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1、一、调研现状由于我国经济的飞速增长，让城市宜居程度变成了城市建设的主要 指标。老旧小区改造为民生重点工程，基于城市现代化、环保可持续发 展基础。城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公 共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和过去一年多的试点 情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上，由于原来设计标准比较 低，管网破旧、公共服务缺失直接关系到生活在小区里居民的获得感、 幸福感、安全感。应通过外部环境的改造和基础设施的改造、服务设施 的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城区属于重要地段， 但是在改造老旧小区期间却遇到了非常多的难点。二、存在问题（一）环境设施状态落后
2、 随着经济发展，生活水平逐步提升。车辆保有量正在逐步提升的趋 势。小区道路比较窄，停车位不够，造成在私家车增长的状况下，车主 只能够将车停到公共场所当中，这导致占据了大量的娱乐场所的活动空 间，严重影响了人们的娱乐活动。道路由于太窄，再加上具有车辆，私 家车之间难免会发生碰撞，使得住户间经常发生冲突，影响了小区的和 谐发展;水电基础设备过于老化，管线长时间没有更换，造成小区会由 于水电管线问题而发生路面坍塌、停水停电的情况，严重影响了居民的 生活质量，另外供电线路老化还很有可能发生火灾、雷击等情况，这给 住户造成了非常大的安全隐患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代较早， 小区存在许多以前的电力平
3、行线和后期弱电管网乱牵拉现象;建筑外墙 粉刷面受到了风化，建筑内墙面受到了大面积的腐蚀，缺少足够的照明 设备。小区雨污管网老旧，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管网 堵塞、化粪池破损甚至坍塌导致小区雨污水系统无法正常运行，每逢台 风天气小区内涝污水横流、异味严重。小区道路年久失修，坑坑洼洼破 损严重。安防技防设备不完善。（二）居民意见难以统一老旧小区人员组成复杂，小区住户一般以老年人、临时租户、工薪 阶层为主。各方有各自需求，方案意见征求阶段，得到的意见征求结果 与实施施工过程经常存在意见难以统一的情况。该情况通常导致施工过 程受到部分小区居民轮番阻扰施工，不配合改造。例如：关于小区绿化 增
4、加与适当缩减绿化增加停车位思路分歧问题，建筑违章改造拆除等问 题。（三）绿地所存在的问题 老旧小区建造的时间普遍在上世纪末，无论是在设计水平还是配套 设施方面，都无法和当代的小区规划设计相比。特别是在绿化工作上， 为满足绿化率，尽管许多的小区都进行了绿化，不过普遍都是自然生长， 而且因为缺少必要的养护，所以无法从整体上展现出美感。同时，还有 的小区尽管进行了绿化设计，不过却存在缺株的情况，许多地表都暴露 在外。此外，老旧小区并不重视对于绿化的管理工作，例如湖光花园也 很少对绿植进行保养，个别的老旧小区还把小区的绿地开垦改造成了小 菜园，乱搭乱建，严重破坏了小区的环境。（四）建设施工过程影响 老
5、旧小区改造过程中，地面破除、管网沟槽开挖、油漆粉刷气味等 会对小区居民日常生活造成一定影响。由于改造过程存在各个管线部门 共同施工，个别小区施工现场混乱。例如驿前巷15A、15B小区施工过程 安全防护措施不到位，施工组织不够合理导致未能有效进行施工，改造 时间增加等问题。三、对策建议（一）增加小区功能在改造老旧小区的过程中，不但要稳固楼体结构、重新打造外观、 建立保暖工程，而且还要合理的增设小区功能。一，改善小区居民水电 供应设施陈旧的情况，并满足居民平时的生活要求;二，对小区里违背 规定的建筑进行清除，增加绿化和小区健身活动区域的面积，加宽小区 的道路，并要通过小区地基的实际情况，来在合理的
6、位置建造地下停车 场以及供水排水系统;最后，要改善临街土地，以提高小区附近的经济 价值，增加老年活动场所。利用完善的规划以及所增加的功能，来全面 的加强老旧小区的宜居程度和经济价值，从而给居民打造出一个舒适且 条件优越的生活环境。（二）加强意见征求过程方案征求初期，应尽量提高意见征求的受众的覆盖面，做好居民改 造意识工作。让小区居民在前期充分的参加到改造工作里，在方案设计 期间尽可能满足各方需求的情况下达成共识，求同存异。以便后期改造 过程中产生分歧导致减少不必要的纠纷阻扰。（三）运用绿色生态环保理念来进行规划设计（1）坚持以人为本要让规划工作具有科学合理性，并展现出绿化工作的成效。根据老 旧
7、小区的设施条件，来有针对性的制定绿化规划，保证规划设计和实际 情况能够合理的融合到一起，并实现点、线、面的融合，如此一来就能 够改善绿地植被景观，从而打造出一个功能齐全的绿地系统。例如建立 一个小游园，然后融合小区绿化的状况，在进行改造的小区内创建休闲 娱乐场所，然后根据住户的各种要求，并利用草坪、广场等来把绿地分 为各种功能区，每个分区单独存在，但是均具有自己的特点，能够达到 居民的种种要求;另外也可以进行主干道绿化的线状绿地的建设，也就 是在小区里把绿化按照现状来排列，把小区中处于分离状态的绿地进行 连接，以构成一个绿色体系框架。（2）对绿地结构进行改善，以加强绿地的生态收益。想要提升小区
8、的环境，那么就要合理的使用好小区的绿地，全面的 展现出“绿肺”的功能。而想要实现这一目标，那么就要以生态平衡为理 念来创建绿化环保功能，不要只是把绿地当做是一种装饰品，同时还要 合理的改善植被，全面的展现出生态效果。总体来说的话，就是要更改 乔木、灌木之间的比例，由于生态收益和绿地面积属于正比关系，将巧 木、灌木进行融合才可以打造出结构丰富的绿地，这样一来就能够全面 加强生态收益。（四）加强建设过程管理严格把控质量，安全进度。与施工、监理单位做好建设工作，合理 施工组织计划，严格把关施工过程。既要保质保量、按时交付工程。又 尽可能减少改造过程对居民日常生活造成的影响。（五）加强改造后的维护工作
9、对老旧小区的改造成效只能够体现较短的时间，若想长时间保持住 户宜居的程度，那么还要全面和物业公司、居委会等部门进行合作，来 一同进行管理。根据2017年工作计划安排，4月上旬，县人大常委会组成调研组， 在县人大常委会副主任吕高骥带领下，对全县老旧小区改造工作进行了 深入调研，察看了部分现场，召开了专题座谈会，听取了有关部门负责 同志汇报。现将调研情况报告如下。一、老旧小区改造基本情况（一）老旧小区现状。全县城区已上房小区共有107个：其中有物业 管理的35个;无物业管理的72个（单位自管7个、居委会管理56个、业主 自治9个）;已落实物业管理尚未入住小区20个;成立业主委员会的小区 有22个（
10、其中有物业小区成立7个、无物业小区成立15个）。（二）2016年改造情况。2016年县委、县政府以创建省级文明城市 为契机，决定全面提升城区老旧小区的基础设施使用功能，大力改善居 民生活环境质量，真正把政府为民办实事工程落到实处，从2016年至 2020年，利用五年时间，分批次对鼓楼、明珠园等30个规模较大的老旧 小区进行综合改造整治。2016年县政府制定下发了沛县老旧小区综合 改造整治暨长效管理工作实施方案，将鼓楼小区一二三期、鼓楼小区 四期、明珠园等三个老旧小区列入了为民办实事工程项目。由县城管局 牵头、沛城街道配合，投资2000余万元，对三个老旧小区的道路、上水、 雨污管网、停车设施、路
11、灯、监控、门禁、立面、绿化等基础设施进行 了全面改造。通过改造，老旧小区变成了一个个环境优美、行车有序、 停车规范、排水通畅、干净整洁、生活舒适的宜居社区。（三）2017年改造计划。2017年，县政府计划对鑫达园、江南山水、 阳光一、二、三期、鑫粮苑、子隆小区、城市花园、紫荆花园、江南名 都城、香颂雅苑、新沛东西区共计12个小区进行改造。二、老旧小区改造存在的几个问题（一）停车难问题突出。随着社会的发展，物质生活的不断丰富，家 庭轿车拥有量越来越多，而老旧小区建设较早，没有地下停车场，地面 停车位又严重不足，业主车辆停放较为混乱，随意占据公共道路，阻碍 交通，居民怨言较多。（二）公共设施缺失破
12、损严重。老旧小区建设时间较早，部分小区规 划设计先天不足，多数老小区未铺设燃气管道，雨污不分，没有物业用 房、公共厕所、居民活动中心等公共设施。有些小区原有的门卫房、公 共用房被占用或出租、出售。如鼓楼四期、明珠园小区传达室被出售、 明珠园小区公共用房被开发商出租开办幼儿园等。小区内道路破损，坑 洼不平，出行困难;停车棚破烂不堪，有碍观瞻;墙面污损严重，形象不 佳;路灯不亮，成为摆设;电线、网线私拉乱接现象随处可见，以上情况 严重影响了老旧小区居民的生活质量。（三）改造资金筹措困难。2017年12个老旧小区综合整治的概算投 资总额约7862万元，投资较大。但目前阳光一二三期、鑫粮苑、子隆小 区
13、、城市花园、紫荆花园、江南名都城、香颂雅苑等8个小区的资金还 没有落实，概算编制招投标工作进展缓慢，影响了小区整治进度。（四）毁绿现象普遍存在。部分业主擅自毁绿种菜，破坏小区绿地。 部分业主私自破墙开窗、拉墙围院，大搞“圈地运动”，抢占绿地，硬化 土地。有些业主为方便车辆停放，私自毁绿自建停车位。（五）物业管理混乱。多数老旧小区都没有物业管理，小区内违建随 处可见，技防设施基本没有，电动车辆失盗现象时有发生。小区内种菜 养禽现象普遍存在，小商小贩随意进出，缺乏管理。新建小区大部分没 经过验收就先行上房，前期物业管理大多由开发商自己负责选择。房子 一旦售完，物业公司解散，许多遗留问题迟迟不能得到
14、解决。业主利益 受损，把矛盾转移到后来的物业公司头上，不解决问题就拒缴物业费， 而物业公司没有能力解决，如此恶性循环，三到五年，一个新小区就变 成老旧小区。三、对下步老旧小区改造工作的几点建议（一）加强领导，形成合力。老旧小区改造涉及多个部门，目前我县 老旧小区改造工作主要由县城管局牵头，建议县政府成立老旧小区改造 工作领导小组，加大统筹协调力度，各相关部门明确职责、任务、目标， 充分调动城管委、城管执法局、住建局、房产局、园林局、物价局、街 道等单位的积极性，进一步加快我县老旧小区改造工作。（二）统筹规划，科学安排。在详尽掌握老旧小区数据的基础上，进 行分类评估，统筹科学规划，对确定的改造项
15、目要拿出有针对性、可操 作性的改造方案，按照轻重缓急、先易后难的原则组织实施。要把小区 改造工作与我县城区路网、管网改造相结合，要从居民期盼的小区停车 难、小区燃气使用等热点问题入手，重点解决老旧小区环境、公共秩序、 物业管理等问题。老旧小区整治涉及群众切身利益，制订整治方案前要 多种形式广泛征求居民意见，方案出台后要向小区居民公示，整治方案 根据小区的实际情况实行“一区一策”，区别对待。（三）多方筹资，加大投入。县政府要加大财政投入的力度，做好资 金投入保证，“兵马未动，粮草先行”，只有把资金投入到位，才能把老 旧小区整治这项德政工程、惠民工程实实在在做好。同时，要积极探索 小区改造资金多元
16、化、多渠道的投资机制。对小区规模大、入住时间长、 基础设施缺失严重的小区，建议列入县“为民办实事工程”，由县政府组 织实施全面改造提升。对规模较小的小区，建议由街道根据各小区实际 情况，投入资金对道路、公共照明、下水道、窨井、停车位、监控等基 础设施实施改造。（四）加大宣传，统一认识。要创新宣传方式，加强舆论宣传，提高 老小区改造的认同度和知晓度。要发挥示范工程导向作用，通过改造前 后的对比，使业主真正理解改造的意义，自觉支持，减少整治过程中的 矛盾和工作阻力。（五）健全机制，长效管理。在改造提升的基础上，实施“四位一 体”（社区党支部、居委会、物业服务站、小区业主委员会）和建立“四支 队伍”（保洁、保安、运维、治安）相结合的管理模式。老旧小区综合整 治后，街道办事处是管理主体，要成立街道物业管理办公室和物业管理 服务公司。物业管理办公室负责对老旧小区日常管理工作的监督、指导 和考核，物业管理服务公司实行准物业化管理，各小区成立物业
