、快捷、不失真；它有利于施工现场的管理，减少中间检查和交接环节和手续，避免由此引起的工程拖延，从而工期(招标投标和建设期)大大缩短。(3)对业主来说，项目的责任体系是完备的。无论是设计
11、与施工，与供应之间的互相干扰，还是不同专业之间的干扰，都由总承包商负责，业主不承担任何责任。所以全包工程对双方都有利，工程整体效益高。目前这种承包方式在国际上受到普遍欢迎。国际上有人建议，对大型工业建设项目，业主应尽量减少他所面对的现场承包商的数目（当然，最少是一个，即采用全包方式）。（4）在全包工程中业主必须加强对承包商的宏观控制，选择资信好、实力强、适应全方位工作的承包商。承包商不仅需要具备各专业工程施工力量，而且需要很强的设计能力，管理能力，供应能力，甚至很强的项目策划能力和融资能力。据统计，在国际工程中，国际上最大的承包商所承接的工程项目大多数都是采用全包形式。由于全包对承包商的要求很
12、高，对业主来说，承包商资信风险很大。业主可以让几个承包商联营投标，通过法律规定联营成员之间的连带责任“抓住”联营各方。这在国际上一些大型的和特大型的工程中是十分常见的。3当然业主也可以采用介于上述两者之间的中间形式，即将工程委托给几个主要的承包商，如设计承包商、施工（包括土建、安装、装饰）承包商、供应承包商等。这种方式在工程中是极为常见的。二、招标方式的确定招标方式有公开招标、有限招标(选择性竞争招标)、议标等，各种招标方式有其特点及适用范围。一般要根据承包形式，合同类型，业主所拥有的招标时间(工程紧迫程度)，业主的项目管理能力和期望控制工程建设的程度等决定。1.公开招标。业主选择范围大，承包
13、商之间充分地平等竞争，有利于降低报价，提高工程质量，缩短工期。但招标期较长，业主有大量的管理工作，如准备许多资格预审文件和招标文件。资格预审、评标、澄清会议工作量大，且必须严格认真，以防止不合格承包商混入。不限对象的公开招标会导致许多无效投标，造成大量时间、精力和金钱的浪费。在这个过程中，严格的资格预审是十分重要的。必须看到，公开招标在很大程度上会导致社会资源的浪费。许多承包商竞争一个标，每家都要花许多费用和精力分析招标文件，作环境调查，作施工方案，做报价，起草投标文件。除中标的一家外，其它各家的花费都是徒劳的。这会导致承包商经营费用的提高，最终导致整个市场上工程成本的提高。2议标。即业主直接
14、与一个承包商进行合同谈判，由于没有竞争，承包商报价较高，工程合同价格自然很高。一般在如下一些特殊情况下采用：（1）业主对承包商十分信任，可能是老主顾，承包商资信很好。（2）由于工程的特殊性如军事工程、保密工程、特殊专业工程和仅由一家承包商控制的专利技术工程等。（3）有些采用成本加酬金合同的情况。(4)在一些国际工程中，承包商帮助业主进行项目前期策划，作可行性研究，甚至作项目的初步设计。当业主决定上马这个项目后，一般都采用全包的形式委托工程，采用议标形式签订合同。在此类合同谈判中，业主比较省事，仅一对一谈判，无须准备大量的招标文件，无须复杂的管理工作，时间又很短，能够大大地缩短项目周期。甚至许多
15、项目一边议标，一边开工。3.选择性竞争招标，即邀请招标。业主根据工程的特点，有目标、有条件地选择几个承包商，邀请他们参加工程的投标竞争，这是国内外经常采用的招标方式。采用这种招标方式，业主的事务性管理工作较少，招标所用的时间较短，费用低，同时业主可以获得一个比较合理的价格。国际工程经验证明，如果技术设计比较完备，信息齐全，签订工程承包合同最可靠的方法是采用选择性竞争招标。三合同种类的选择在实际工程中，合同计价方式丰富多采，有近20种。以后还会有新的计价方式出现。不同种类的合同，有不同的应用条件，有不同的权力和责任的分配，有不同的付款方式，对合同双方有不同的风险。应按具体情况选择合同类型。有时在一个工程承包合同中，不同的工程分项采用不同的计价方式。现代工程中最典型的合同类型有：(一) 单价合同这是最常见的合同种类，适用范围广，如FIDIC土木工程施工合同。我国的建设工程施工合同也主要是这类合同。在这种合同中，承包商仅按合同规定承担报价的风险，即对报价(主要为单价)的正确性和适
