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1、农产品集散中心项目可行性研究报告 III 目 录第一章 总 论1 1.1 项目名称及承办单位概况1 1.2 项目由来及背景1 1.3 项目概况2 1.4 可行性研究的依据和范围3 1.5 主要技术经济指标3 1.6 结论与建议3第二章 项目建设的必要性与有利条件5 2.1 项目建设的必要性5 2.2 项目建设的有利条件5第三章 市场预测8 3.1浙江省农产品物流现状与预测8 3.2*和*镇经济发展现状与趋势9 3.3 *地区及周边省市农产品物流现状与供求分析14 3.4 市场目标定位15 3.5营销策略15第四章 建设地点与建设条件16 4.1地理位置及交通条件16 4.2自然条件及工程地质条
2、件16 4.3 公共设施与施工条件17第五章 物流中心功能与建设规模及建设内容18 5.1 物流中心功能及经营范围18 5.2 建设规模与建设内容19第六章 工程技术方案21 6.1 总图运输21 6.2 建筑结构24 6.3 给水排水25 6.4供配电276.5 弱电系统296.7 冷库306.8 检测31第七章 信息系统规划347.1 信息系统及规划347.2 计算机信息管理系统35第八章 环境保护378.1 环境现状378.2 编制依据378.3污染源及污染物378.4环境治理及保护方案388.5 预期达到的效果38第九章 劳动安全与职业卫生399.1 设备保护399.2 作业安全399
3、.3 职业卫生39第十章 消防4010.1 设计依据4010.2 总平面与单体建筑4010.3 消防给水4010.4 电气41第十一章 节 能4211.1 工艺措施4211.2 电气措施4211.3 土建措施42第十二章 物流中心管理及组织机构4312.1 物流中心管理4312.2 经营方式4312.3 组织机构与劳动定员43第十三章 项目实施进度及工程招标方案4613.1 项目实施进度4613.2 项目招投标46第十四章 投资估算与资金筹措4914.1 投资估算4914.2 资金筹措52第十五章 财务评价5315.1评价依据与参数选取5315.2营业收入及营业税金估算5315.3总成本费用估
4、算5415.4财务效益分析5515.5偿还能力分析5615.6敏感性分析5615.7盈亏平衡分析5715.8财务评价结论58第十六章 社会效益分析60第十七章 项目风险分析6117.1 项目风险分析6117.2 风险控制措施63 第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位概况1.1.1 项目名称*农产品集散中心1.1.2 项目承办单位概况项目承办单位为*农产品集散中心有限公司。投资方*，义乌市老板，投资70%，联系电话*；*，*本地人，投资30%，联系电话*。注册资金500万元，法人代表*。1.2 项目由来及背景农产品物流不仅关系到农民的根本利益、农业产业化发展、农业结构调整，而且还是实现农产品
5、商品化、增加农民收入、实现农业现代化的有效措施。浙江省作为一个农业大省，解决“三农问题”、发展农村经济对浙江省经济发展有很大的影响，对发展农产品物流具有非常重要的意义。农产品物流是指农产品从生产者到消费者的实体和信息流动过程，它包括农产品生产、运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等一系列环节。与工业品相比，农产品具有独特的自然属性和供求特性，从而使农产品物流表现出明显不同于工业品物流的特征：如农产品物流的数量大、品种多、范围广；农产品运输与一般产品的运输相比，具有运输的不均衡性、对运输的技术性要求高等特点；农产品物流环节的风险较大；农产品物流的来源比较单一。由于以上特点，浙江
6、省特别是*地区农产品物流发展中一直存在着诸多问题，如：农产品物流环节较多，流通效率较低；农产品物流装备水平比较低，运输方式总体比较落后；农产品市场体系不健全；农产品物流技术落后，特别是运输过程中的冷藏保鲜技术，造成农产品巨大的在途损失；农产品物流组织体系不完善，不能对农产品物流进行规范化的统一管理，难以做到科学有效的统一配置资源；农产品物流成本较高；农产品物流的生产环节落后，产品品种更新慢，产品结构不合理，生产成本较高；农产品物流中的加工环节比较落后，由于加工技术落后致使农产品加工深度不够，高技术、系列化的项目不多，加工规模较小，增值率低，有不少农产品加工领域甚至仍是空白，农产品附加值较低，最
7、终导致农业比较利益低，农民收入无保证。有鉴于此，项目承办单位抓住*火车站建设机遇，依托*地区的地域优势，把产品和地域优势转变为商品优势，在*政府的支持下，着手建设*农产品集散中心，争取在两三年内，在*建成一个初具规模，拥有竞争优势的专业性农产品集散中心。1.3 项目概况1.3.1建设地点本项目建设地址位于*镇*火车站物流园区。该园区专门为物流企业设置，有铁路专用线接入。项目用地属于建设用地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响，也不涉及移民安置及搬迁。地址紧靠铁路线，又有专线和205国道、17省道相连，交通十分便利。1.3.2建设规模与
8、目标*农产品集散中心工程规划占地面积40020m2（60亩），新增建筑面积30300m2，其中规划建设物流配送中心、水果、蔬菜交易区、肉食与禽蛋交易区、仓储、冷库区、农资交易区、农副产品综合加工区、办公服务区、生活服务区和其它配套设施。本物流中心除场内交易外，设计规划了电子商务平台，作为整个物流中心商务活动的重要基础，为全国范围内客户服务，加速物资流、资金流和信息流的流动和统一。物流中心将设立检测中心，保证进场交易的农产品食用安全，同时为建立市场准入制提供了必要的技术手段。物流中心建成后，预计年各类农产品吞吐量20万吨，年交易额2亿元左右，集散中心年收入1850万元，创利税360万元左右，可向
9、社会提供500个以上就业岗位。1.3.3 主要建设条件*农产品集散中心项目位于浙江省*市*镇*火车站地段，规划有专门的物流园区，交通方便，水、电供应由市政设施予以保证。1.4 可行性研究的依据和范围1.4.1 可行性研究的依据a）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；b）国家现行规程、规范；c）建设单位提供的其他资料。1.4.2 研究范围本次可行性研究依据国家政策、法规及省市有关文件规定和要求对项目建设的必要性、建设规模、内外部条件、专业技术方案、组织管理、投资估算、经济效益、环境保护等方面进行研究，供项目主管部门决策和业主在项目实施时参考。1.5 主要技术经济指标表1
10、-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位数据备 注1规划用地面积m240020合60亩3新增建筑面积m2303004容积率0.764建筑密度%46.205绿地率%12.496年吞吐总量万吨20进出总和7项目总投资万元67228经济效益指标8.1总投资收益率%15.928.2全部投资回收期年8.37所得税后8.3财务内部收益率%11.94所得税后1.6 结论与建议1.6.1研究结论1）*农产品集散中心项目的建设对于稳定和发展*地区以及周边三省四县的各类农产品生产，促进*和周边地区农业经济结构调整，促进农业产业化的进程，促进农业经济的可持续发展，提高农民收入等方面都具有重要的意义。2）本项目建设条
11、件优越，浙江省是优质农产品生产的大省，为物流中心的经营提供了充足货源。项目建设场地宽阔，交通、水、电条件由市政配套统一解决，为项目建设奠定了良好的基础。3）项目建设选址符合*城市建设总体规划。4）本项目总投资6722万元，总投资收益率为15.92%、全部投资回收期为8.37年。项目具有较好的经济效益。5）本项目建设有利于优质农产品的推广种植和农民增产增收，同时可直接解决超过400人的就业，有利于缓解就业矛盾，促进社会稳定，项目具有较好的社会效益。6）物流中心建成后，预计农产品吞吐量可达20万吨，年交易额2亿元以上，大量的交易商入场交易，物流中心经营年收入1850万元，年缴纳各类税金360万元左
12、右，为地方政府可带来约280万元的税收收入，有力的促进地方经济发展。1.6.2 建议1）鉴于本项目建设规模和投资都较大，建议按“一次规划、分期实施、滚动发展、逐步完善”的原则建设。2）搞好物流中心关键是要打造品牌，好的品牌是一个区域性物流中心得以生存和发展的原动力，它是一种巨大的无形资产。因此，本物流中心一开始就要在打造品牌上做文章，使之成为业内公认的“信誉卓著、质量一流、管理规范、服务周到”的物流中心区。3）农产品质量关系到千万居民的身体健康，因此，在市场经营中必须贯彻“市场准入制”，严格执行国家技术监督局等部门颁布的各类农产品质量标准、卫生标准，大力提倡绿色农产品入场交易，并以此作为办好市
13、场的基本宗旨之一。第二章 项目建设的必要性与有利条件2.1 项目建设的必要性2.1.1有利于实现集约化管理和规模经济效益农产品集散中心利用现代化的信息手段可对现有农业物流资源进行有效整合，如统一利用仓库、配送中心及车辆等设施、设备，通过将各类农产品汇集，进行必要的分拣、流通加工后，按用户要求实行配送，从而提供低成本高水平的物流服务，实现集约化管理和规模经济效益。2.1.2有利于提高农产品物流服务水平农产品集散中心从实质上来讲，是通过集中投资，依靠完善的农业基础设施、先进的信息技术手段和管理方法等对入驻企业和服务机构、部门的统一协调、管理，来实现其服务方式的互补，将农产品快速、高效的送到消费终端
14、，提高整体服务水平，最终达到物流、商流、资金流、信息流的结合和统一。2.1.3有利于改善社会环境农产品集散中心位于公路、铁路等运输方式的衔接处，可以有效地改善交通环境，同时减轻散乱的物流设施的建设对城市的负效应，有利于城市及周边地区的规划建设。2.1.4有利于促进区域经济的发展农产品集散中心由于具备优越的交通位置，因此便于农产品运输方式的转换，促进联合运输、共同配送的发展。此外，物流中心通过优惠的扶持政策和配套的基础设施，还可以创造良好的投资环境，吸引交易商，所产生的聚集效应又可扩大商圈，增加交易机会，从而带动区域经济的发展。2.2 项目建设的有利条件1)强烈的市场需求。随着市场经济的发展，各行各业的物流资源流通日益频繁，市场呼唤一个高档次，大规模的物流集散中心，该项目顺应市场经济的需求，拟建成一个占地60亩的中型现
