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1、城市规划管理技术导则基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应 性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。上饶县城乡规划局第一章 总则第一条为了加强全省城市建设规划管理，保障城市规划的实施，根据中华人民共和国城市规划法、江西中华人民共和国城市规划法办法及有关法规、技术标准、技术规范，结合我省实际制定本导则。第二条本导则是实施江西省实施中华人民共和国城市规划法办法的具体指导性技术规定，适用于本省县政地镇和设市城市城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路和其他工程设施。本导则中的各有关
2、控制技术指标为低限指标， 中各地可以适当提高，但不得降低。编制详细规划（含控制性详细规划、修建性详细规划和城市设计）应符合技术规定。各项建设工程的建设，应按已批准的 划执行，尚无经批准的详细规划的，按技术规定执行。第三条各类专门性用地项目应符合已颁布的专业技术规范及本导则求。第二章建设用地的区划分类和适建范围第四条城市规划区内的建设用地按其主要用途和功能分区的基本原则进行分类，必须执行国家标准城市用地分类建设用地标准（GBJ137-90）。第五条各类建设用地的划分应遵循土地使用兼容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，导则附表（一）执行。凡需改变规划用地性质、超岀附表（一）
3、规定范围的，必须先提岀调整规划，按规定程序和审批权限，报城市规划管理部 后执行。改变地块使用性质，应遵循以下基本原则：1、不得对相邻地块及历史文化、自然环境保护造成负面影响；2、不得突破原用地开发强度，导致该区环境、质量建设目标失控；3、不得带来严重的交通问题，如新增大量人流、车流影响城市道路交通系统的有序运行；4、不得擅自侵占城市绿地、市政设施用地和非盈利性的公益设施用地。第三章建筑容量控制指标第六条新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率、建筑密度和绿地率，下同）应按本章的有执行。建筑容量控制指标的确定应以城市总体规划相关要求为依据，综合考虑城市的用地分区、功能布局、环境条
4、件和容量、建 规模、性质、功能、区位及用地情况等因素，实行分类、分层、分区控制。第七条建筑基地面积大于3万平方米的成片开发地区必须编制详细规划，并经批准后才能实施，成片开发区的详细先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可按照本导则 二）的规定适当调整。第八条建筑基地面积小于或等于 3万平方米的高、多、低层居住建筑用地和高、多层公共建筑用地，其建筑密度控应按附表（二）的规定执行。第九条附表（二）规定的建筑密度、容积率指标为上限，绿地率为下限，适用于单一类型的建筑基地。对混合类型第十条对未列入附表（二）的科研机构、大中专院校、中小
5、学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过附表（二）中住宅建筑建筑密度、容积率控制指标和低于附表（二）中住宅建筑绿 制指标。第一条建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设：序号 项目分类 建筑高度（单位：米）最小用地面积（单位：M21低层居住建筑H10 5002多层居住建筑10H28800多层公共建筑10 H2410003高层居住建筑18H50200050H100 3000高层公共建筑 24 H50 300050 H100 4000注：建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求； 不规则用地的最小用地面积根据实际用地情况
6、确定； 超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，与相邻建筑之间能满足消防、 求的，城市规划管理部门可予核准建设：（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；（二）邻接土地近5年内完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确定无法调整、合并的；（三）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。第十二条原有的建筑容量控制指标已超岀规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。基地内原有建筑的容量虽未超岀规定值，但其扩建（含加层）破坏原有空间结构和环境的亦不
7、能进行建设。第十三条城市中心区及旧区改造地段，其建筑密度、容积率可根据城市规划的具体实情按同类控制指标最多可上浮第十四条建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按规定适当增加建筑面积。但增加的建筑面积总量不得超过核定建筑面积（建筑物基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。核定建筑容积率（FAR 每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（m2）FARW21.52FARW 4 2.04600间距系数 1.0L0.9L0.8L0.9L0.95L注：1、表中方位为正南向（00）偏东、偏西的方位角；2、L为当地正南向住宅的标准日照间距（ nj
8、） o第二十条住宅建筑山墙间距，必须符合下列规定：（1）条式住宅，中高、多层之间不应小于6m；高层与各种层数住宅之间不应小于13rn（2）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。第二十一条中高、多层住宅建筑的间距控制应符合下列规定：（一）住宅建筑平行布置时：1、 朝向为南北向的，其最窄处间距旧城区不得小于南侧建筑高度的0.9倍；新区不得小于1.1倍。2、朝向为东西向的，其间距按上款乘以0.9的系数。（二）住宅建筑垂直布置时：1、 南北向的，其最窄处间距旧城区不得小于南侧建筑高度的0.7倍；新区不得小于 0.8倍，且最小间距不得小于 6米。
9、2、东西向的，其最窄处间距旧城区不得小于较高建筑高度的0.7倍；新区不得小于 0.8倍，且最小间距不得小于 6米。垂直布置的住宅建筑的山墙宽度不得大于14米，超过14米的按平行布置的住宅建筑考虑。（三）住宅建筑既非平行也非垂直布置时的间距：1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的住宅建筑控制。2、当两幢建筑的夹角大于 30度、小于或等于60度时，其最窄处间距旧城区按不小于南侧（或较高）建筑高度的0.8倍;小于0.9倍。3、当两幢建筑的夹角大于 60度时，其最窄处间距按垂直布置的住宅建筑控制。第二十二条高层住宅建筑与其它住宅建筑的间距，必须符合下列规定：（一）高层住宅建筑
10、与高层住宅建筑平行布置时的间距：1、 南北向的，南侧为塔式高层的不得小于南侧建筑高度的0.6倍（在旧城区，不得小于 0.5倍），且其最小值为24米；高层板式或连体塔式的不得小于南侧建筑高度的0.9倍（在旧城区，不得小于 0.8倍），且其最小值为30米；2、东西向的，不得小于较高建筑高度的0.25倍，且其最小值为18米。（二）高层塔式住宅建筑与中高、多、低层住宅建筑平行布置时的间距：1、 高层塔式住宅建筑与其北侧中高、多、低层住宅建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍（在旧城区，不小于0.3倍） 小值为24米；2、高层塔式住宅建筑与其东（西）侧中高、多、低层住宅建筑的间距不小于13米。（三）高层
11、塔式住宅建筑与各种层数住宅建筑垂直布置时的间距不小于13米。（四）高层板式和塔式连体式住宅建筑与中高、多层住宅建筑的间距应符合本规定第十九条第至二十二条的规定。高层住宅建筑与高、中高、多、低层住宅建筑的间距符合本条规定的，可不受第二十一条规定的限制第二十三条低层住宅建筑之间的在符合第十九条至第二十二条规定的前提下，南北向平行布置的最小间距为9米；低建筑与其北侧中高、多层住宅建筑的最小间距为10米，低层住宅建筑与其北侧高层住宅建筑的最小间距为13米。在一类住宅用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.4倍。第二十四条多功能商住综合楼，其位于同一裙房之上
12、的住宅建筑之间，核算建筑间距时可在扣除裙房的高度后按本规十九条第至二十三条的相关规定执行；计算与相邻建筑间距时，应包括裙房高度。第二十五条住宅建筑南北向布置，相邻两住宅建筑之间地面有高度差时，其建筑间距按下列原则计算：当南侧住宅建筑地面低于北侧住宅建筑地面标高度时，核算间距时，应以南侧住宅建筑高度与南北地面高程差的差乘以间当南侧住宅建筑地面高于北侧住宅建筑地南高度时，核算间距时，应以南侧住宅建筑高度与南北地面高程差的和乘以间距 以上间距最小值不得少于 9米。第二十六条建筑间距的计算一般应以建筑物外墙之间最小垂直距离为准。但当建筑物有每处不超过3米长（含3米）部分（如楼梯间），凸出距离不超过1米
13、，且其累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的1/4者，其最小间距可忽略不计凸出部分。筑阳台累计总长度（突出与山墙面之外或转弯到山墙面上的阳台长度可不计）不超过同一建筑外墙总长度1/2的（含1/2）,其最小间建筑外墙计算；超过1/2的，应以阳台外缘计算建筑间距。第二十七条非住宅建筑与住宅建筑的间距，必须符合下列规定：（一）非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其间距按第十九条至第二十三条的规定控制；（二）非住宅建筑（第二十八条所列的非住宅建筑除外）位于住宅建筑北侧的，其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距减20%空制，其间距最小值低层不得小于6m多层不得小于9m,同时须满足消防和各专业规范要求。（三）非住宅建筑与住宅建筑的山墙间距按消防间距的规定控制。第二十八条医院病房楼休（疗）养院住宅楼、幼儿园、托儿所和小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述生建筑在参照第十九条至第二十四条的规定的基础上，旧城区增加新区增加20mo第二十九条非住宅建筑（第二十八条所列的非住宅建筑除外）的间距，应根据不同类型建筑的功能要求、环境要求，关规范控制。第五章
