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1、吉林XX名牌折扣城有限公司XXXX名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园一期工程可行性研究报告编制单位名称： 工程咨询有限公司工程咨询资格证书：工咨 二一年六月编制人员名单项目负责人： 注册会计师编 制 人 员： 注册咨询（投资）工程师 注册造价工程师 注册咨询（投资）工程师 高级工程师 注册咨询（投资）工程师 注册咨询（投资）工程师 会计师 工程师 注册咨询（投资）工程师定 稿： 注册会计师核 稿： 硕士目 录目 录I第1章总 论11.1.项目背景与概况11.2.主要技术经济指标51.3.问题与建议5第2章项目投资环境与市场研究72.1.投资环境分析72.2.市场分析132.3.市场定位16第3
2、章建设规模与项目开发条件203.1.建设规模203.2.项目概况现状213.3.项目建设条件22第4章项目规划设计方案254.1.总体设计254.2.建筑设计304.3.结构设计324.4.给排水设计334.5.电气设计364.6.弱电设计394.7.防雷设计41第5章节能节水措施435.1.设计依据435.2.给排水节能435.3.电气节能435.4.建筑节能设计44第6章环境影响评价456.1.编制依据456.2.环境现状456.3.项目建设对环境的影响466.4.环境保护设计46第7章劳动卫生安全与消防487.1.指导思想487.2.劳动安全487.3.职业安全卫生健康对策与措施487.
3、4.消防设计49第8章组织机构与人力资源配置518.1.组织机构518.2.人力资源配置51第9章项目实施进度529.1.项目进度安排原则529.2.项目实施进度安排539.3.项目实施过程控制措施53第10章项目招投标5510.1.招标范围5510.2.招标组织形式5510.3.招标方式5510.4.招标公告发布55第11章投资估算与资金筹措5611.1.估算范围5611.2.估算依据5611.3.估算结果5611.4.用款计划5811.5.资金筹措58第12章财务评价6012.1.项目评价依据6012.2.财务评价基础数据的选择6012.3.销售收入和税金估算6012.4.财务评价61第1
4、3章结论与建议6313.1.结论6313.2.建议63附表III1 总 论1.1 项目背景与概况1、项目名称XXXX名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园一期工程2、承办单位概况单位名称：吉林XX名牌折扣城有限公司单位性质：有限责任公司（台港澳法人独资）注册资金：港元贰亿元整单位住所：吉林省XX市XX区奢岭镇经营范围：百货、工艺美术品、饰品、针纺织品、家电、电脑批发和零售；筹建房地产开发、销售及物业管理项目；自营商品的进出口业务（以上商品不涉及国营贸易、进出口配额许可证、出口配额招标、出口许可证等专项管理的商品）；企业营销策划设计；商业管理咨询服务。（以上经营项目涉及许可经营的须取得相应许可证后方
5、可经营）。法人代表：。建设单位简介：吉林XX名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中国发展有限公司（股票代码H00313）”在东北地区设立的全资子公司。集团公司目前在广州、XX、海口、福州、南昌等全国7大城市均有项目启动或正筹备启动。吉林XX名牌折扣城有限公司于2010年登记注册，注册资本金为2亿港元，业务范围涵盖百货、工艺美术品、饰品、针纺织品家电、电脑批发和零售；商业地产建设与经营、房地产开发、销售及物业管理；企业营销策划设计；商业管理咨询等服务。公司具有完整的开发体系和完善的管理规章制度，下设前期部、规划设计部、工程部、营销部、合约部、财务部、综合管理部等职能部门。公司从成立之日起，坚
6、守“人才是第一资源”的理念，现已拥有一批具有现代管理意识与优秀专业技能的高素质人才，他们在全国房地产行业拥有优异的建树。公司拥有各类专业技术人员40多人，是一支朝气蓬勃、奋发向上、求实创新、团结协作的优秀团队。3、可行性研究报告编制依据(1)与委托方签订的咨询协议；(2)国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；(3)国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；(4)城市房地产开发经营管理条例；(5)房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对XXXX名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园一期工程建设的目
7、的、必要性、项目区域概况、项目规模及建设方案、建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案、财务分析及项目风险等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由(1) 关于“XX”“XX”源自英语中的“OUTLETS”，有“出口、出路”的含义，是目前国际上较为成熟的新颖商业零售业态。其最早诞生于欧洲，近年来在美国等国家迅速发展。OUTLETS在发展初期作为单个的“工厂直销店”,以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。目前，美国各地已有400多家OUTLETS，在其国内商业企业近
8、年来的排行榜中，前5位有3家的主要业态为折扣店；欧洲拥有近百家OUTLETS；亚洲地区如韩国、日本、新加坡等国OUTLETS发展也正方兴未艾。改革开放以来，随着我国人均GDP的不断提高，国民收入也水涨船高，消费水平日益提升。中国的零售业态向现代化、国际化经营大步迈进，新兴业态不断涌现。OUTLETS业态在我国的发展潜力不容小觑，国内的零售市场亟需这样一种新业态的加入来健全市场流通体系，进一步细分市场和售货渠道；而随着国内消费者收入的增加以及生活品味的提高，他们也需要“名牌加实惠”来满足自身不断增长的消费需求。(2)市场需求为应对国际金融危机，2008年底，中央和地方政府出台一系列的刺激消费政策
9、，使得政策环境大为改观。同时，中央提振市场信心带来良好的预期影响，带动消费需求的释放。经济的复苏为市场向上提供了基础，伴随着2009年出台的经济刺激政策，XX市经济增速加快，带动房地产市场的回暖。XX市轻轨等重大市政工程的建设，将进一步推动市政配套的完善，加快城市向外扩展速度，进一步增大房地产市场发展空间。长吉图一体化，XX城市化进程的加快，意味着将有大量的农村居民进入到城市生活，而人口的增加必定带动消费的需求。(3)购买力经济发展提高了城市居民的收入，为房地产业的发展提供了保障和动力支持。从发展的趋势看，XX城市居民的收入水平一直呈上升趋势。数据显示，XX城市居民人均可支配收入从2001年的
10、8,704元增加到2008年的20,238元，购买力的提高为推动零售业及房地产的发展奠定了坚实的基础。6、拟建地点 本项目用地位于XX区奢岭镇长清公路西侧，用地距XX城区15公里，距龙嘉国际机场25公里。随着长吉图“两型社会”建设和XX大交通、大物流枢纽中心的建设，区域优势愈发明显。7、预期目标世界名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园位于XX市XX区奢岭镇，项目总体用地面积约为4500亩，集XX购物公园、高层、多层、低层住宅和度假酒店及相关配套、酒店公寓、风情商业街和绿色体育公园等为一体的大型综合生态整合开发区。本项目是产业园的一期工程中第一批项目，项目总用地面积约610.33亩，项目规划总建筑
11、面积223,849.96万平方米，包括XX购物公园建筑面积161,303.00平方米，共布置508个店铺，其中一层308间，二层200间；住宅建筑面积62,546.96平方米。8、主要建设条件(1)土地概况：土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面的纠纷。(2)交通运输：项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。(3)环保噪音与灰尘：本项目建筑施工期间噪音小、灰尘较少，现场无大型搅拌站。因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。(4)项目现有进程：建设用地许可证申请批复文件、土地规划许可证、土地规划建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中，三通一平
12、正在进行。1.2 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号项目单位数值备注1用地面积亩610.331.1商业亩450.981.2住宅亩159.352总建筑面积223849.962.1商业1613032.2住宅62546.963建筑密度%28.364容积率4.1商业0.544.2住宅0.595绿地率%306项目总投资万元65000.007住宅销售收入万元36041.318商业租金年收入万元14718.90（正常年份）8财务净现值（税前）万元554399财务内部收益率%33.710投资回收期年3.9911投资利润率%15.8112资本金利润率%41.111.3 问题与建议项目开发商已取得本项
13、目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家、XX市的房地产项目开发程序、规定。根据测算，在预计的开发进度、预测的销售价格下，本项目具备良好的可行性。项目虽然为优质项目，具有较大的发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济的“非常”时期，尤其是未来CPI指数走向的不确定性，将为项目发展带来“隐性”风险。因此，项目的成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立“产品质量与成本控制体系”、“项目发展风险防范处理方案”。并且，项目施工、主材及设备采取招投标管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。由此，规避项目的“隐性”风险，以确保项目发展目标的顺利实现。虽然，2009年XX市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售资金回款。2 投资环境与市场研究2.1 投资环境分析1、经济背景2008年由于世界金融危机，我国经济深受影响。经过中央提振市场信心、宽松的经济刺激政策，2009年全国经济开始摆脱低迷状态，逐渐回暖。2009年初，国务院推出十大振兴产业的4万亿投资计划，到
